【正文】 50 第 八 章 綜合評價結(jié)論 通過對“西昌市 城西物流中心 ”的可行性研究，有如下結(jié)論： 該 城西物流中心 的建設(shè)是緊迫的和重要的。 評價結(jié)論 根據(jù)以上評價指標(biāo)結(jié)果分析，西昌市 城西物流中心 的正常營運(yùn)對周圍環(huán)境不造成負(fù)面影響 ,符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制 城西物流中心 內(nèi)進(jìn)出車輛的喇叭音量 ,夜間作業(yè)的 49 機(jī)械設(shè)備燥聲也應(yīng)控制 ,以免影響環(huán)境。經(jīng)過環(huán)保部以專項控制達(dá)到各項要求交付使用。建筑后的生活垃圾 ,生產(chǎn)廢棄物應(yīng)按環(huán)衛(wèi)部門的要求進(jìn)行處理。 充分考慮 城西物流中心 內(nèi)綠化 ,加強(qiáng)中心內(nèi)清掃 ,衛(wèi)生監(jiān)督管理工作 ,努力建成 一個衛(wèi)生 ,整潔 ,環(huán)境 ,優(yōu)美的文明 城西物流中心 。 (3) 空氣質(zhì)量 預(yù)測 西昌市 城西物流中心 運(yùn)輸車輛考慮為中型載重車輛 ,城西物流中心 設(shè)計年吞吐量為 50 完噸，經(jīng)計算，該 城西物流中心 空氣質(zhì)量預(yù)測值大大低于國家標(biāo)準(zhǔn) ,完全符合環(huán)保要求。 城西物流中心 所在區(qū)域地處干線公路側(cè) ,交通噪聲值全年平均 db. 環(huán)境影響預(yù)測 （ 1）社會環(huán)境影響預(yù)測 西昌市 城西物流中心 符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) ,對周邊社會環(huán)境影 48 響不大。 西昌市 城西物流中心 位于西昌市城北三丫口鐵路線外李家，屬城市效區(qū)，符合西昌市道路運(yùn)輸總體規(guī)劃， 城西物流中心 離人口居住區(qū)距離較遠(yuǎn) ,對居民的日常生 活不構(gòu)成影響。 立方米 , 氮氧化物年日平均值 45 微克 西昌日照充足（年平均日照 2432 小時），晴天多，日照時間長，紫外線強(qiáng)，風(fēng)速大，濕度?。ㄏ鄬穸?61%），霧日極少，能見度高。為全國年平均變幅最小的地區(qū)之一。 47 項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在地自然環(huán)境條件 城西物流中心 位于西昌市城北三丫口鐵路線外李家。 主要是 城西物流中心 的建設(shè)對當(dāng)?shù)厮恋母淖?,場地汽車廢氣的排放。 表 6― 4 財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位： 萬元 年份 項 目 建設(shè)期 營運(yùn)期 合 計 2020 2020 2020 2020 2020 2020~2032 生產(chǎn)負(fù)荷 0 0 0 70% 90% 100% 現(xiàn)金收入 9555 9555 流入小計 0 0 0 46 現(xiàn)金流出 8833 12540 7900 29273 流出小計 8833 12540 7900 現(xiàn)金凈流量 8833 12540 7900 累計現(xiàn)金凈流量 8833 21373 29273 22466 14232 凈流量折現(xiàn)值 累積凈現(xiàn)值 NPV 6 評價結(jié)果 根據(jù)以上分析結(jié)果，本項目無論在經(jīng)濟(jì)上、財務(wù)上都是可行的，因此該項目是可行的。 投資利潤率及投資利稅率： 投資利潤率：（ ） 100%＝ % 投資利稅率：（ ＋ ） /20174 100%＝ % 財務(wù)評價： 財務(wù)評價按基準(zhǔn)方案（ I＝ 10%）比較， 從財務(wù)現(xiàn)金流量表 6— 4 分析計算可知： 財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV＝ 萬元 ＞ 0 靜態(tài)投資回收期： 6 年零 6 個月 (含三年建設(shè)期 ) 動態(tài)投資回收期： 8 年零 10 個月 (含三年建設(shè)期 ) 由表 63 及表 64 分析計算可知，平均每年可實現(xiàn)利潤 萬元，提供稅收 萬元，靜態(tài)投資回收期 6 年 6 個月 (含三年建設(shè)期 )，動態(tài)投資回收期 8 年 10 個月 (含三年建設(shè)期 )。 營業(yè)成本 年工資： 300 ＝ 660 萬元 44 年折舊：（ 31850＋ 1600－ 31850 03） 5%＝ 維修費(fèi)： 7300 10%＝ 730 萬元 營業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：（含水、電、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)） 10%＝ 萬元 合計： 萬元 財務(wù)費(fèi)用 因營運(yùn)期每年還銀行貸款 3200 萬元，分 5 年還清， 5 年銀行貸 款利息分別為 800 萬元， 640 萬元， 480 萬元， 320 萬元， 160 萬元。 建設(shè)期利息： 建設(shè)期銀行利息（第一年） 4500 ＝ 225 萬元；（第二年）225+7000 ＝ 575 萬元；第三年銀行貸 款利息為 225＋ 575+4500 ＝800 萬元；合計 1600 萬元。 管理費(fèi) 200 萬元 年收入＝ 7000 20 12/10000+200＝ 326。 管理、房租收入 7000 平方米 ，出租率 75%， 租金 8 元 /每平年收入＝ (300 5＋ 200 10) 300/10000＝105 萬元 招待所年收入： 300 個床位，出租率 75%，每床位每夜收入 30 元計，一年按 300 天計算。 倉儲年收入：（ 300＋ 5） 75%＝ 萬元。 財務(wù)分析是在靜態(tài)投資 情況下分析正常投資見效后的財務(wù)狀況。 管理費(fèi)用按營業(yè)總收入的 1%計算，營運(yùn)費(fèi)按 10%計算。 財務(wù)費(fèi)按貸款年利息 5%計算，不計復(fù)利。 裝卸費(fèi)按 13 元 /噸（裝車 8 元 /噸元，卸車 5 元 /噸）計算。 貨物周 轉(zhuǎn)量按倉儲設(shè)計能力的 75%、 300 天計算，倉儲租金按 元 /噸 人員工資及福利按 22020 元 /人 通過計算，得經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流量表 6— 2 如下： 表 6― 2 經(jīng) 濟(jì) 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元 年份 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計 1 2 3 4 5 周轉(zhuǎn)率 % 70% 90% 100% 現(xiàn)金流入 營運(yùn)收入 2100 2700 3000 18 58800 貨損節(jié)約 18 在途節(jié)約 18 流入小計 0 0 0 18 現(xiàn)金流出 社會費(fèi)用 9293 12540 7900 29733 營運(yùn)費(fèi)用 18 流出小計 9293 12540 7900 18 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量 9293 12540 7900 累計凈現(xiàn)金流量 9293 21833 29733 76948 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ I=10%） 9293 11400 6529 42 (備注：社會費(fèi)用中將前期工作、勘探、設(shè)計費(fèi) 460 萬元?dú)w入 2020 年，故 2020 年為 9293 萬元 ) 評價結(jié)論 由表分析可知，在一些社會效益無法計算的前提下，當(dāng)社會折現(xiàn)率＝ 10%時，本項目的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV＝ 萬元 ＞ 0，由表計算出投資回收期為 8年零 10 個月 (含建設(shè)期 3 年 )，從國民經(jīng)濟(jì)綜合分析看，該項目可行，是一個具有良好社會效益的項目。經(jīng)計算，土地費(fèi)用調(diào)整為 2833萬元。 土地費(fèi)用調(diào)整 土地征用費(fèi)是按土地影子費(fèi)用為土地機(jī)會成本加新增資源消耗費(fèi)用。 提供就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 可大大緩解城市交通壓力，提升西昌市物流整體形象，改善投資環(huán)境。 城西物流中心的建設(shè)，實現(xiàn)了庫存集約化，可 最大程度上實現(xiàn)物流的共同配送，充分發(fā)揮城西物流中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益而使經(jīng)營成本得以不斷降低，從而 產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。能實現(xiàn) 物流的共同化 ，從而 帶來 巨大的社會效益。 貨物運(yùn)輸損失 接受運(yùn)輸貨物在原損失為總運(yùn)量的 ％ ,該運(yùn)站建成減少損失 50％ ,則減少損失為總運(yùn)量的 ％ ,貨物價值按 6000 元 ∕ 噸計，按年均貨運(yùn)量 萬噸計算 ,則全年可挽回貨物損失 萬元。 小時 ,該城西物流中心建成后 ,平均節(jié)約在途時間按 10 小時 ,根據(jù)預(yù)測的貨運(yùn)量估算每年的效益。目前西昌市共有貨運(yùn)車輛約 7500 輛 ，取營運(yùn)折算系數(shù) ，共產(chǎn)生效益約 3000 萬元。 投資計劃 根據(jù)初步估算本項目投資 31850萬元 ,其中第一年投資約 9460萬元 ,進(jìn)行土地征用、三通一平、 倉 庫一期工程，第二年投資約 14290 萬元 ,用于完成倉庫建設(shè)和綜合樓，第三年投資 8100 萬元 ,完成城西物流中心其余項目和相關(guān)配套設(shè)施及信息系統(tǒng)并交付使用。 申請銀行貸款 16000 萬元 ,在獲得土地使用權(quán)后 ,用土地使用權(quán)抵押向銀行貸款。確定的主要指標(biāo)如下 : 占地面積 : 330000 平方米 (495 畝 ): 貨物處理能力 : 萬噸 /年 , 503105 噸 /月 ,16540 噸 /日 表 4－ 1 西昌市 城西物流中心 占地面積估算表 序 號 項 目 占地面積 (m2) 備 注 總占地 330000 495 畝 1 綜合樓 1500 2 辦公樓 1500 3 現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)配送倉庫 60000 4 城西物流中心區(qū)倉庫 60000 5 堆場 9000 36 6 停車場 20200 7 車輛服務(wù)區(qū) 2500 9 場壩 (含道路 )預(yù)留區(qū) 160000 10 綠化帶 15000 11 其它 500 第五章 城西城西物流中心投資預(yù)算和資金籌措 投資估算 本可行性研究報告結(jié)合省內(nèi)已建成相同規(guī)模公路樞紐城西物流中心實際造價和西昌地區(qū)的工程造價 ,在明確規(guī)模 和各單位工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下對各項投資估算如下 : 表 5－ 1 西昌市城西物流中心投資估算表 序號 項 目 規(guī) 模 單 價 投資額（萬元） 總投資 31850 1 前期調(diào)研、報告編制費(fèi) 60 2 勘探設(shè)計費(fèi) 400 3 土地征用、拆遷、三通一平 495 10 4950 4 綜合大樓（含裝修） 7500 1500 1125 5 辦公大樓（含裝修） 7500 1500 1125 6 車輛服務(wù)區(qū) 2500 1200 300 7 倉庫 120200 1000 12020 8 集裝堆場、停車場、場壩、場壩道路 189500 200 3790 37 9 信息系統(tǒng)設(shè)備 2020 10 監(jiān)控消防報警系統(tǒng) 300 11 機(jī)械、車輛設(shè)備 5000 12 綠化 15000 200 13 不可預(yù)見費(fèi) 600 表 5— 2 西昌市城西物流中心投資總投資額構(gòu)成表 單位 :萬元 序 號 項 目 投資額 比例％ 總投資 31850 100% 1 土地征用費(fèi)用 4950 16% 2 建筑工程費(fèi)用 18240 57% 3 機(jī)械設(shè)備等費(fèi)用 7300 23% 4 其它費(fèi)用 1060 3% 資金籌措 本項目由 ***等作為城西物流中心的業(yè)主，可通過股份有限責(zé)任公司的形式自籌 ％的資本金 (13890 萬元 )；申請省交通廳，涼山州交通局，西昌市交通局補(bǔ)助 1500 萬元 ,其余建設(shè)資金由業(yè)主申請銀行貸款。 各配送庫房出口與環(huán)園道路相聯(lián)。 9. 場內(nèi)道路工程 城西物流中心 設(shè)環(huán)園 道路 ，并 與 城西物流中心 周邊的道路系統(tǒng)銜接 。 項目所在地通訊基礎(chǔ)設(shè)施齊備，可提供固定市話接入 ,無線市話網(wǎng)絡(luò)覆蓋， 35 CSM 無線通訊， CDMA 無線通訊 ,電信 ADSL 寬帶接入等電信服務(wù)，滿足 城西物流中心 日常通訊 ,內(nèi)部計算機(jī)局域網(wǎng)與 Inter 網(wǎng)的連接 ， 確保 城西物流中心的通訊需要。 綠化面積 12020 平方米。 包括停車場 ,進(jìn)出道路 ,車輛保養(yǎng)場及預(yù)留區(qū) ,場地面積計 156000平方米。倉庫的建設(shè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，主要考慮單層倉庫， 配送 倉庫 60000 平方 米 、 物流倉庫 60000 平方米、 集裝箱倉庫（堆場）9000 平方 米 ，倉庫面積總計 129000 平方米。 2. 倉庫 倉庫主要為常溫庫，包括 配送倉庫、物流倉庫（ 中轉(zhuǎn)庫、零擔(dān)庫、倉儲庫 ）和 集裝箱倉庫 （堆場） 。 設(shè)綜合大樓一棟，建筑面積為 7500 平方米。 建設(shè)內(nèi)容如下： 1. 綜合 、 辦公樓 設(shè) 辦公 大樓一棟，建筑面積為 7500 平方米。 ? 公路聯(lián)運(yùn)中心區(qū)占地面積 99000 平方米。項目用地 工程 33 萬平方米 （約 495 畝 ） ， 設(shè)計建筑面積 萬平方米 ， 根據(jù)西昌市未來 20 年，物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴(kuò)展的基本趨勢，以及前文中對 城西物流中心 市場需求與 功能定位，圍繞 城西物流中心 三大主服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在 物流中心 設(shè)施能力總體分配上擬按照 4： 3： 3 的比例，確定配送中心群、 城西物流中心 群和公路聯(lián)運(yùn)中心群的能力規(guī)模。 33 信息服務(wù) —— 電子商務(wù) —— 中介交易 —— 全程物流監(jiān)控