【正文】 產(chǎn)品推介會(huì)方案 .doc 天津河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面策劃案（第一稿） .doc 安徽阜南縣第一高級(jí)職業(yè)中學(xué)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目建議書 .doc 宜昌均瑤國(guó)際廣場(chǎng) 06 年 2 季度營(yíng)銷策劃方案 .doc 壽光市商務(wù)小區(qū)消防箱組合設(shè)備競(jìng)爭(zhēng)性談判文件 .doc 山東東辰佳日置業(yè)有限公司內(nèi)部督查工作辦法 .doc 山東華魯恒升大氮肥工程泵設(shè)備安裝施工方案 .doc 山東名門世家物業(yè)管理顧問建議書 .doc 山東瑞祥名城項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案 山東省梁山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查報(bào)告 .doc 山西龐泉溝旅游渡假村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 .doc 常興時(shí)代商城營(yíng)銷推廣總體執(zhí)行計(jì)劃 .doc 常州住宅物業(yè)公共服務(wù)工時(shí)定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) .doc 常熟城市之光項(xiàng)目前期物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容 .doc 廣州市地下鐵道總公司資源開發(fā)事業(yè)總部營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)手冊(cè) .doc 廣西金源房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司職員崗位職責(zé)匯編 .doc 廬陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工竟聘上崗方案 .doc 成都五塊石商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃及市場(chǎng)推廣方案 .doc 成都市 XX 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃方案及市場(chǎng)推廣顧問服務(wù)方案 .doc 成都某地下室大面積開挖及人工開挖孔樁工程施工方案 .doc 成都西安路新世界 .麗景花園二期市場(chǎng)調(diào)查分析以及定位建議 .doc 房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)中介互動(dòng)機(jī)理研究 .doc 房地產(chǎn)估價(jià)中的傳統(tǒng)比較法和模糊數(shù)學(xué)法精度比較和研究 .doc 房地產(chǎn)行 業(yè) CRM 解決方案的設(shè)計(jì)思路及實(shí)施分析 .doc 文件 3：奧林企業(yè)發(fā)展的真諦在于“風(fēng)險(xiǎn)的控制比利潤(rùn)的賺取更重要”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展商大多會(huì)走上集團(tuán)化、多元化經(jīng)營(yíng)之路，這既是企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的必由之路，同時(shí)又是很多企業(yè)走向衰敗的教訓(xùn)之路，為此，城南公司應(yīng)在仔細(xì)分析自身優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，對(duì)西昌地區(qū)同類企業(yè)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估，制定出比較切合實(shí)際，又相對(duì)較高的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。 第三階段： 項(xiàng)目酒店式公寓和商場(chǎng)部分取得預(yù)售證，開始公開發(fā)售，配合新的廣告宣傳攻勢(shì)，進(jìn)入又一銷售高峰期，此階段 時(shí)間安排為 90天，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)和酒店式公寓部分銷售額的 60%以上，項(xiàng)目住宅部分完成 90%以上的銷售。具體操作方法為，認(rèn)購(gòu)客戶繳納 1000 元誠(chéng)信金，不定房號(hào)，誠(chéng)信金可退還。 一、 項(xiàng)目整體推廣步驟 ： 項(xiàng)目開工前的整體形象介紹推廣，取得先聲奪人的效果，贏得社會(huì)的廣泛關(guān)注。% ( 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 )100%3=% 以上（ 9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 為商場(chǎng)地上三層的自留物業(yè)部分的評(píng)估凈現(xiàn)值 六、盈虧平衡點(diǎn) 設(shè)定盈虧平衡點(diǎn)之銷售 額為 X，則 x － 萬(wàn)元－ x 大型百貨運(yùn)營(yíng)商亦須有一定省內(nèi)、國(guó)內(nèi)知名度，如成都百貨、重慶百貨、上海華聯(lián)、北京西單商場(chǎng)、王府井百貨等。 第六章 主要運(yùn)營(yíng)商及重要供應(yīng)商選擇建議 一、土建施工總承包商 考慮到本項(xiàng)目并無(wú)特別施工難度，城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，可以承建本項(xiàng)目，建議本項(xiàng)目由開發(fā)商自己施工，利于成本的控制。 （ 4）“九洲天下” 命名闡述： ①“ 九洲天下 ”顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內(nèi)涵，并突出本項(xiàng)目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是“九洲房產(chǎn)”的“天下”。 ③大氣、直接、易記。 四、弱電及其它配置建議 下列屬常規(guī)配置，成本并不高，但對(duì)項(xiàng)目整體品位的提高甚有幫助，除特別注明外，所有住宅均需采用。同時(shí)預(yù)設(shè)區(qū)內(nèi)庭院靠近主入口架空層內(nèi)，以香熏植物為主體，輔以層次感分明的陰生植物，四季聞花香，營(yíng)造良好的安居、溫馨生活氛圍。設(shè)計(jì)上除充分考慮“好看、好用、好生意”的三 好原則及造價(jià)因素外，著重考慮突出現(xiàn)代性，并特別注重街景門前園林符號(hào)的設(shè)計(jì)，在視覺上打動(dòng)人，同時(shí)注重休閑、購(gòu)物氛圍的營(yíng)造，以形成吸引人來(lái)觀賞、休閑、娛樂、購(gòu)物的良好氛圍。 會(huì)所實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，對(duì)小區(qū)住戶優(yōu)惠辦卡，對(duì)外收費(fèi)服務(wù)。 酒店式公寓是以面向投資者為主的 精品小戶型， 其建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn) 時(shí)尚、現(xiàn)代、活潑、精致。 小區(qū)要配置紅外監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，并有寬帶接入。 （ 4） 外出發(fā)展返鄉(xiāng)安家希望從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的人士。 （ 1） 地下一層主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為化妝品、珠寶首飾、男女士精品箱包、旅游產(chǎn)品、民族風(fēng)情產(chǎn)品等。 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)上主要在地下一層設(shè)計(jì)兩個(gè)對(duì)稱的中廳 ，兩個(gè)中廳內(nèi)側(cè)與下沉式廣場(chǎng)的階梯（可考慮自動(dòng)扶梯）自然連接，吸納人群的進(jìn)入，其外側(cè)設(shè)置對(duì)稱自動(dòng)扶梯向二樓拉動(dòng)人群。 項(xiàng)目酒店式公寓定位 項(xiàng)目酒店式 公寓定位為 以投資為主 的 精致生活、辦公、度假空間 ，建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)和內(nèi)部配置上要滿足 居家、辦公、度假 等多重需求。 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體定位 和嘉公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，在仔細(xì)分析西昌市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目地塊特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建議將整個(gè)項(xiàng)目定位為 安居舒適型 的 現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園 和 類似美式 SHOPPING MALL 的 集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游 等多種功能于一體的 現(xiàn)代大型綜合性購(gòu)物中心、西昌新的商業(yè)中心 。 —— 西昌特殊的防震要求，造成項(xiàng)目建設(shè)成本必然偏高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，銷售利潤(rùn)會(huì)受到很大影響。 —— 發(fā)展前景廣闊。本項(xiàng)目地塊方正、面積適中，適宜打造成西昌市目前一個(gè)大型購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游中心及安居型高尚生活社區(qū)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)的今天，面對(duì)大量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和日益成熟的消費(fèi)者，任何項(xiàng)目的投資方案都必須建立在系統(tǒng)、科學(xué)的可行性論證的基礎(chǔ)上，以科學(xué)方法取代單純的依靠經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，才能尋求到致勝的策略，從而才能減少投資的盲 目性。城南房產(chǎn)此次將本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃工作委托深圳和嘉房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司來(lái)進(jìn)行，不僅是看中了深圳和嘉公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷策劃 和經(jīng)營(yíng)管理思路等方面所具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，更重要的是城南公司的管理者已經(jīng)將項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略方針的確立結(jié)合起來(lái)，眼光已經(jīng)不局限于眼前的項(xiàng)目，而是更著眼于未來(lái)企業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)展和整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升。 西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位于西昌城南 開發(fā)新區(qū)，瀕鄰邛海風(fēng)景區(qū)、民族體育館和民族風(fēng)情園，是一塊高含金量的黃金土地 。毗鄰市民活動(dòng)中心民族體育館、大型旅游和慶典活動(dòng)場(chǎng)館民族風(fēng)情園，并背靠西昌城南的著名旅游名山蘆山，風(fēng)景秀麗、自然環(huán)境優(yōu)越。 —— 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)空置率高，投資者信心不足。 分析結(jié)論： 綜上所述， 本項(xiàng)目位于西 昌市 城 南新區(qū) ，是一塊高含金量的黃金土地 ，項(xiàng)目地塊有其本身獨(dú)特的地位優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)價(jià)值，在西昌市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市民收入水平不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，對(duì)投資經(jīng)商需求更加迫切的大背景下，只要能夠合理定位，科學(xué)規(guī)劃，精心施工和建設(shè)，同時(shí)保證合理的建設(shè)周期，應(yīng)當(dāng)具有良好的開發(fā)前提和巨大的操作空間。 要使西昌的普通收入者很向往、中等收入者既向往又買得起、住得起、高收入者覺得住在這里與自己的身份地位很相稱。 商場(chǎng)建筑的門前廣場(chǎng)中部?jī)?nèi)側(cè)可設(shè)計(jì)一個(gè)大型圓弧形半下沉式廣場(chǎng)，下沉式廣場(chǎng)的階梯設(shè)計(jì)成較緩的寬體式階梯形式，并間隔適當(dāng)階梯設(shè)計(jì)一寬度較大的平臺(tái)式過(guò)渡，以起到在不知不覺中將人群引入商場(chǎng)地下一層的目的。 商場(chǎng)地下一層和地上一層、二層為大型百 貨店、精品店中 店、室內(nèi)臨街鋪面。 （ 3） 西昌市內(nèi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè) 公司中收入較穩(wěn)定，有資金用于投資并看中城南地段本商場(chǎng)投資價(jià)值的人士。 小區(qū)要形成人車分流，小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)設(shè)在小區(qū)中庭花園下，從主入口進(jìn)小區(qū)的車輛通過(guò)專用車道進(jìn)入地下停車場(chǎng)?？紤]市場(chǎng)因素和進(jìn)行成本分析，定為： 住宅銷售均價(jià)： 1380 元 /㎡ 考慮到西昌市民購(gòu)房習(xí)慣和喜好，建議各樓層均價(jià)適當(dāng)拉大 ，以利于五層和六層的銷售，具體可定為： 一層均價(jià)： 1350 元 /㎡ 二層均價(jià)： 1400 元 /㎡ ㎡ 三層均價(jià)： 1460 元 /㎡ ㎡ 四層均價(jià)： 1460 元 /㎡ ㎡ 五層均價(jià)： 1330 元 /㎡ ㎡ 六層均價(jià)： 1280 元 /㎡ ㎡ 酒店式公寓 形象定位： 項(xiàng)目商場(chǎng)以上部分之地上四層至九層為酒店式公寓，單層建筑面積約 2700 ㎡。 會(huì)所建筑面積約 3000 ㎡ ，內(nèi)設(shè)休閑茶廳、咖啡廳、洗浴、按摩中心、游泳館、健身器械室、乒乓球室、羽 毛球館、棋牌室等，同時(shí)可考慮引入一家特色兒童教育學(xué)校（比如鋼琴學(xué)校、雙語(yǔ)學(xué)校等）。 價(jià)格定位： 酒店式公寓的銷售均價(jià)定為： 1760 元 /㎡ 酒店式公寓各樓層之間均價(jià)不宜拉開過(guò)大，建議具體定為： 四層均價(jià)： 1620 元 /㎡ ㎡ 五層均價(jià)： 1660 元 /㎡ ㎡ 六層均價(jià)： 1760 元 /㎡ ㎡ 七層均價(jià)： 1780 元 /㎡ ㎡ 八層均價(jià)： 1860 元 /㎡ ㎡ 九層均價(jià)： 1880 元 /㎡ ㎡ 三、商業(yè)街景及住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì) 商業(yè)街景設(shè)計(jì) ●廣場(chǎng) 本項(xiàng)目商業(yè) 街景主要是商場(chǎng)及酒店式公寓樓北側(cè)面向航天大道的廣場(chǎng)及外墻街景。 ● 內(nèi)庭院設(shè)計(jì)建議 于社區(qū)主入口內(nèi)側(cè)，以旱地?zé)艄鈬娙獮橹黧w，輔以低矮花草和高大喬木圍合而成的觀賞空間，同時(shí)可作為日后社區(qū)活動(dòng)舉辦場(chǎng)所，極具歸屬感。 ●背景音樂 于本區(qū)域內(nèi)各角落均應(yīng)聽到悠揚(yáng)的背景音樂，暢快身心之余，亦可增加住宅所應(yīng)有的寧?kù)o之感。 ②直接點(diǎn)出項(xiàng)目的地位是城南的經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心。 ④預(yù)示著項(xiàng)目將是西充市乃至川北地區(qū)的商業(yè)中心。 六、 項(xiàng)目竣工階段 本階段工作重點(diǎn) 土建及裝飾施工收尾 園林景觀大規(guī)模施工 物業(yè)管理公司入場(chǎng) 大量業(yè)主售后服務(wù)工作 本階段結(jié)束時(shí)間 預(yù)計(jì)總工期為十二個(gè)月。 大型超市運(yùn)營(yíng)商不必追求太高的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名度，只要保證在四川省內(nèi)很有知名度及在其以上的，即能作為考慮引進(jìn)的對(duì)象，類似于成都人 民商場(chǎng)、深圳人人樂、華潤(rùn)萬(wàn)佳、上海聯(lián)華超市等。 一、建筑技術(shù)參數(shù) 占地面積： 約 畝 可用地面積：約 畝 建筑面積： 約 86800 ㎡ ㎡ 商業(yè) 約 36000 ㎡ ㎡ 多層住宅 約 34600 ㎡ ㎡ 公寓式