【正文】 “唯一性”、“排他性”和“領(lǐng)先性”，配合強(qiáng)勢(shì)銷售。 從以上公式得出 x1=，即銷售額達(dá)到 以上時(shí)（整體銷售率為 ％），本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。% 塑造發(fā)展商企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工及 預(yù)算管理、營(yíng)銷管理三項(xiàng)綜合實(shí)力，通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作，發(fā)展商宜努力加強(qiáng)此三項(xiàng)專業(yè)實(shí)力，力爭(zhēng)成為西昌市房地產(chǎn)發(fā)展商第一品牌，為今后發(fā)展商建立起遠(yuǎn)超同儕的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 三、園林景觀施工承包商 建議直接以招標(biāo)形式邀請(qǐng)廣東隊(duì)伍承擔(dān)本項(xiàng)任務(wù)。 ②“晉城”是西充市傳統(tǒng)名稱，項(xiàng)目名稱以此命名，顯示出項(xiàng)目的歷史文化背景。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含義，既代表西充市及項(xiàng)目本身商業(yè)的朝氣蓬勃前程似錦的生命力又描繪出“九洲房產(chǎn)”公司蓬勃發(fā)展的朝氣。 ? 清晰易記，印象深刻。 ● 車行入口、機(jī)動(dòng)車泊位及消防通道 社區(qū)車行通道建議鋪設(shè)彩色瀝青路面，一方面可減輕車輛帶來(lái)的噪音，亦可將其營(yíng)造成社區(qū)一景。同時(shí)，在 街景上適當(dāng)配合航天大道主干道的特點(diǎn)，商場(chǎng)外墻建議采用色彩亮麗的懸掛材料，配合色彩艷麗、奪人目光的大面積的燈箱式、反光式廣告牌突出本項(xiàng)目的時(shí)尚性和周邊唯一性。 （ 2） 看中酒店式公寓這種小戶型住宅升值潛力和市場(chǎng)價(jià)值，愿意投資的人士。 功能定位： 酒店式公寓考慮主要有兩種戶型： 30 ㎡ 35 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 35%； 50 ㎡ 55 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 65%。 （ 2） 西昌市內(nèi)經(jīng)商、辦企業(yè)及從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的比較成功人士，有一定積蓄、希望改善居住環(huán)境的有錢人士。 （ 5） 西昌市及周邊縣區(qū)部分下崗希望從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的人員。 （ 3） 地上二層主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為男士精品服裝、鞋帽、家用電器等。中廳向上延伸截止到地上一層的頂部。 整座建筑商場(chǎng)部分共五層，地下兩層，地上三層。商業(yè)部分要體現(xiàn)出 現(xiàn)代、美觀、多功能、大型 SHOPING MALL 的特色 ， 形成西昌新的商業(yè)中心，市民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心，城市新的建筑景觀和旅游觀光景點(diǎn)。 —— 有購(gòu)買力客戶絕對(duì)數(shù)量偏低。 —— 交通方便，周邊生活和商業(yè)配套設(shè)施發(fā)展很快，已逐漸形成西昌新的城市中心。（詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)查閱“市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告”） 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）分析： — — 政府大力支持。 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)、消費(fèi)者需求等大量基礎(chǔ)性情況的詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我們制定出如下與西昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和市場(chǎng)需求走向相吻合的總體策劃方案。西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為西昌市一家頗具知名度的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，在西昌的房地產(chǎn)開發(fā)界一直有著良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有著很好的 口碑。 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，特別是成昆鐵路和成都 西昌航線的開通、攀西高速公路的修建，西昌交通主體已經(jīng)建立并發(fā)展起來(lái)，內(nèi)外交通極為便利。本項(xiàng)目處西昌城市新區(qū)中心地段，緊靠城市新的重要交通干道航天大道，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。 二、項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析 —— 項(xiàng)目地處城南新區(qū)，該區(qū)域尚處于 起步發(fā)展階段，周邊設(shè)施 配套及環(huán)境條件還不完善。 —— 安居型高尚生活住宅小區(qū)需要一定的時(shí)間讓當(dāng)?shù)鼐用窠邮?，營(yíng)銷推廣上需要較大的投入。 要成為西昌市民樂(lè)于去 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光的場(chǎng)所，成為來(lái)西昌的外地人必去購(gòu)物、游覽的城市新景觀。 整座建筑面向北側(cè) 的航天大道，為保證商場(chǎng)有足夠大面積的地面停車場(chǎng)和門前廣場(chǎng)，整座建筑可考慮退出建筑紅線外 9米以上。 商場(chǎng)造型設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)出現(xiàn)代、美觀、大氣； 整座建筑要成為西昌市 一座標(biāo)志性的建筑，新的城市建筑景觀。 市場(chǎng)定位： 商場(chǎng)的目標(biāo)客戶群體主要為： （ 1） 西昌市內(nèi)希望擁有自己鋪面的個(gè)體從業(yè)人員。具體分為： 75 ㎡ 85 ㎡ 戶型：雙錯(cuò)三室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽(yáng)臺(tái)，占住宅總戶數(shù)的 15%； 90 ㎡ 105 ㎡ 戶型：三室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽(yáng)臺(tái) +入戶花園，占 總戶數(shù)的 3035%； 110 ㎡ 120 ㎡ 戶型：三室二廳二衛(wèi)一廚一工 作陽(yáng)臺(tái)一工人房 +入戶花園，占總戶數(shù)的 3540%； 130 ㎡ 140 ㎡ 戶型：四室二廳二衛(wèi)一廚一工作陽(yáng)臺(tái)一工人房 +入戶花園，占總戶數(shù)的 10%。 （ 5） 項(xiàng)目目周邊有一定積蓄，迫切希望改善居住環(huán)境、對(duì)生活質(zhì)量要求較高的人員。 內(nèi)部裝修上要進(jìn)行精裝修，配備一定的家居、家電，購(gòu)房者直接進(jìn)去即具備生活、居住條件。 （ 5） 長(zhǎng)期在西昌經(jīng)商、辦公司但不打算在西昌安家，現(xiàn)租房居住的人員。 住宅園林景觀設(shè)計(jì)要考慮到項(xiàng)目定位為 以康居型表現(xiàn)手法 打造的 安居型 高尚生活社區(qū)、溫馨家園 的特點(diǎn)，努力營(yíng)造出一種 城市現(xiàn)代舒適型、休閑型小康生活社區(qū) 氛圍。 其它景觀元素建議及局部示意圖 ●植物 盡量選擇矮株的亞熱帶喬木，輔以 大量本地叢生灌木，使本項(xiàng)目?jī)?nèi)庭院顯得洋氣而生機(jī)盎然。 ? 聲調(diào)和諧，朗朗上口。 ②“ 商阜 ”“ 商衢 ”突出項(xiàng)目是以商業(yè)為主的特點(diǎn)。 二、建筑設(shè)計(jì)及園林景觀設(shè)計(jì)階段 本階段工作重點(diǎn) ? 以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為手段進(jìn)一步確認(rèn)建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容 ? 集聚目標(biāo)客戶 ? 考察主要供應(yīng)商并發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函 ? 和嘉地產(chǎn)操盤經(jīng)理確認(rèn)并正式展開工作 ? 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 ? 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 本階段工作需時(shí)約二個(gè)月 三、施工準(zhǔn)備階段 本階段工作重點(diǎn) ? 完成全部供應(yīng)商招投標(biāo)工作 ? 售樓環(huán)境設(shè)計(jì)并開始施工 ? 發(fā)展商管理架構(gòu)完善 ? 《項(xiàng)目操盤手冊(cè)》制定 本階段需時(shí)約一個(gè)月 四、銷售準(zhǔn)備階段 本階段工作重點(diǎn) ? 營(yíng)銷推廣及物業(yè)管理人員招聘及培訓(xùn) ? 進(jìn)一步明確《項(xiàng)目操盤手冊(cè)》細(xì)節(jié) ? 開發(fā)商相關(guān)部門營(yíng)銷培訓(xùn) ? 準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)召開 ? 銷售資料設(shè)計(jì)及制作 ? 售樓環(huán)境驗(yàn)收 本階段需時(shí)約一個(gè)月 五、項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)階段 本階段工作重點(diǎn) 三大業(yè)務(wù)部門的相互協(xié)調(diào)。 五、住宅、酒店式公寓及商場(chǎng)物業(yè)管理商 考慮到本項(xiàng)目定位及 企業(yè)今后發(fā)展因素，宜選擇高水準(zhǔn)著名 物業(yè)管理商承擔(dān)本項(xiàng)目物管任務(wù)，香港盈鋒國(guó)際物業(yè)管理公司屬國(guó)際級(jí)機(jī)構(gòu)，與和嘉地產(chǎn)合作多年，建議采用直接委托形式請(qǐng)其提前介入，一來(lái)可擺脫今后物管束縛，二來(lái)可保證項(xiàng)目管理水準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目甚至下個(gè)項(xiàng)目的推廣亦十分有利。 虛擬操盤中心 本中 心由和嘉地產(chǎn)及城南房產(chǎn)雙方主要管理人員構(gòu)成，以例會(huì)形式定期溝通，重大決策必須通過(guò)該中心通過(guò)，日常事宜均計(jì)入《項(xiàng)目操盤日志》中，該文件系操盤審計(jì)的重要依據(jù)，對(duì)今后其他項(xiàng)目的運(yùn)作亦極具參考價(jià)值。3%－ 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ =0 以上 x若發(fā)展商能進(jìn)一步控制管理費(fèi)支出（爭(zhēng)取管理費(fèi)支出能降低 5%），通 過(guò)資金的合理調(diào)配降低占用銀行資 金利息（占用銀行資金控制在2020萬(wàn)元內(nèi)，占用期控制在 6個(gè)月內(nèi)），通過(guò)加強(qiáng)管理降低建筑安裝費(fèi)用（建筑安裝費(fèi)用力爭(zhēng)降低 35%），則項(xiàng)目的獲利能力更強(qiáng)，在確?，F(xiàn)在的獲利水平的情況下，還可適當(dāng)降低銷售價(jià)格，以利于項(xiàng)目的快速銷售。 投資新理念，甩手當(dāng)老板，今天我要選擇“商場(chǎng)名”； 現(xiàn)代生活的 舒適享受、都市白領(lǐng)的個(gè)性空間，我們自己的“酒店式公寓樓名”； 投資、居住兩相宜，“酒店式公寓樓名”是您的最佳選擇 四、項(xiàng)目銷售階段劃分及銷售策略： 本項(xiàng)目的銷售手法必須采取輪作式銷售及波浪式銷售兩種基本策略，以多層住宅率先入市，建立起項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，并在短時(shí)間內(nèi)回籠大筆資金，同時(shí)在住宅強(qiáng)勢(shì)銷售期結(jié)束時(shí)，就要乘勢(shì)推出商場(chǎng)和酒店式公寓，如此輪作進(jìn)行、互相借力、相互促進(jìn)，可起到既能縮短銷售期，又能不斷抬高價(jià)格，造成市場(chǎng)始終處于轟動(dòng)和廣泛關(guān)注的效應(yīng)，并進(jìn)而樹立項(xiàng)目本身和開發(fā)商的品牌和形象。具體手法為，客戶在定住宅房號(hào)的同時(shí)，繳納 10000 元定金，并在一周內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同。從比較現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，城南公司應(yīng)進(jìn)行一些管理架構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略上的重新設(shè)計(jì)。 實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)，走上集團(tuán)化發(fā)展之路。 第十一章 綜 述 本項(xiàng)目關(guān)系著城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司能否在短時(shí)間 內(nèi)樹立起一種全新形象，盡快躋身西昌房地產(chǎn)開發(fā)商龍頭老大地位，因此本報(bào)告以大量篇幅闡述了產(chǎn)品及管理構(gòu)思，主要目的是使城南房地產(chǎn)公司能在科學(xué)評(píng)估和決策的基礎(chǔ)上，確保項(xiàng)目進(jìn)展順利，未來(lái)發(fā)展更加順暢，和嘉地產(chǎn)從事房地產(chǎn)管理多年，成功經(jīng)驗(yàn)及失敗教訓(xùn)均甚多，望在今后的合作過(guò)程中同心協(xié)力，共創(chuàng)美好未來(lái)。 二、 管理架構(gòu)的優(yōu)化重組 城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本身既是發(fā)展商，同時(shí)又是建 筑承包商，公司經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)體制的轉(zhuǎn)換后，現(xiàn)在正在走向集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，為此，作為公司總部，應(yīng)該對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行重新評(píng)估，要按照“機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)、管理工作順暢、部門職責(zé)分明、總體監(jiān)控得力、協(xié)調(diào)配合方便、資源利用合理、成本核算經(jīng)濟(jì)”的總原則進(jìn)行設(shè)置，并通過(guò)一整套行之有效的管理制度和管理表格的實(shí)施應(yīng)用，在內(nèi)部形成效率高、成本低、富有彈性的管理機(jī)制。具體可采取以下幾步發(fā)展步驟： 精心打造好本項(xiàng)目，依托本項(xiàng)目的成功，使城 南房產(chǎn)的良好名聲和形象深入西昌百姓心中。 第四階段： 項(xiàng)目商場(chǎng)和酒店式公寓進(jìn)入持續(xù)銷售期，通過(guò)大量的促銷活動(dòng)和公益活動(dòng)，推動(dòng)項(xiàng)目剩余樓盤的銷售，此階段時(shí)間安排為 60天，達(dá)到商場(chǎng)和酒店式公寓部分銷售總額的 80%以上，住宅部分完全清盤。通過(guò)這一手法，力爭(zhēng)完成項(xiàng)目總體 60%以上的認(rèn)購(gòu)率。 整合媒體及各種社會(huì)公益活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)炒作，促使項(xiàng)目品牌的樹立和商業(yè)價(jià)值的社會(huì)認(rèn)同。3%中的 %和 %為住宅和商業(yè)部分銷售收入分別占項(xiàng)目總銷售收入的百分比。(6% ＋ 4%+%) － 萬(wàn)元－x 第七章 項(xiàng)目管理構(gòu)思 一、核心理念 營(yíng)造工程精品 本項(xiàng)目屬西昌市按照全新理念和模式進(jìn)行開發(fā)的現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)及大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，于發(fā)展商而言意義重大，應(yīng)從項(xiàng)目開始階段即樹立過(guò)程精品概念，可從根本上降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，也為今后項(xiàng)目品牌樹立打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、室內(nèi)裝飾總承包商 考慮到本地裝飾施工水準(zhǔn)現(xiàn)狀，建議初期邀請(qǐng)較高水準(zhǔn)的品牌公司承擔(dān)本項(xiàng)目售樓處、示范 單位設(shè)計(jì)及施工，以此考察該公司實(shí)力，可供選擇的有深圳市蛇