【正文】 34 第 八 章 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)對(duì)“ XX 市 XX 物流中心 ”的可行性研究，有如下結(jié)論： 該 XX 物流中心 的建設(shè)是緊迫的和重要的。 評(píng)價(jià)結(jié)論 根據(jù)以上評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)果分析， XX 市 XX 物流中心 的正常營(yíng)運(yùn)對(duì)周?chē)h(huán)境不造成負(fù)面影響 ,符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制 XX 物流中心 內(nèi)進(jìn)出車(chē)輛的喇叭音量 ,夜間作業(yè)的 機(jī)械設(shè)備燥聲也應(yīng)控制 ,以免影響環(huán)境。經(jīng)過(guò)環(huán)保部以專(zhuān)項(xiàng)控制達(dá)到各項(xiàng)要求交付使用。建筑后的生活垃圾 ,生產(chǎn)廢棄物應(yīng)按環(huán)衛(wèi)部門(mén)的要求進(jìn)行處理。 充分考慮 XX物流中心 內(nèi)綠化 ,加強(qiáng)中心內(nèi)清掃 ,衛(wèi)生監(jiān)督管理工作 ,努力建成 一個(gè)衛(wèi)生 ,整潔 ,環(huán)境 ,優(yōu)美的文明 XX 物流中心 。 (3) 空氣質(zhì)量預(yù)測(cè) XX市 XX物流中心 運(yùn)輸車(chē)輛考慮為中型載重車(chē)輛 ,XX物流中心 設(shè)計(jì)年吞吐量為 50完噸，經(jīng)計(jì)算，該 XX物流中心 空氣質(zhì)量預(yù)測(cè)值大大低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ,完全符合環(huán)保要求。 XX 物流中心 所在區(qū)域地處干線公路側(cè) ,交通噪聲值全年平均 db. （ 1）社會(huì)環(huán)境影響預(yù)測(cè) XX市 XX 物流中心 符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) ,對(duì)周邊社會(huì)環(huán)境影響不大。 XX 市 XX 物流中心 位于 XX 市城北三丫口鐵路線外李家，屬城市效區(qū)，符合 XX 市道路運(yùn)輸總體規(guī)劃， XX 物流中心 離人口居住區(qū)距離較遠(yuǎn) ,對(duì)居民的日常生活不 構(gòu)成影響。 立方米 , 氮氧化物年日平均值 45微克 XX 日照充足（年平均日照 2432 小時(shí)），晴天多，日照時(shí)間長(zhǎng)，紫外線強(qiáng)，風(fēng)速大，濕度小（相對(duì)濕度 61%），霧日極少，能見(jiàn)度高。為全國(guó)年平均變幅最小的地區(qū)之一。 項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地自然環(huán)境條件 XX 物流中心 位于 XX市城北三丫口鐵路線外李家。 主要是 XX 物流中心 的建 設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)厮恋母淖?,場(chǎng)地汽車(chē)廢氣的排放。 表 6― 4 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位： 萬(wàn)元 年份 項(xiàng) 目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合 計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021~2032 生產(chǎn)負(fù)荷 0 0 0 70% 90% 100% 現(xiàn)金收入 9555 9555 流入小計(jì) 0 0 0 現(xiàn)金流出 8833 12540 7900 29273 流出小計(jì) 8833 12540 7900 現(xiàn)金凈流量 8833 12540 7900 累計(jì)現(xiàn)金凈流量 8833 21373 29273 22466 14232 凈流量折現(xiàn)值 累積凈現(xiàn)值 NPV 根據(jù)以上分析結(jié)果，本項(xiàng)目無(wú)論在經(jīng)濟(jì)上、財(cái)務(wù)上都是可行的，因此該項(xiàng)目是可行的。 利潤(rùn)率及投資利稅率： 投資利潤(rùn)率：（ ） 100%＝ % 投資利稅率：（ ＋ ） /20214 100%＝ % ： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按基準(zhǔn)方案（ I＝ 10%）比較， 從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 6— 4分析計(jì)算可知： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV＝ 萬(wàn)元 ＞ 0 靜態(tài)投資回收期： 6年零 6 個(gè)月 (含三年建設(shè)期 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期： 8年零 10 個(gè)月 (含三年建設(shè)期 ) 由表 63及表 64分析計(jì)算可知，平均每年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ，提供稅收 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 6年 6個(gè)月 (含三年建設(shè)期 )，動(dòng)態(tài)投資回收期 8年 10 個(gè)月 (含三年建設(shè)期 )。 營(yíng)業(yè)成本 年工資： 300 ＝ 660 萬(wàn)元 年折舊：（ 31850＋ 1600－ 31850 03） 5%＝ 萬(wàn)元 維修費(fèi)： 7300 10%＝ 730萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：（含水、電、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)） 10%＝ 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 因營(yíng)運(yùn)期每年還銀行貸款 3200 萬(wàn)元，分 5年還清， 5年銀行貸款利 息分別為 800 萬(wàn)元，640 萬(wàn)元， 480 萬(wàn)元， 320 萬(wàn)元， 160 萬(wàn)元。 ： 建設(shè)期銀行利息（第一年） 4500 ＝ 225 萬(wàn)元；（第二年） 225+7000 ＝ 575萬(wàn)元；第三年銀行貸款利 息為 225＋ 575+4500 ＝ 800 萬(wàn)元；合計(jì) 1600 萬(wàn)元。 管理費(fèi) 200 萬(wàn)元 年收入＝ 7000 20 12/10000+200＝ 326。 管理 、 房租收入 7000 平方米 ，出租率 75%， 租金 8元 /每平年收入＝ (300 5＋ 200 10) 300/10000＝ 105 萬(wàn)元 招待所年收入： 300 個(gè)床位，出租率 75%，每 床位每夜收入 30 元計(jì)，一年按 300天計(jì)算。 倉(cāng)儲(chǔ)年收入：（ 300＋ 5） 75%＝ 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)分析是在靜態(tài)投資情況 下分析正常投資見(jiàn)效后的財(cái)務(wù)狀況。 管理費(fèi)用按營(yíng)業(yè)總收入的 1%計(jì)算，營(yíng)運(yùn)費(fèi)按 10%計(jì)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)按貸款年利息 5%計(jì)算，不計(jì)復(fù)利。 裝卸費(fèi)按 13元 /噸（裝車(chē) 8 元 /噸元，卸車(chē) 5元 /噸）計(jì)算。 貨物周轉(zhuǎn)量 按倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)計(jì)能力的 75%、 300天計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)租金按 元 /噸 人員工資及福利按 22021 元 /人 通過(guò)計(jì)算，得經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流量表 6— 2如下： 表 6― 2 經(jīng) 濟(jì) 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬(wàn)元 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 4 5 周轉(zhuǎn)率 % 70% 90% 100% 現(xiàn)金流入 營(yíng)運(yùn)收入 2100 2700 3000 18 58800 貨損節(jié)約 18 在途節(jié)約 18 流入小計(jì) 0 0 0 18 現(xiàn)金流出 社會(huì)費(fèi)用 9293 12540 7900 29733 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 18 流出小計(jì) 9293 12540 7900 18 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量 9293 12540 7900 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9293 21833 29733 76948 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 （ I=10%） 9293 11400 6529 (備注：社會(huì)費(fèi)用中將前期工作、勘探、設(shè)計(jì)費(fèi) 460萬(wàn)元?dú)w入 2021年，故 2021年為 9293萬(wàn)元 ) 29 由表分析可知，在一些社會(huì)效益無(wú)法計(jì)算的前提下，當(dāng)社會(huì)折現(xiàn)率 =10%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV= 萬(wàn)元 ＞ 0，由表計(jì)算出投資回收期為 8 年零 10 個(gè)月 (含建設(shè)期 3年 )，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合分析看，該項(xiàng)目可行，是一個(gè)具有良好社會(huì)效益的項(xiàng)目。經(jīng)計(jì)算，土地費(fèi)用調(diào)整為 2833 萬(wàn)元。 土地費(fèi)用調(diào)整 土地征用費(fèi)是按土地影子費(fèi)用為土地機(jī)會(huì)成本加新增資源消耗費(fèi)用。 提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 可大大緩解城市交通壓力，提升 XX市物流整體形象，改善投資環(huán)境。 XX 物流中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存集約化，可 最大程度上實(shí)現(xiàn)物流的共同配送，充分發(fā)揮 XX 物流中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益而使經(jīng)營(yíng)成本得以不斷降低，從而 產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。能實(shí)現(xiàn) 物流的共同化 ，從而 帶來(lái) 巨大的社會(huì)效益。 貨物運(yùn)輸損失 接受運(yùn)輸貨物在原損失為總運(yùn)量的 ％ ,該運(yùn)站建成減少損失 50％ ,則減少損失為總運(yùn)量的 ％ ,貨物價(jià)值按 6000 元 ∕ 噸計(jì)，按年均貨運(yùn)量 萬(wàn)噸計(jì)算 ,則全年可挽回貨物損失 萬(wàn)元。 小時(shí) ,該 XX 物流中心建成后 ,平均節(jié)約在途時(shí)間按 10小時(shí) ,根據(jù)預(yù)測(cè)的貨運(yùn)量估算每年的效益。目前 XX 市共有貨運(yùn)車(chē)輛約 7500 輛，取 營(yíng)運(yùn)折算系數(shù) ，共產(chǎn)生效益約 3000 萬(wàn)元。 投資計(jì)劃 根據(jù)初步估算本項(xiàng)目投資 31850 萬(wàn)元 ,其中第一年投資約 9460 萬(wàn)元 ,進(jìn)行土地征用、三通一平、 倉(cāng)庫(kù)一 期工程，第二年投資約 14290 萬(wàn)元 ,用于完成倉(cāng)庫(kù)建設(shè)和綜合樓，第三年投資 8100 萬(wàn)元 ,完成 XX 物流中心其余項(xiàng)目和相關(guān)配套設(shè)施及信息系統(tǒng)并交付使用。 申請(qǐng)銀行貸款 16000 萬(wàn)元 ,在獲得土地使用權(quán)后 ,用土地使用權(quán)抵押向銀行貸款。確定的主要指標(biāo)如下 : 占地面積 : 330000 平方米 (495 畝 ): 貨物處理能力 : 萬(wàn)噸 /年 , 503105 噸 /月 ,16540 噸 /日 表 4－ 1XX市 XX 物流中心 占地面積估算表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 占地面積 (m2) 備 注 總占 地 330000 495畝 1 綜合樓 1500 2 辦公樓 1500 3 現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)配送倉(cāng)庫(kù) 60000 4 XX 物流中心區(qū)倉(cāng)庫(kù) 60000 5 堆場(chǎng) 9000 6 停車(chē)場(chǎng) 20210 7 車(chē)輛服務(wù)區(qū) 2500 9 場(chǎng)壩 (含道路 )預(yù)留區(qū) 160000 10 綠化帶 15000 11 其它 500 25 第五章 XXXX 物流中心投資預(yù)算和資金籌措 投資估算 本可行性研究報(bào)告結(jié)合省內(nèi)已建成相同規(guī)模公路樞紐 XX 物流中心實(shí)際造價(jià)和 XX 地區(qū)的工程造價(jià) ,在明確規(guī)模和各 單位工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下對(duì)各項(xiàng)投資估算如下 : 表 5－ 1 XX 市 XX物流中心投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 規(guī) 模 單 價(jià) 投資額（萬(wàn)元） 總投資 31850 1 前期調(diào)研、報(bào)告編制費(fèi) 60 2 勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 400 3 土地征用、拆遷、三通一平 495 10 4950 4 綜合大樓（含裝修） 7500 1500 1125 5 辦公大樓（含裝修） 7500 1500 1125 6 車(chē)輛服務(wù)區(qū) 2500 1200 300 7 倉(cāng)庫(kù) 120210 1000 12021 8 集裝 堆場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、場(chǎng)壩、場(chǎng)壩道路 189500 200 3790 9 信息系統(tǒng)設(shè)備 2021 10 監(jiān)控消防報(bào)警系統(tǒng) 300 11 機(jī)械、車(chē)輛設(shè)備 5000 12 綠化 15000 200 13 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 600 表 5— 2 XX市 XX物流中心投資總投資額構(gòu)成表 單位 :萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 比例％ 總投資 31850 100% 1 土地征用費(fèi)用 4950 16% 2 建筑工程費(fèi)用 18240 57% 3 機(jī)械設(shè)備等費(fèi)用 7300 23% 4 其它費(fèi)用 1060 3% 資金籌措 本項(xiàng)目由 ***等作為 XX物流中心的業(yè)主，可通過(guò)股份有限責(zé)任公司的形式自籌 ％的資本金 (13890 萬(wàn)元 )；申請(qǐng)省交通廳，涼山州交通局， XX 市交通局補(bǔ)助 1500 萬(wàn)元 ,其余建設(shè)資金由業(yè)主申請(qǐng)銀行貸款。 各配送庫(kù)房出口與環(huán)園道路相聯(lián)。 9. 場(chǎng)內(nèi)道路工程 XX 物流中心 設(shè)環(huán)園 道路 ，并 與 XX物流中心 周邊的道路系統(tǒng)銜接 。 項(xiàng)目所在地通訊基礎(chǔ)設(shè)施齊備，可提供固定市話接入 ,無(wú)線市話網(wǎng)絡(luò)覆蓋， CSM 無(wú)線通 24 訊， CDMA 無(wú)線通訊 ,電信 ADSL 寬帶接入等電信服務(wù)，滿足 XX 物流中心 日常通訊 ,內(nèi)部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)與 Inter 網(wǎng)的連接 ， 確保 XX物流中心 的通訊需要。 綠化面積 12021 平方米。 包括停車(chē)場(chǎng) ,進(jìn)出道路 ,車(chē)輛保養(yǎng)場(chǎng)及預(yù)留區(qū) ,場(chǎng)地面積計(jì) 156000 平方米。倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要考慮單層倉(cāng)庫(kù)， 配送 倉(cāng)庫(kù) 60000 平方 米 、 物流倉(cāng)庫(kù)60000 平方米、 集裝箱倉(cāng)庫(kù)（堆場(chǎng)） 9000 平方 米 ，倉(cāng)庫(kù)面積總計(jì) 129000 平方米。 2. 倉(cāng)庫(kù) 倉(cāng)庫(kù)主要為常溫庫(kù)，包括 配送倉(cāng)庫(kù)、物流倉(cāng)庫(kù)（ 中轉(zhuǎn)庫(kù)、零擔(dān)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù) ）和 集裝箱倉(cāng)庫(kù) （堆場(chǎng)） 。 設(shè)綜合大樓一棟，建筑面積為 7500 平方米。 建設(shè)內(nèi)容如下： 1. 綜合 、 辦公樓 設(shè) 辦 公 大樓一棟，建筑面積為 7500 平方米。 ? 公路聯(lián)運(yùn)中心區(qū)占地面積 99000平方米。項(xiàng)目用地 工程 33 萬(wàn)平方米 （約 495 畝 ） ， 設(shè)計(jì)建筑面積 萬(wàn)平方米 ， 根據(jù) XX 市未來(lái)20 年，物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴(kuò)展的基本趨勢(shì)，以及前文中對(duì) XX 物流中心 市場(chǎng)需求與功能 定位，圍繞 XX 物流中心 三大主服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在 物流中心 23 設(shè)施能力總體分配上擬按照 4： 3： 3 的比例，確定配送中心群、 XX物流中心 群和公路聯(lián)運(yùn)中心群的能力規(guī)模。 信息服務(wù) —— 電子商務(wù) —— 中介交易 —— 全程物流監(jiān)控服務(wù)（ GPS、 GIS） 物流中心的建設(shè)內(nèi) 容 作為城市物流功能區(qū)， XXXX 物流中心 包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織、管理中心和物