【正文】 目建筑總面積： 86800 ㎡ ㎡ 商場建筑面積： 36000 ㎡ 多層住宅建筑面積： 34600 ㎡ 酒店式公寓建筑面積： 16200㎡ 容積率： 綠化率 ： 42% 覆蓋率： 38% 第三章 項目 SWOT 分析 在前期市場調查過程中，和嘉公司已經進行了詳盡的市場調查總結與分析，這里不再贅述。西昌政府對城南片區(qū)發(fā)展十分重視，著力完善城南片區(qū)基礎設施及配套建設，以實現西昌城市新區(qū)建設的快速發(fā)展，提升西昌城市整體形象。本項目處西昌城市新區(qū)中心地段，緊靠城市新的重要交通干道航天大道，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。毗鄰市民活動中心民族體育館、大型旅游和慶典活動場館民族風情園，并背靠西昌城南的著名旅游名山蘆山，風景秀麗、自然環(huán)境優(yōu)越。本項目地處西昌城南新區(qū)，尚處于大規(guī)模開發(fā)初期，具有較大升值潛力。 —— 周邊競爭對手，缺陷較多，檔次較低，競爭力較弱。 二、項目劣勢（ W）分析 —— 項目地處城南新區(qū)，該區(qū)域尚處于 起步發(fā)展階段，周邊設施 配套及環(huán)境條件還不完善。 —— 現有商業(yè)物業(yè)空置率高，投資者信心不足。 —— 本項目有較大的利潤期望值，勢必造成銷售價格偏高，有一定操作難度 三、項目機會點（ O） —— 從地塊位置來看，項目居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境均具有一定競爭優(yōu)勢； —— 從居住配套情況來看，項目之交通、購物、教育、就醫(yī)、休閑均有一定配套條件； —— 從 市場調查情況來看，需求三房二廳比例最大，有很大的市場機會； —— 從市場調查情況來看，住宅目標客戶群體需求面積集中在101120m2之間，臨街獨立鋪面需求面積集中在 20 ㎡ 30 ㎡ 之間 ,項目有針對性地規(guī)劃建設，有很大的成功機會； —— 從市場調查情況來看，西昌地區(qū)有此占地規(guī)模、規(guī)劃很現代、戶型設計很講究、采取以康居型手法打造的安居型配置的高尚生活社區(qū)和集購物、休閑、娛樂、旅游于一體的大型購物中心還沒有，項目操作、炒作空間很大； —— 西昌市有著濃厚的歷史文化底蘊和獨特的人文特點，項目獨特的地理位置便于與項目特點結 合，打造出項目自身的“唯一性”、“排他性”和“品牌性” 四、項目障礙點（ T） —— 西昌市民整體購買力仍然偏低。 —— 項目開發(fā)啟相對較長，在時間上有一定風險性。 —— 安居型高尚生活住宅小區(qū)需要一定的時間讓當地居民接受，營銷推廣上需要較大的投入。 分析結論： 綜上所述， 本項目位于西 昌市 城 南新區(qū) ，是一塊高含金量的黃金土地 ，項目地塊有其本身獨特的地位優(yōu)勢和市場價值，在西昌市經濟快速發(fā)展，市民收入水平不斷提高，對居住環(huán)境和生活質量的要求越來越高，對投資經商需求更加迫切的大背景下，只要能夠合理定位，科學規(guī)劃，精心施工和建設，同時保證合理的建設周期，應當具有良好的開發(fā)前提和巨大的操作空間。 項目總體規(guī)劃設計定位 項目規(guī)劃分成南北兩部分，靠近北側航天大道為大型綜合性購物中心及酒店式公寓樓，其南側部分是高尚生活社區(qū)。 住宅部分采用 新型圍合式組團設計， 充分照顧到采光和通風、和觀景，組團內所有建筑的朝向均面向東南方向，每一圍合組團均有內庭花園，不同圍合組團共 同組成一個 現代、簡約風格的安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園。 要成為西昌市民樂于去 購物、休閑、娛樂、觀光的場所，成為來西昌的外地人必去購物、游覽的城市新景觀。 要使西昌的普通收入者很向往、中等收入者既向往又買得起、住得起、高收入者覺得住在這里與自己的身份地位很相稱。 二、產品設計構思 商場 形象定位 ： 項目商業(yè)部分的總體形象就是西昌市一座 現代化綜合性的特大型購物中心，具有類似美式 SPOPPING MALL 的特點 。規(guī)劃上考慮設計成一座弧形（或長方形）的整體大型建筑，單層建筑面積考慮在9000 ㎡ 左右（ 150 米 60米）。 整座建筑面向北側 的航天大道，為保證商場有足夠大面積的地面停車場和門前廣場，整座建筑可考慮退出建筑紅線外 9米以上。 商場建筑的門前廣場中部內側可設計一個大型圓弧形半下沉式廣場，下沉式廣場的階梯設計成較緩的寬體式階梯形式，并間隔適當階梯設計一寬度較大的平臺式過渡，以起到在不知不覺中將人群引入商場地下一層的目的。商場同時可考慮在適當位置設置兩部垂直貨梯。地上二、三層不設中廳。 商場造型設計上要體現出現代、美觀、大氣； 整座建筑要成為西昌市 一座標志性的建筑，新的城市建筑景觀。 商場地下一層和地上一層、二層為大型百 貨店、精品店中 店、室內臨街鋪面。 （ 2） 地上一層主要經營業(yè)態(tài)為女士精品服裝、女士鞋帽、兒童服裝等。 地上三層為大型超市，主要經營業(yè)態(tài)為生熟食品、家庭生活日用品等。 市場定位： 商場的目標客戶群體主要為： （ 1） 西昌市內希望擁有自己鋪面的個體從業(yè)人員。 （ 3） 西昌市內機關事業(yè)單位及企業(yè) 公司中收入較穩(wěn)定，有資金用于投資并看中城南地段本商場投資價值的人士。西昌市內及周邊縣區(qū)有一定積蓄、收入較穩(wěn)定，有一定投資眼光的家庭。 價格定位： 商場各樓層銷售均價暫定為（建議只銷售地下一層和地上一層） 地下一層銷售均價： 4600元 /㎡ 地上一層銷售均價： 7800元 /㎡ 住宅 形象定位 ： 住宅規(guī)劃以多層新型圍合式組團設計為主，通過不同組團設計風格上的變化，形成小區(qū)統(tǒng)一的 現代、簡約、海派為主、兼具東方特色的風格 。具體分為： 75 ㎡ 85 ㎡ 戶型：雙錯三室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽臺，占住宅總戶數的 15%； 90 ㎡ 105 ㎡ 戶型：三室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽臺 +入戶花園，占 總戶數的 3035%； 110 ㎡ 120 ㎡ 戶型：三室二廳二衛(wèi)一廚一工 作陽臺一工人房 +入戶花園，占總戶數的 3540%； 130 ㎡ 140 ㎡ 戶型：四室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽臺一工人房 +入戶花園，占總戶數的 10%。 小區(qū)要形成人車分流，小區(qū)內的停車場設在小區(qū)中庭花園下，從主入口進小區(qū)的車輛通過專用車道進入地下停車場。 市場定位： 小區(qū)多層住宅的目標客戶主要是： （ 1） 西昌市內收入較高且穩(wěn)定的機關事業(yè)單位工作人員、公司企業(yè)收入較高且比較穩(wěn)定的白領 階層。 （ 3） 外出經商發(fā)展返鄉(xiāng)的較為成功人士或有一定積蓄愿在西昌安家的人員。 （ 5） 項目目周邊有一定積蓄，迫切希望改善居住環(huán)境、對生活質量要求較高的人員?？紤]市場因素和進行成本分析，定為： 住宅銷售均價： 1380 元 /㎡ 考慮到西昌市民購房習慣和喜好，建議各樓層均價適當拉大 ，以利于五層和六層的銷售，具體可定為： 一層均價： 1350 元 /㎡ 二層均價： 1400 元 /㎡ ㎡ 三層均價： 1460 元 /㎡ ㎡ 四層均價： 1460 元 /㎡ ㎡ 五層均價： 1330 元 /㎡ ㎡ 六層均價： 1280 元 /㎡ ㎡ 酒店式公寓 形象定位： 項目商場以上部分之地上四層至九層為酒店式公寓，單層建筑面積約 2700 ㎡。 建筑設計上應考慮與整個商場部分協(xié)調，風格一致。 戶型 設計上要盡量達到可以合二為一，合小為大。 內部裝修上要進行精裝修，配備一定的家居、家電，購房者直接進去即具備生活、居住條件。 會所建筑面積約 3000 ㎡ ，內設休閑茶廳、咖啡廳、洗浴、按摩中心、游泳館、健身器械室、乒乓球室、羽 毛球館、棋牌室等，同時可考慮引入一家特色兒童教育學校（比如鋼琴學校、雙語學校等）。 市場定位： 酒店式公寓的目標客戶群主要是： （ 1） 西昌市及周邊縣區(qū)有一定投資眼光，希望投資酒店式公寓，賺取租金收入的人士。 （ 3） 西昌市內機關事業(yè)單位、公司企業(yè)中參加工作 時間不長，與父母在一起居住、觀念較新、希望擁有自己獨立生活空間的白領。 （ 5） 長期在西昌經商、辦公司但不打算在西昌安家，現租房居住的人員。 價格定位： 酒店式公寓的銷售均價定為： 1760 元 /㎡ 酒店式公寓各樓層之間均價不宜拉開過大，建議具體定為： 四層均價： 1620 元 /㎡ ㎡ 五層均價： 1660 元 /㎡ ㎡ 六層均價： 1760 元 /㎡ ㎡ 七層均價： 1780 元 /㎡ ㎡ 八層均價： 1860 元 /㎡ ㎡ 九層均價： 1880 元 /㎡ ㎡ 三、商業(yè)街景及住宅小區(qū)園林景觀設計 商業(yè)街景設計 ●廣場 本項目商業(yè) 街景主要是商場及酒店式公寓樓北側面向航天大道的廣場及外墻街景。 建議在商業(yè)街景設計上引入主題廣場概念，可考慮直接采用以水體為主設計元素的燈光音樂噴泉、動感火山噴泉型式或者以航天城和月城的標志 —— 大型火箭奔月造型、眾星捧月造型為主題的大型旋轉式燈光音樂雕塑型式，在商場正面 形成強烈的吸引人氣效果。 ●公共設施、園林景觀設計 在考慮到方便使用的條件下，著重考慮廣場園林景觀的設計，應配合下沉式廣場的圓弧形水體風格，以水為主設計元素，充分考慮到休閑功能和購物樂趣。 住宅園林景觀設計要考慮到項目定位為 以康居型表現手法 打造的 安居型 高尚生活社區(qū)、溫馨家園 的特點，努力營造出一種 城市現代舒適型、休閑型小康生活社區(qū) 氛圍。 ● 內庭院設計建議 于社區(qū)主入口內側，以旱地燈光噴泉為主體，輔以低矮花草和高大喬木圍合而成的觀賞空間，同時可作為日后社區(qū)活動舉辦場所，極具歸屬感。 ●架空層設計建議 架空層以休閑為主 題，與內庭院銜接部分應以具一定高度的灌木相隔，以使整個內庭院林具較好的層次感。 本項目住戶機動車泊位采用“人車分流”原則，住戶機動車進入小區(qū)后通過專用車道進入內庭花園下的地下停車區(qū)停泊。 其它景觀元素建議及局部示意圖 ●植物 盡量選擇矮株的亞熱帶喬木，輔以 大量本地叢生灌木，使本項目內庭院顯得洋氣而生機盎然。 ●背景音樂 于本區(qū)域內各角落均應聽到悠揚的背景音樂，暢快身心之余，亦可增加住宅所應有的寧靜之感。 ? 車庫門禁系統(tǒng) ? 社區(qū)主入口門禁系統(tǒng) ? 住戶門廳防盜對講系統(tǒng) ? 保安巡更識別系統(tǒng) ? 住戶紅外線防盜系統(tǒng) ? 社區(qū)背景音 樂系統(tǒng) 五、項目命名構思 命名方向 ? 突出項目優(yōu)勢（地域）和特點，現代、新穎、時尚、大氣。