【正文】 合富輝煌 2020 年尚格名城大客戶渠道拓展執(zhí)行方案 .doc 合富輝煌 2020 年廣州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告 .doc 吳江市開(kāi)發(fā)區(qū)花園路新建工程花園橋水上排架施工技術(shù)方案 .doc 唐山市打網(wǎng)崗島（淺水灣）旅游開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū) .doc 國(guó)泰君安 2020 年 4月 19日房貸新政對(duì)銀行影響總體中性 .doc 大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表 .doc 大連泰華府邸小區(qū)智能化工程施工組織設(shè)計(jì)方案 .doc 大連羅斯福天興國(guó)際中心住宅部分營(yíng)銷(xiāo)策劃案 .doc 天津奧林匹克花園二期一標(biāo)段產(chǎn)品推介會(huì)方案 .doc 天津河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷(xiāo)全面策劃案（第一稿） .doc 安徽阜南縣第一高級(jí)職業(yè)中學(xué)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū) .doc 宜昌均瑤國(guó)際廣場(chǎng) 06 年 2 季度營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 .doc 壽光市商務(wù)小區(qū)消防箱組合設(shè)備競(jìng)爭(zhēng)性談判文件 .doc 山東東辰佳日置業(yè)有限公司內(nèi)部督查工作辦法 .doc 山東華魯恒升大氮肥工程泵設(shè)備安裝施工方案 .doc 山東名門(mén)世家物業(yè)管理顧問(wèn)建議書(shū) .doc 山東瑞祥名城項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行方案 山東省梁山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查報(bào)告 .doc 山西龐泉溝旅游渡假村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 .doc 常興時(shí)代商城營(yíng)銷(xiāo)推廣總體執(zhí)行計(jì)劃 .doc 常州住宅物業(yè)公共服務(wù)工時(shí)定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) .doc 常熟城市之光項(xiàng)目前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 .doc 廣州市地下鐵道總公司資源開(kāi)發(fā)事業(yè)總部營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)手冊(cè) .doc 廣西金源房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司職員崗位職責(zé)匯編 .doc 廬陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工竟聘上崗方案 .doc 成都五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃及市場(chǎng)推廣方案 .doc 成都市 XX 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案及市場(chǎng)推廣顧問(wèn)服務(wù)方案 .doc 成都某地下室大面積開(kāi)挖及人工開(kāi)挖孔樁工程施工方案 .doc 成都西安路新世界 .麗景花園二期市場(chǎng)調(diào)查分析以及定位建議 .doc 房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)中介互動(dòng)機(jī)理研究 .doc 房地產(chǎn)估價(jià)中的傳統(tǒng)比較法和模糊數(shù)學(xué)法精度比較和研究 .doc 房地產(chǎn)行 業(yè) CRM 解決方案的設(shè)計(jì)思路及實(shí)施分析 .doc 文件 3：奧林 四、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)的合理把握與投資決策的科學(xué)化 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈、市場(chǎng)變數(shù)很大的行業(yè)，在西昌這樣的內(nèi)陸相對(duì)比較閉塞的城市，市場(chǎng)機(jī)會(huì)總的來(lái)說(shuō)不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)多，但又市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)把握，但同時(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)也有可能是企業(yè)決策失誤的導(dǎo)火線，在這時(shí)，就必須引入科學(xué)的決策機(jī)制，依靠科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行投資決策，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，賺取利 潤(rùn)。企業(yè)發(fā)展的真諦在于“風(fēng)險(xiǎn)的控制比利潤(rùn)的賺取更重要”。 走出西昌，進(jìn)入四川其它地區(qū)進(jìn)行跨地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使城南房產(chǎn)的品牌知名度在全省逐漸樹(shù)立。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展商大多會(huì)走上集團(tuán)化、多元化經(jīng)營(yíng)之路，這既是企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的必由之路，同時(shí)又是很多企業(yè)走向衰敗的教訓(xùn)之路，為此，城南公司應(yīng)在仔細(xì)分析自身優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，對(duì)西昌地區(qū)同類(lèi)企業(yè)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估，制定出比較切合實(shí)際，又相對(duì)較高的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。目前企業(yè)的發(fā)展既面臨著一個(gè)巨大機(jī)遇，同時(shí)又面臨著很大的挑戰(zhàn)。 第三階段： 項(xiàng)目酒店式公寓和商場(chǎng)部分取得預(yù)售證，開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，配合新的廣告宣傳攻勢(shì)，進(jìn)入又一銷(xiāo)售高峰期，此階段 時(shí)間安排為 90天，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)和酒店式公寓部分銷(xiāo)售額的 60%以上，項(xiàng)目住宅部分完成 90%以上的銷(xiāo)售。這是整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的第一個(gè)高潮階段，配合大量的廣告支持。具體操作方法為，認(rèn)購(gòu)客戶繳納 1000 元誠(chéng)信金，不定房號(hào)，誠(chéng)信金可退還。 三、項(xiàng)目推廣主題：（部分） 引導(dǎo)西昌現(xiàn)代人居新理念，建設(shè)西昌現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園； 城南秀美山水，“項(xiàng)目名”高尚生活家園； 新西昌、新城南、新生活、新家園、我們的“項(xiàng)目名”； 城南新區(qū)的新興商業(yè)中心，西昌百姓購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑的又一佳地； 西昌最具增值潛力的商業(yè)旺地，城南新的商業(yè)中心。 一、 項(xiàng)目整體推廣步驟 ： 項(xiàng)目開(kāi)工前的整體形象介紹推廣，取得先聲奪人的效果，贏得社會(huì)的廣泛關(guān)注。 總體來(lái)看，項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)過(guò)嚴(yán)格控制，風(fēng)險(xiǎn)率較低，投資回報(bào)率相對(duì)較高，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)，是切實(shí)可行的。%% ( 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 )100%3=% 以上（ 9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 為商場(chǎng)地上三層的自留物業(yè)部分的評(píng)估凈現(xiàn)值 六、盈虧平衡點(diǎn) 設(shè)定盈虧平衡點(diǎn)之銷(xiāo)售 額為 X，則 x － 萬(wàn)元－ x 預(yù)算管理部 按常規(guī)設(shè)置，業(yè)務(wù)上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。 大型百貨運(yùn)營(yíng)商亦須有一定省內(nèi)、國(guó)內(nèi)知名度，如成都百貨、重慶百貨、上海華聯(lián)、北京西單商場(chǎng)、王府井百貨等。 四、弱電及智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)施工承包商 建議邀請(qǐng)成都企業(yè)承擔(dān)本項(xiàng)任務(wù)，直接發(fā)出邀標(biāo)函即可。 第六章 主要運(yùn)營(yíng)商及重要供應(yīng)商選擇建議 一、土建施工總承包商 考慮到本項(xiàng)目并無(wú)特別施工難度，城南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，可以承建本項(xiàng)目，建議本項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商自己施工，利于成本的控制。本階段工作需時(shí)約二個(gè)月。 （ 4）“九洲天下” 命名闡述： ①“ 九洲天下 ”顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內(nèi)涵，并突出本項(xiàng)目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是“九洲房產(chǎn)”的“天下”。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱(chēng)冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意義，但含義比“九州”更廣泛。 ③大氣、直接、易記。 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目商住一體的特色。 四、弱電及其它配置建議 下列屬常規(guī)配置，成本并不高，但對(duì)項(xiàng)目整體品位的提高甚有幫助，除特別注明外，所有住宅均需采用。 景觀設(shè)計(jì)最常見(jiàn)的問(wèn)題即為消防通道的處理，建議于建筑設(shè)計(jì)方案將其正常表現(xiàn)，充分考慮消防要求，但園林景觀設(shè)計(jì)則將其處理成景觀元素。同時(shí)預(yù)設(shè)區(qū)內(nèi)庭院靠近主入口架空層內(nèi)，以香熏植物為主體，輔以層次感分明的陰生植物，四季聞花香，營(yíng)造良好的安居、溫馨生活氛圍。 住宅園林景觀設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目住宅占地規(guī)模較大，項(xiàng)目地塊又位于城南民族風(fēng)情園邊和蘆山風(fēng)景區(qū)腳下，園林景觀建設(shè)有很大的發(fā)揮空間。設(shè)計(jì)上除充分考慮“好看、好用、好生意”的三 好原則及造價(jià)因素外，著重考慮突出現(xiàn)代性，并特別注重街景門(mén)前園林符號(hào)的設(shè)計(jì)，在視覺(jué)上打動(dòng)人，同時(shí)注重休閑、購(gòu)物氛圍的營(yíng)造，以形成吸引人來(lái)觀賞、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的良好氛圍。 （ 4） 西昌市內(nèi)收入穩(wěn)定但一般，結(jié)婚時(shí)間不長(zhǎng)積蓄不多，不能一次置業(yè)到位的年輕夫婦。 會(huì)所實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，對(duì)小區(qū)住戶優(yōu)惠辦卡，對(duì)外收費(fèi)服務(wù)。 功能區(qū)分上要盡量體現(xiàn)出小戶型既實(shí)用又現(xiàn)代、房間分配比例合理、功能區(qū)分明顯、動(dòng)靜安排適當(dāng)?shù)囊蟆? 酒店式公寓是以面向投資者為主的 精品小戶型， 其建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn) 時(shí)尚、現(xiàn)代、活潑、精致。 （ 4） 西昌地區(qū)其它縣區(qū)有一定積蓄收入較高，準(zhǔn)備 在西昌安家或二次置業(yè)的人士。 小區(qū)要配置紅外監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，并有寬帶接入。具體要體現(xiàn)出以下質(zhì)素： ? 園林設(shè)計(jì)更加人性化、富于現(xiàn)代都市風(fēng)格，體現(xiàn)觀賞性和實(shí)用性的有機(jī)結(jié)合 ? 住宅同類(lèi)戶型總價(jià)基本持平略微偏高 ? 住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)更加合理，使用功能更加豐富 ? 住宅室內(nèi)空間布局更具人性化和較高品位 功能定位： 小區(qū)內(nèi)的住宅全部設(shè)計(jì)成六層的普通多層住宅，單位面積在 75㎡ 140 ㎡ 之間。 （ 4） 外出發(fā)展返鄉(xiāng)安家希望從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的人士。同時(shí)在該層設(shè)置特色餐飲、西式快餐等。 （ 1） 地下一層主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為化妝品、珠寶首飾、男女士精品箱包、旅游產(chǎn)品、民族風(fēng)情產(chǎn)品等。 商場(chǎng)內(nèi)部交通組織要照顧到所有鋪位，勿使留下鋪位交通死角，同時(shí)要有一條交通主線，促使人流自然向上移動(dòng)。 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)上主要在地下一層設(shè)計(jì)兩個(gè)對(duì)稱(chēng)的中廳 ，兩個(gè)中廳內(nèi)側(cè)與下沉式廣場(chǎng)的階梯（可考慮自動(dòng)扶梯）自然連接，吸納人群的進(jìn)入，其外側(cè)設(shè)置對(duì)稱(chēng)自動(dòng)扶梯向二樓拉動(dòng)人群。 地下一層是半地下式商場(chǎng)，地下二層為停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備間，地上一、二、三層為商場(chǎng)。 項(xiàng)目酒店式公寓定位 項(xiàng)目酒店式 公寓定位為 以投資為主 的 精致生活、辦公、度假空間 ，建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)和內(nèi)部配置上要滿足 居家、辦公、度假 等多重需求。 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)部分定位為西昌市 特大型的綜合性購(gòu)物商場(chǎng) ，兼具 大型超市 和 大型百貨店功能， 并設(shè)有 精品店中店。 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體定位 和嘉公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，在仔細(xì)分析西昌市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目地塊特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建議將整個(gè)項(xiàng)目定位為 安居舒適型 的 現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園 和 類(lèi)似美式 SHOPPING MALL 的 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游 等多種功能于一體的 現(xiàn)代大型綜合性購(gòu)物中心、西昌新的商業(yè)中心 。 —— 商業(yè)物業(yè)平均售價(jià)偏低，經(jīng)營(yíng)環(huán)境尚不優(yōu)越，開(kāi)發(fā)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 —— 西昌特殊的防震要求，造成項(xiàng)目建設(shè)成本必然偏高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售利潤(rùn)會(huì)受到很大影響。 —— 項(xiàng)目周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)和安居型高尚生活社區(qū)尚是市場(chǎng)空白點(diǎn)，利于項(xiàng)目的入市。 —— 發(fā)展前景廣闊。 —— 地理位置優(yōu)越。本項(xiàng)目地塊方正、面積適中，適宜打造成西昌市目前一個(gè)大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游中心及安居型高尚生活社區(qū)。西昌市有著豐富的礦產(chǎn)和旅游資源，著名旅游景點(diǎn)有邛海、螺髻山、西昌土林、衛(wèi)星發(fā)射中心等，特別是邛海 螺髻山更被省府列為四川省十大自然風(fēng)景名勝區(qū)之一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，面對(duì)大量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和日益成熟的消費(fèi)者，任何項(xiàng)目的投資方案都必須建立在系統(tǒng)、科學(xué)的可行性論證的基礎(chǔ)上，以科學(xué)方法取代單純的依靠經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，才能尋求到致勝的策略，從而才能減少投資的盲 目性。 西昌城南項(xiàng)目論證報(bào)告 目 錄 第一章 前言 第二章 項(xiàng)目概況說(shuō)明 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目定位建議 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟構(gòu)思 第六章 主題運(yùn)營(yíng)商及重要供應(yīng)商選擇建議 第七章 項(xiàng)目管理構(gòu)思 第八章 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析 第九章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)