【正文】 ? 要與項目周邊街區(qū)氛圍相統(tǒng)一。 ? 聲調和諧，朗朗上口。 ②直接點出項目的地位是城南的經(jīng)濟、文化、政治中心。 如： （ 2） “九洲盛景” 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱冠名，“ 九洲 ”通“ 九州”，含有“天下”的意義，顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內涵，且朗朗上口。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出項目的觀賞性和對“城市化”改造的貢獻。 ②“ 商阜 ”“ 商衢 ”突出項目是以商業(yè)為主的特點。 ④預示著項目將是西充市乃至川北地區(qū)的商業(yè)中心。 ②朗朗上口、大氣、易懂、好記 （ 5）“晉城之心” 命名闡述： ①突出項目優(yōu)越的地理位置，在西充城市中心。 ③易懂、好記 其他備案： 九洲廣場、新晉城、盛世華章、幸福時光 第五章 項目開發(fā) 步驟構思 一、產(chǎn)品設計階段 本階段工作重點為審核項目論證結論及產(chǎn)品構思，在此基礎上對經(jīng)濟效益進行認真分析，進而由和嘉地產(chǎn)建筑設計人員向施工圖設計院作設計交底，使建筑設計工作迅速進入實質階段。 二、建筑設計及園林景觀設計階段 本階段工作重點 ? 以內部認購為手段進一步確認建筑設計內容 ? 集聚目標客戶 ? 考察主要供應商并發(fā)出招標邀請函 ? 和嘉地產(chǎn)操盤經(jīng)理確認并正式展開工作 ? 工地現(xiàn)場包裝 ? 項目 VI 系統(tǒng)設計 本階段工作需時約二個月 三、施工準備階段 本階段工作重點 ? 完成全部供應商招投標工作 ? 售樓環(huán)境設計并開始施工 ? 發(fā)展商管理架構完善 ? 《項目操盤手冊》制定 本階段需時約一個月 四、銷售準備階段 本階段工作重點 ? 營銷推廣及物業(yè)管理人員招聘及培訓 ? 進一步明確《項目操盤手冊》細節(jié) ? 開發(fā)商相關部門營銷培訓 ? 準業(yè)主聯(lián)誼會召開 ? 銷售資料設計及制作 ? 售樓環(huán)境驗收 本階段需時約一個月 五、項目正式運營階段 本階段工作重點 三大業(yè)務部門的相互協(xié)調。 六、 項目竣工階段 本階段工作重點 土建及裝飾施工收尾 園林景觀大規(guī)模施工 物業(yè)管理公司入場 大量業(yè)主售后服務工作 本階段結束時間 預計總工期為十二個月。 二、室內裝飾總承包商 考慮到本地裝飾施工水準現(xiàn)狀，建議初期邀請較高水準的品牌公司承擔本項目售樓處、示范 單位設計及施工，以此考察該公司實力，可供選擇的有深圳市蛇口裝飾公司（甲級）、四川上鼎裝飾公司（乙級），此兩家均有較強設計能力，且同時具備在成都成功經(jīng)驗，取費亦較低廉?？晒┻x擇的有美國 AAM公司、東方園林（深圳）公司、廣東園林建筑總公司，取費均比本地公司低廉，施工能力較強。 五、住宅、酒店式公寓及商場物業(yè)管理商 考慮到本項目定位及 企業(yè)今后發(fā)展因素，宜選擇高水準著名 物業(yè)管理商承擔本項目物管任務，香港盈鋒國際物業(yè)管理公司屬國際級機構，與和嘉地產(chǎn)合作多年，建議采用直接委托形式請其提前介入，一來可擺脫今后物管束縛，二來可保證項目管理水準，對本項目甚至下個項目的推廣亦十分有利。 大型超市運營商不必追求太高的國際國內知名度，只要保證在四川省內很有知名度及在其以上的，即能作為考慮引進的對象，類似于成都人 民商場、深圳人人樂、華潤萬佳、上海聯(lián)華超市等。 第七章 項目管理構思 一、核心理念 營造工程精品 本項目屬西昌市按照全新理念和模式進行開發(fā)的現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)及大型商業(yè)地產(chǎn)項目，于發(fā)展商而言意義重大，應從項目開始階段即樹立過程精品概念，可從根本上降低銷售風險，也為今后項目品牌樹立打下堅實的基礎。 二、管理架構設置 研究發(fā)展部 該部系公司發(fā)展的靈魂，職員人數(shù)眾多，由總經(jīng)理或總工程師親自擔任總監(jiān)，下設住宅、商業(yè)與綜合建筑、城市規(guī)劃與景觀建筑、資訊及市場、四個研究中心，各中心職能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心 ? 收集、整理國內外住宅設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計 監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談 ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳 （ 2）商業(yè)與綜合建筑研究中心 ? 收集整理國內外商業(yè)用房、寫字樓、公共建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 3）城市規(guī)劃與景觀建筑研究中心 ? 收集整理國內外城市規(guī)劃與景觀建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預 算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 4）資訊及市場研究中心 ? 組織并起草業(yè)務所需相關報告； ? 向各建筑研究中心提交詳盡的設計要求； ? 負責重要目標客戶的日常跟進工作并參與業(yè)務洽談； ? 向推廣與管理培訓中心提交詳盡的工作要求； ? 組織并編輯撰寫公司對外宣傳文本，并負責公司網(wǎng)站、內部期刊等宣傳工具管理； ? 定期主持舉辦各類專業(yè)研討會； ? 營銷審計 . 施工管理部 ? 按常規(guī)設置，業(yè)務上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。 虛擬操盤中心 本中 心由和嘉地產(chǎn)及城南房產(chǎn)雙方主要管理人員構成，以例會形式定期溝通，重大決策必須通過該中心通過，日常事宜均計入《項目操盤日志》中，該文件系操盤審計的重要依據(jù)，對今后其他項目的運作亦極具參考價值。 一、建筑技術參數(shù) 占地面積： 約 畝 可用地面積：約 畝 建筑面積： 約 86800 ㎡ ㎡ 商業(yè) 約 36000 ㎡ ㎡ 多層住宅 約 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 約 16200 ㎡ ㎡ 容積率： 約 綠化率： 約 42% 覆蓋率： 約 38% 多層住宅總戶數(shù) 330 戶 酒店式公寓總戶數(shù)約： 338戶 總車位數(shù)約： 約 500 個（含商場地下二層停車場及小區(qū)中庭地下停車場） 二、直接成本： ●土地費用： 3715萬元（ 畝 50 萬 /畝 =3715萬元） ●設計費用： ●地勘降水費： 12萬元 ●報建費用（含繳納建委、招投標、質監(jiān)費等）： 萬元 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安裝費用（含土建、水電安裝、消防、電梯、內外裝修）： 7664萬元 商場： 3357萬元 地下二層： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 萬元 地下一層： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855萬元 地上二、三層： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530萬元 住宅： 2768萬元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768萬元（清水房） 酒店式公寓： 1539萬元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539萬元 （精裝修配必要家具價電） ●水、電增容費： 40 萬元 ●廣場、園林、配套綠化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 萬元（按 42%綠化率計算） 三、銷售收入 ： 萬元 商場及超市： 14040萬元 1 層： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 萬元 1 層： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 萬元 2 層 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 萬元 建議只出售商場的 1層和地上 2 層，地上 3層留作自留物業(yè) 多層住宅： 34600 ㎡ 1380元 /㎡ = 公寓式酒店： 萬元 16200 ㎡ 1800元 /㎡ =2916 萬元 四、間接成 本： ●管理費： 6% = ●資金利息支出： 3000 萬元 6= 萬元（按貸款 3000 萬元，占用 6 個月計算） ●廣告及代理費用： 4% = ● 不可預見費： 萬元 2%2= ● 營業(yè)稅及附加： % = 萬元 ●契稅： 住宅： %（ +2916）萬元 = 萬元 商業(yè)： 3% 14040 萬元 = ● 建筑稅： % 7664 萬元 = 萬元 五、利潤 銷售利潤： 萬元－ 萬元－ 萬元= 萬元 凈利潤： 萬元 － 33%3= 投資凈利潤率：（ 萬元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 247。(6% ＋ 4%+%) － 萬元－x%－ x3%－ 萬元－ 萬元－ 萬元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ =0 以上 x%－ x3%中的 %和 %為住宅和商業(yè)部分銷售收入分別占項目總銷售收入的百分比。 研究結論 :本項目土地成 本和其他規(guī)費、管理成本及占用銀行資金利息等均較高，但經(jīng)過和嘉公司的設計規(guī)劃，總銷售額達到 ，即整體銷售率達 %以上，即可實現(xiàn)盈虧平衡，項目銷售完畢投資凈回報率可達到 %，獲取凈資金利潤 ， 同時，發(fā)展商還獲得了商場地上三層部分約9000 ㎡ 的優(yōu)質固定資產(chǎn)的全部產(chǎn)權。若發(fā)展商能進一步控制管理費支出（爭取管理費支出能降低 5%），通 過資金的合理調配降低占用銀行資 金利息（占用銀行資金控制在2020萬元內，占用期控制在 6個月內），通過加強管理降低建筑安裝費用（建筑安裝費用力爭降低 35%），則項目的獲利能力更強，在確?，F(xiàn)在的獲利水平的情況下，還可適當降低銷售價格，以利于項目的快速銷售。和嘉公司根據(jù)本項目的特點，結合市場調研所獲得的大量數(shù)據(jù)資料，在精心進行產(chǎn)品定位和形象設計的基礎上，確立了本項目以打造現(xiàn)代 “安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園” 和建設 “城南新的商業(yè)中心、特大型購物廣場、市 民休閑、娛樂中心” 為主題定位，通過我們設計的整合營銷策略來實現(xiàn)本項目在西昌市的成功銷售和樹立起項目的“唯一性”、“排他性”，從而使開發(fā)商在西昌地區(qū)確立起市場領跑者的龍頭地位。 整合媒體及各種社會公益活動進行市場炒作，促使項目品牌的樹立和商業(yè)價值的社會認