【正文】 城南公司應(yīng)從大膽引進(jìn)人才和迅速 提高現(xiàn)有員工素質(zhì)兩方面入手，盡早儲(chǔ)備人才，大膽 提拔和使用人才，使公司的業(yè)務(wù)發(fā)展上一個(gè)新水平。 走出西昌市區(qū)，涉足西昌地區(qū)其它縣區(qū)的舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，積聚在外地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步擴(kuò)大城南房產(chǎn)的知名度。 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 城南房產(chǎn)之根本發(fā)展方向是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，確立自身在西昌房地產(chǎn)界的龍頭地位，并進(jìn)而進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)。 第二階段： 獲得住宅預(yù)售證，住宅部分開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)購(gòu)。 大量的社會(huì)公益活動(dòng)和準(zhǔn) 業(yè)主聯(lián)誼及項(xiàng)目進(jìn)展推介活動(dòng)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施和物管服務(wù)項(xiàng)目推介活動(dòng)，配合項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定銷售，進(jìn)一步確立項(xiàng)目“規(guī)劃科學(xué)、施工高質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)”的市場(chǎng)形象。 研究結(jié)論 :本項(xiàng)目土地成 本和其他規(guī)費(fèi)、管理成本及占用銀行資金利息等均較高，但經(jīng)過(guò)和嘉公司的設(shè)計(jì)規(guī)劃，總銷售額達(dá)到 ，即整體銷售率達(dá) %以上，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，項(xiàng)目銷售完畢投資凈回報(bào)率可達(dá)到 %，獲取凈資金利潤(rùn) ， 同時(shí)，發(fā)展商還獲得了商場(chǎng)地上三層部分約9000 ㎡ 的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。%－ x 二、管理架構(gòu)設(shè)置 研究發(fā)展部 該部系公司發(fā)展的靈魂，職員人數(shù)眾多，由總經(jīng)理或總工程師親自擔(dān)任總監(jiān)，下設(shè)住宅、商業(yè)與綜合建筑、城市規(guī)劃與景觀建筑、資訊及市場(chǎng)、四個(gè)研究中心，各中心職能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心 ? 收集、整理國(guó)內(nèi)外住宅設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理、預(yù)算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談 ? 定期撰寫(xiě)專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳 （ 2）商業(yè)與綜合建筑研究中心 ? 收集整理國(guó)內(nèi)外商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、公共建筑設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理、預(yù)算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 定期撰寫(xiě)專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳； （ 3）城市規(guī)劃與景觀建筑研究中心 ? 收集整理國(guó)內(nèi)外城市規(guī)劃與景觀建筑設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理、預(yù) 算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 定期撰寫(xiě)專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳； （ 4）資訊及市場(chǎng)研究中心 ? 組織并起草業(yè)務(wù)所需相關(guān)報(bào)告； ? 向各建筑研究中心提交詳盡的設(shè)計(jì)要求； ? 負(fù)責(zé)重要目標(biāo)客戶的日常跟進(jìn)工作并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 向推廣與管理培訓(xùn)中心提交詳盡的工作要求； ? 組織并編輯撰寫(xiě)公司對(duì)外宣傳文本，并負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)部期刊等宣傳工具管理； ? 定期主持舉辦各類專業(yè)研討會(huì)； ? 營(yíng)銷審計(jì) . 施工管理部 ? 按常規(guī)設(shè)置，業(yè)務(wù)上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督?？晒┻x擇的有美國(guó) AAM公司、東方園林（深圳）公司、廣東園林建筑總公司，取費(fèi)均比本地公司低廉，施工能力較強(qiáng)。 ③易懂、好記 其他備案： 九洲廣場(chǎng)、新晉城、盛世華章、幸福時(shí)光 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 步驟構(gòu)思 一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 本階段工作重點(diǎn)為審核項(xiàng)目論證結(jié)論及產(chǎn)品構(gòu)思，在此基礎(chǔ)上對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)而由和嘉地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)人員向施工圖設(shè)計(jì)院作設(shè)計(jì)交底，使建筑設(shè)計(jì)工作迅速進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出項(xiàng)目的觀賞性和對(duì)“城市化”改造的貢獻(xiàn)。 ? 要與項(xiàng)目周邊街區(qū)氛圍相統(tǒng)一。 本項(xiàng)目住戶機(jī)動(dòng)車泊位采用“人車分流”原則，住戶機(jī)動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)后通過(guò)專用車道進(jìn)入內(nèi)庭花園下的地下停車區(qū)停泊。 ●公共設(shè)施、園林景觀設(shè)計(jì) 在考慮到方便使用的條件下，著重考慮廣場(chǎng)園林景觀的設(shè)計(jì)，應(yīng)配合下沉式廣場(chǎng)的圓弧形水體風(fēng)格，以水為主設(shè)計(jì)元素，充分考慮到休閑功能和購(gòu)物樂(lè)趣。 （ 3） 西昌市內(nèi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位、公司企業(yè)中參加工作 時(shí)間不長(zhǎng)，與父母在一起居住、觀念較新、希望擁有自己獨(dú)立生活空間的白領(lǐng)。 戶型 設(shè)計(jì)上要盡量達(dá)到可以合二為一，合小為大。 （ 3） 外出經(jīng)商發(fā)展返鄉(xiāng)的較為成功人士或有一定積蓄愿在西昌安家的人員。 價(jià)格定位： 商場(chǎng)各樓層銷售均價(jià)暫定為（建議只銷售地下一層和地上一層） 地下一層銷售均價(jià)： 4600元 /㎡ 地上一層銷售均價(jià)： 7800元 /㎡ 住宅 形象定位 ： 住宅規(guī)劃以多層新型圍合式組團(tuán)設(shè)計(jì)為主，通過(guò)不同組團(tuán)設(shè)計(jì)風(fēng)格上的變化，形成小區(qū)統(tǒng)一的 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、海派為主、兼具東方特色的風(fēng)格 。 地上三層為大型超市，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為生熟食品、家庭生活日用品等。地上二、三層不設(shè)中廳。規(guī)劃上考慮設(shè)計(jì)成一座弧形（或長(zhǎng)方形）的整體大型建筑，單層建筑面積考慮在9000 ㎡ 左右（ 150 米 60米）。 住宅部分采用 新型圍合式組團(tuán)設(shè)計(jì)， 充分照顧到采光和通風(fēng)、和觀景，組團(tuán)內(nèi)所有建筑的朝向均面向東南方向，每一圍合組團(tuán)均有內(nèi)庭花園，不同圍合組團(tuán)共 同組成一個(gè) 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約風(fēng)格的安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園。 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟相對(duì)較長(zhǎng)，在時(shí)間上有一定風(fēng)險(xiǎn)性。 —— 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，缺陷較多，檔次較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。西昌政府對(duì)城南片區(qū)發(fā)展十分重視，著力完善城南片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)西昌城市新區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展，提升西昌城市整體形象。 第二章 項(xiàng)目概況說(shuō)明 一、項(xiàng)目背景 西昌位于四川省西南部大涼山腹地，緊鄰云貴高原，氣候溫和，四季如春，素有“月城”之美 稱，以自然風(fēng)光、民族風(fēng)情和現(xiàn)代化的航天旅游著稱。 西昌城南項(xiàng)目論證報(bào)告 目 錄 第一章 前言 第二章 項(xiàng)目概況說(shuō)明 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目定位建議 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟構(gòu)思 第六章 主題運(yùn)營(yíng)商及重要供應(yīng)商選擇建議 第七章 項(xiàng)目管理構(gòu)思 第八章 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析 第九章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 第十一章 綜述 第一章 前 言 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越規(guī)范和專業(yè)，企業(yè)的投資行為越來(lái)越需要科學(xué)的決策。西昌市有著豐富的礦產(chǎn)和旅游資源，著名旅游景點(diǎn)有邛海、螺髻山、西昌土林、衛(wèi)星發(fā)射中心等，特別是邛海 螺髻山更被省府列為四川省十大自然風(fēng)景名勝區(qū)之一。 —— 地理位置優(yōu)越。 —— 項(xiàng)目周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)和安居型高尚生活社區(qū)尚是市場(chǎng)空白點(diǎn)，利于項(xiàng)目的入市。 —— 商業(yè)物業(yè)平均售價(jià)偏低，經(jīng)營(yíng)環(huán)境尚不優(yōu)越，開(kāi)發(fā)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)部分定位為西昌市 特大型的綜合性購(gòu)物商場(chǎng) ，兼具 大型超市 和 大型百貨店功能， 并設(shè)有 精品店中店。 地下一層是半地下式商場(chǎng)，地下二層為停車場(chǎng)及設(shè)備間，地上一、二、三層為商場(chǎng)。 商場(chǎng)內(nèi)部交通組織要照顧到所有鋪位，勿使留下鋪位交通死角，同時(shí)要有一條交通主線，促使人流自然向上移動(dòng)。同時(shí)在該層設(shè)置特色餐飲、西式快餐等。具體要體現(xiàn)出以下質(zhì)素： ? 園林設(shè)計(jì)更加人性化、富于現(xiàn)代都市風(fēng)格，體現(xiàn)觀賞性和實(shí)用性的有機(jī)結(jié)合 ? 住宅同類戶型總價(jià)基本持平略微偏高 ? 住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)更加合理，使用功能更加豐富 ? 住宅室內(nèi)空間布局更具人性化和較高品位 功能定位： 小區(qū)內(nèi)的住宅全部設(shè)計(jì)成六層的普通多層住宅，單位面積在 75㎡ 140 ㎡ 之間。 （ 4） 西昌地區(qū)其它縣區(qū)有一定積蓄收入較高，準(zhǔn)備 在西昌安家或二次置業(yè)的人士。 功能區(qū)分上要盡量體現(xiàn)出小戶型既實(shí)用又現(xiàn)代、房間分配比例合理、功能區(qū)分明顯、動(dòng)靜安排適當(dāng)?shù)囊蟆? （ 4） 西昌市內(nèi)收入穩(wěn)定但一般，結(jié)婚時(shí)間不長(zhǎng)積蓄不多，不能一次置業(yè)到位的年輕夫婦。 住宅園林景觀設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目住宅占地規(guī)模較大，項(xiàng)目地塊又位于城南民族風(fēng)情園邊和蘆山風(fēng)景區(qū)腳下，園林景觀建設(shè)有很大的發(fā)揮空間。 景觀設(shè)計(jì)最常見(jiàn)的問(wèn)題即為消防通道的處理，建議于建筑設(shè)計(jì)方案將其正常表現(xiàn)，充分考慮消防要求，但園林景觀設(shè)計(jì)則將其處理成景觀元素。 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目商住一體的特色。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意義，但含義比“九州”更廣泛。本階段工作需時(shí)約二個(gè)月。 四、弱電及智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)施工承包商 建議邀請(qǐng)成都企業(yè)承擔(dān)本項(xiàng)任務(wù)，直接發(fā)出邀標(biāo)函即可。 預(yù)算管理部 按常規(guī)設(shè)置，業(yè)務(wù)上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。% 總體來(lái)看，項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)過(guò)嚴(yán)格控制，風(fēng)險(xiǎn)率較低，投資回報(bào)率相對(duì)較高，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)，是切實(shí)可行的。 三、項(xiàng)目推廣主題：（部分） 引導(dǎo)西昌現(xiàn)代人居新理念，建設(shè)西昌現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園； 城南秀美山水，“項(xiàng)目名”高尚生活家園； 新西昌、新城南、新生活、新家園、我們的“項(xiàng)目名”； 城南新區(qū)的新興商業(yè)中心，西昌百姓購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑的又一佳地； 西昌最具增值潛力的商業(yè)旺地，城南新的商業(yè)中心。這是整個(gè)項(xiàng)目銷售的第一個(gè)高潮階段，配合大量的廣告支持。目前企業(yè)的發(fā)展既面臨著一個(gè)巨大機(jī)遇，同時(shí)又面臨著很大的挑戰(zhàn)。 走出西昌，進(jìn)入四川其它地區(qū)進(jìn)行跨地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使城南房產(chǎn)的品牌知名度在全省逐漸樹(shù)立。 四、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)的合理把握與投資決策的科學(xué)化 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈、市場(chǎng)變數(shù)很大的行業(yè)，在西昌這樣的內(nèi)陸相對(duì)比較閉塞的城市，市場(chǎng)機(jī)會(huì)總的來(lái)說(shuō)不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)多，但又市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)把握，但同時(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)也有可能是企業(yè)決策失誤的導(dǎo)火線，在這時(shí)，就必須引入科學(xué)的決策機(jī)制，依靠科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行投資決策，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，賺取利 潤(rùn)。 三、 人才資源的大膽引進(jìn)和現(xiàn)有員工的培訓(xùn)提高 當(dāng)今時(shí)代，已進(jìn)入一個(gè)智力競(jìng)爭(zhēng)、人才競(jìng)爭(zhēng)的時(shí) 代，誰(shuí)擁有一流的人才，誰(shuí)就能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中把握先機(jī)，贏得主動(dòng)。 確定下一開(kāi)發(fā)目標(biāo)為住宅項(xiàng)目，精心打造出具有城南房產(chǎn)風(fēng)格的、深受西昌百姓青睞的以小康型住宅類型為主的項(xiàng)目，徹底樹(shù)立起城南房 產(chǎn)品牌效 應(yīng)。 第五階段： 項(xiàng)目商場(chǎng)和酒店式公寓部分進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段， 時(shí)間安排為 60天，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商場(chǎng)和 酒店式公寓部分 90%以上的銷售。此階段時(shí)間安排為 30 天。 對(duì)項(xiàng)目本身特點(diǎn)的定向訴求和社會(huì)告知，凸現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和特點(diǎn)，確立項(xiàng)目西昌