【正文】 已售房間納入公寓式酒店客房內，實施統(tǒng)一經營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實踐貴公司的有關返租承諾。 ? 建議將公寓式酒店設在公寓樓的西半部分，投資型服務公寓設在公寓樓東半部分。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務往來，需求特點是注重內部空間的舒適性和高品質，注重服務的水準，對配套的要求不是非常強烈。 ? 接待前臺、行李寄存 由于大堂北側的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 23 西安水晶島項目 ?February 2020 行李寄存。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當需求，屬于基本生活配套。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 購房者對生活服務類配套設施的需求 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 26 西安水晶島項目 ?February 2020 作為投資型服務公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等 目標客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 29 西安水晶島項目 ?February 2020 晶島寫字樓）。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據所述，針對長期居住的投資型服務公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠對外服務。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室，完善的功能設施將成為酒店公寓品質的保證，和提升投資型服務公寓檔次的重要因素 。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點，結合空間現(xiàn)狀，將二者合設，減少對于其它空間的影響。 目標客戶 ：投資型服務公寓內部客戶為主。 （五）其他細化定位建議 通過以上分析，投資型服務公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調。 購房者對中央空調的偏好 以上各方面是高檔服務式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調查，也反映出對上述設施或配套的強烈需求，因此應當在產品調整中予以考慮。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標客戶定位 根據項目作為高檔次商務綜合體的定位，寫字樓應當是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產品同質化情況較為嚴重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產品、景觀等方面的優(yōu)勢。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務。 ? 公司的需求內容具體包括公務宴請、產品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務、票務服務等。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應具有較好的外部聯(lián)系，設在交通便利、停車方便的位置。 位于北大堂的兩側，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質匹配。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂，面積均約280 平方米。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點，并針對此共同特點進行定位。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。 45 層預留的大開間面積樓層，在經營策略上應靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴大項 目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7%上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 38 西安水晶島項目 ?February 2020 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司。沒有中央空調的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。根據現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務配套功能、提升投資型服務公寓檔次的重要的、有效的途徑。 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 30 西安水晶島項目 ?February 2020 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標客戶 ：服務于公寓式酒店的客戶，同時服務于投資型服務公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。 ? 大堂： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 28 西安水晶島項目 ?February 2020 投資型服務公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關服務為主。 在這些配套中，分為投資型服務公寓專用配套、與酒店公寓合用配保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 27 西安水晶島項目 ?February 2020 套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務公寓的定位原則。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務相適 應，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內部辦公值班、設備表間和機房等空間，形成內部管理區(qū)域，不便 改動，目前可以利用的僅有大堂兩側的空間。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。這樣的情況為尋找有經驗、高品質的酒店公司造 成了難度。 與已售出戶型的矛盾 從經營角度，由于目前已經售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 20 西安水晶島項目 ?February 2020 套已售戶型承諾 5 年返租。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。 公寓式酒店設在西側 優(yōu)勢： ? 將公寓式酒店設在公寓樓西側，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于投 資型服務公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 18 西安水晶島項目 ?February 2020 租。公寓式酒店和投資型服務公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個，不符合消防規(guī)范，補救措施是在分割處設防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務面積的角度分析，標準層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均 等的劃分標準層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次。公寓式酒店為短期散租客，對此不會特別注意，可將此不利影響化解。 但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設施應盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。同時服務內容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產品，為保證品質，應統(tǒng)一管理和經營，以獲得穩(wěn)定的收益。酒店功能與自住公寓不協(xié)調，對酒店的品質也有影響。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。 ? 符合商務綜合建筑體的基本規(guī)律。因此開發(fā)商應當定期更換裝修和家具，保證項目的品質，并且給予投資者一定期限的使用權或其它優(yōu)惠。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。雖然在本質上，它們是有 70 年產權的公寓，但它們實現(xiàn)了一定時期內產權與經營權的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經營管理，從品質到管理到服務都接近或達到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務客人為主。作為一種投資產品，投資者擁有產權和收益權，但沒有經營權。 ? 作為純酒店，國家有嚴格的星級評定標準，而本項目本身 是公寓，無論在空間上、設施設備配置、配套設施的配備等方面，都無法達到國家標準，難以按照星級評定的標準進行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標準。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產權式酒店和進行酒店式經營和管理的公寓式酒店。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務式公寓，比例介于 15％－ 25％。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內還應安排何種類型的公寓產品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細化的問題。但在此基礎上還需要進一步細化有關問題，才能夠達到可操作的程度。上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 上網兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網址： 1 西安水晶島項目 ?February 2020 一、前言 水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經達到了雙方的共識。 二、公寓細化定位 在公寓細化定位上，關鍵的問題是在公