【正文】 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項目定位、競標(biāo)提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等… 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說明 /績效薪酬 /考核制度 /財務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告等… 北京龍熙順景三位一體高爾夫休旅別墅項目資料答客問補充知識 .doc 北大綜合 北京公交房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績合同管理辦法 .doc 華星時代廣場（商業(yè)物業(yè)部分）整合營銷企劃方案（ DOC 17） .doc 華源地產(chǎn) 2020 年莆田市莆田學(xué)園北路項目華源上品行銷策劃提案 .doc 廈門海滄行政服務(wù)中心工程人工挖孔樁施工方案 (doc 31).doc 合富輝煌 天津奧林匹克花園開盤階段活動策劃詳案 .doc 合富輝煌 2020 年東莞常平萬科城營銷推廣思路 .doc 合富輝煌 2020 年尚格名城大客戶渠道拓展執(zhí)行方案 .doc 合富輝煌 2020 年廣州房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展預(yù)測報告 .doc 吳江市開發(fā)區(qū)花園路新建工程花園橋水上排架施工技術(shù)方案 .doc 唐山市打網(wǎng)崗島（淺水灣）旅游開發(fā)區(qū)項目開發(fā)商業(yè)計劃書 .doc 國泰君安 2020 年 4月 19日房貸新政對銀行影響總體中性 .doc 大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目 報批報建費用明細(xì)表 .doc 大連泰華府邸小區(qū)智能化工程施工組織設(shè)計方案 .doc 大連羅斯福天興國際中心住宅部分營銷策劃案 .doc 天津奧林匹克花園二期一標(biāo)段產(chǎn)品推介會方案 .doc 天津河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） .doc 安徽阜南縣第一高級職業(yè)中學(xué)辦公樓建設(shè)項目建議書 .doc 宜昌均瑤國際廣場 06 年 2 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房地產(chǎn)開發(fā)是一個競爭很激烈、市場變數(shù)很大的行業(yè)，在西昌這樣的內(nèi)陸相對比較閉塞的城市，市場機會總的來說不如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)多，但又市場機會時，應(yīng)當(dāng)及時把握，但同時市場機會也有可能是企業(yè)決策失誤的導(dǎo)火線，在這時，就必須引入科學(xué)的決策機制，依靠科學(xué)的評估方法進行投資決策，盡量規(guī)避風(fēng)險，賺取利 潤。 三、 人才資源的大膽引進和現(xiàn)有員工的培訓(xùn)提高 當(dāng)今時代，已進入一個智力競爭、人才競爭的時 代，誰擁有一流的人才，誰就能在殘酷的市場競爭中把握先機，贏得主動。企業(yè)發(fā)展的真諦在于“風(fēng)險的控制比利潤的賺取更重要”。 在確定走多元化經(jīng)營之路時，也必須緊緊立足傳統(tǒng)主業(yè)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，穩(wěn)步擴張。 走出西昌，進入四川其它地區(qū)進行跨地區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)，使城南房產(chǎn)的品牌知名度在全省逐漸樹立。 確定下一開發(fā)目標(biāo)為住宅項目，精心打造出具有城南房產(chǎn)風(fēng)格的、深受西昌百姓青睞的以小康型住宅類型為主的項目，徹底樹立起城南房 產(chǎn)品牌效 應(yīng)。從長遠(yuǎn)來說，房地產(chǎn)發(fā)展商大多會走上集團化、多元化經(jīng)營之路，這既是企業(yè)擴張發(fā)展的必由之路，同時又是很多企業(yè)走向衰敗的教訓(xùn)之路，為此，城南公司應(yīng)在仔細(xì)分析自身優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，對西昌地區(qū)同類企業(yè)和當(dāng)?shù)厥袌鲞M行認(rèn)真評估，制定出比較切合實際，又相對較高的長期發(fā)展目標(biāo)。 一、 發(fā)展目標(biāo)的合理制定 任何公司要實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，必須制定近期發(fā)展目標(biāo)和長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。目前企業(yè)的發(fā)展既面臨著一個巨大機遇，同時又面臨著很大的挑戰(zhàn)。 第五階段： 項目商場和酒店式公寓部分進入尾盤銷售階段， 時間安排為 60天，實現(xiàn)項目商場和 酒店式公寓部分 90%以上的銷售。 第三階段： 項目酒店式公寓和商場部分取得預(yù)售證，開始公開發(fā)售，配合新的廣告宣傳攻勢，進入又一銷售高峰期，此階段 時間安排為 90天，實現(xiàn)商場和酒店式公寓部分銷售額的 60%以上，項目住宅部分完成 90%以上的銷售。此階段應(yīng)力爭完成項目住宅部分銷售額的 70%以 上。這是整個項目銷售的第一個高潮階段，配合大量的廣告支持。此階段時間安排為 30 天。具體操作方法為，認(rèn)購客戶繳納 1000 元誠信金，不定房號，誠信金可退還。 第一階段： 項目住宅和 商業(yè)及公寓式酒店同時推出進行內(nèi)部認(rèn)購。 三、項目推廣主題：（部分） 引導(dǎo)西昌現(xiàn)代人居新理念，建設(shè)西昌現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園； 城南秀美山水，“項目名”高尚生活家園； 新西昌、新城南、新生活、新家園、我們的“項目名”； 城南新區(qū)的新興商業(yè)中心，西昌百姓購物、娛樂和休閑的又一佳地； 西昌最具增值潛力的商業(yè)旺地，城南新的商業(yè)中心。 對項目本身特點的定向訴求和社會告知，凸現(xiàn)項目品質(zhì)和特點，確立項目西昌“唯一性”、“排他性”和“領(lǐng)先性”，配合強勢銷售。 一、 項目整體推廣步驟 ： 項目開工前的整體形象介紹推廣，取得先聲奪人的效果，贏得社會的廣泛關(guān)注。 第九章 項目營銷方案設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)是一個涵蓋社會政治、經(jīng)濟、文化、教育、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情和人們的消費習(xí)慣等多方面內(nèi)容的綜合性工程，房地產(chǎn)項目能否開發(fā)成功，除了首先要立足于科學(xué)的規(guī)劃、精心的設(shè)計和施工管理外，也需要成功的營銷推廣，只有在全面認(rèn)真分析了項 目所在地的社會政治、經(jīng)濟、文化、教育、法制環(huán)境，充分了解了當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情、消費習(xí)慣和對新事物的接受程度、接受方式后，根據(jù)項目本身的特點來制定出一整套切實可行的整合營銷策略，才能真正使項目開發(fā)的根本目的得到實現(xiàn)，那就是得到市場的認(rèn)可，獲取產(chǎn)品銷售成功后的應(yīng)得利潤，同時得到其他衍生的社會效益和市場美譽度。 總體來看，項目有一定風(fēng)險，但經(jīng)過嚴(yán)格控制，風(fēng)險率較低，投資回報率相對較高，項目獲利能力較強，是切實可行的。 從以上公式得出 x1=，即銷售額達(dá)到 以上時（整體銷售率為 ％），本項目可實現(xiàn)利潤。%%%% ( 萬元 + 萬元 + 萬元 + 萬元 )100%3=% 以上（ 9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 為商場地上三層的自留物業(yè)部分的評估凈現(xiàn)值 六、盈虧平衡點 設(shè)定盈虧平衡點之銷售 額為 X，則 x － 萬元－ x 第八章 項目靜態(tài)投資分析 本章主要對項目的靜態(tài)投資進行分析，得出項目投資的盈利水平，風(fēng)險水平，以便于控制項目投資量及進行成本控制和核算。 預(yù)算管理部 按常規(guī)設(shè)置，業(yè)務(wù)上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。 塑造發(fā)展商企業(yè)核心競爭力 房地產(chǎn)商的核心競爭力在于產(chǎn)品設(shè)計、施工及 預(yù)算管理、營銷管理三項綜合實力，通過本項目運作，發(fā)展商宜努力加強此三項專業(yè)實力，力爭成為西昌市房地產(chǎn)發(fā)展商第一品牌，為今后發(fā)展商建立起遠(yuǎn)超同儕的企業(yè)核心競爭力 。 大型百貨運營商亦須有一定省內(nèi)、國內(nèi)知名度，如成都百貨、重慶百貨、上海華聯(lián)、北京西單商場、王府井百貨等。 六、商場主題運營商引進建議 商場部分需考慮引進一家大型超市運營商和一家大型百貨運營商進駐，以利于商場部分的銷售和后期經(jīng)營。 四、弱電及智能化系統(tǒng)設(shè)計施工承包商 建議邀請成都企業(yè)承擔(dān)本項任務(wù)，直接發(fā)出邀標(biāo)函即可。 三、園林景觀施工承包商 建議直接以招標(biāo)形式邀請廣東隊伍承擔(dān)本項任務(wù)。 第六章 主要運營商及重要供應(yīng)商選擇建議 一、土建施工總承包商 考慮到本項目并無特別施工難度，城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，可以承建本項目，建議本項目由開發(fā)商自己施工，利于成本的控制。 本階段結(jié)束時間 項目預(yù)計銷售期為 10 個月。本階段工作需時約二個月。 ②“晉城”是西充市傳統(tǒng)名稱，項目名稱以此命名，顯示出項目的歷史文化背景。 （ 4）“九洲天下” 命名闡述： ①“ 九洲天下 ”顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內(nèi)涵，并突出本項目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商業(yè)地產(chǎn)市場是“九洲房產(chǎn)”的“天下”。 ③“ 衢 ”即“道路”，后引申為“四通八達(dá)的城市”，預(yù)示著 項目是通往財富之路。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意義，但含義比“九州”更廣泛。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含義，既代表西充市及項目本身商業(yè)的朝氣蓬勃前程似錦的生命力又描繪出“九洲房產(chǎn)”公司蓬勃發(fā)展的朝氣。 ③大氣、直接、易記。 案名建議 （ 1）“城南”供選：“城南世家”，“城南錦繡”等 命名闡述： ①用“ 城南 ”、“ 城南 ”命名，直接以開發(fā)商名稱冠名，利于開發(fā)商名聲和形象的確立。 ? 體現(xiàn)項目商住一