【正文】 。 二、建議 建議項目建設(shè)單位綜合分析， 合理規(guī)劃，嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行項目的設(shè)計建設(shè)工作。 項目建設(shè)目標(biāo)明確，符合國 家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，投資規(guī)模適當(dāng)，建設(shè)內(nèi)容結(jié)構(gòu)合理，可操作性強(qiáng)，該項目規(guī)劃設(shè)計科學(xué)，技術(shù)方案先進(jìn)、適用、可行。 技術(shù)保障 項目建設(shè)的呼叫網(wǎng)絡(luò) 平臺是入駐園區(qū)企業(yè)與外界進(jìn)行信息交流的平臺，項目建設(shè)單位從技術(shù)上要制定相應(yīng)的措施，使平臺真正成為企業(yè)發(fā)展的信息參謀 和新的促進(jìn)因素 。 人才保障 本項目屬綜合服務(wù)的范疇，在 XX 市屬于大型綜合服務(wù)項目。 在項目的營運(yùn)期，項目建設(shè)單位成立了專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，確保項目達(dá)到預(yù)期的效益。 建設(shè)及營運(yùn)風(fēng)險需要項目建設(shè)單位通過完善的保障措施來規(guī)避和化解。從項目的政策風(fēng)險來說，可以認(rèn)為是安全的。 從環(huán)境風(fēng)險分析，國家和地方政府大力支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。 42 二、風(fēng)險分析及保障措施 （一） 風(fēng)險分析 本項目建設(shè)具備積極的社會影響 效果和很好的社會適應(yīng)性。項目的建設(shè)能夠擴(kuò)大 XX市對外交流 與 合作的知名度，增強(qiáng) XX市 城市的美譽(yù)度。及時有效的業(yè)務(wù)辦理、 全面周到的綜合服務(wù)可使 XXXX物流園區(qū)綜合服務(wù)工作向 社會化和規(guī)范化 邁出重要的一步。 XX 物流 園區(qū) 產(chǎn)業(yè)基地 創(chuàng)業(yè) 大廈 項目的建 設(shè)對 XX 市綜合服務(wù)工作的規(guī)范化發(fā)展可起到有 力地 引導(dǎo)作用。 本項目的順利實(shí)施和創(chuàng)新發(fā)展，在為物流園區(qū)企業(yè)提供全面、周到的信息化服務(wù)的同時，能夠強(qiáng)化社會保障功能，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)如旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展， 有助于通過提升服務(wù)生產(chǎn)效率以更好實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和追趕目標(biāo)，有助于獲取自身發(fā)展需要的技術(shù)、知識、人才和市場條件，對深化 我市乃至 XX地區(qū)的 服務(wù)業(yè)分工具有促進(jìn)意義。承接服務(wù)外包， 對于 提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引進(jìn)先進(jìn)經(jīng)營管理理念、擴(kuò)大出口份額、減少貿(mào)易摩擦、創(chuàng)造就業(yè)、提高員工收入和科技水平等都具有重要經(jīng)濟(jì)意義和社會意義。 通過服務(wù)流程分工深化提升服務(wù)業(yè)以及其他需要服務(wù)投入流程的部門經(jīng)濟(jì)效率，改造當(dāng)代企業(yè)基本組織構(gòu)造，從而對我 市的 經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)福利提升產(chǎn)生積極 的 影響。 （三 ） 本項目的建設(shè)， 有利于 深化服務(wù)業(yè)的發(fā)展，優(yōu) 化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) ， 促進(jìn)XX乃至 XX地區(qū)服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。按照規(guī)劃，本項目的建設(shè)， 力爭 吸納 100 家企事業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，可以創(chuàng)造近 萬 人的工作崗位， 預(yù)計間接解決 2 萬人的就業(yè)， 可 在一定程度上 減輕社會就業(yè)壓 41 力。 就業(yè)是民生之本，是建設(shè)和諧社會的主要內(nèi)容之一。 XX市的經(jīng)濟(jì) 以農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化為主線， 第三產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占比重逐步加大，如何在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，有效、有力地促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，是 XX市下一步發(fā)展的突圍之路。 本 項目的建設(shè)， 是以 XXXX 物流園區(qū)的規(guī)劃和未來發(fā)展為立足點(diǎn)，積極做好物流園區(qū)各企業(yè)的綜合服務(wù)工作，最大限度地為駐區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)綜合服務(wù)，有利于 XX 物流園區(qū)功能的完善與拓展，將成為 XXXX 物流園區(qū)快速發(fā)展的有 力支撐，對 XX市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會做出積極的貢獻(xiàn)。 經(jīng)過幾 年 的建設(shè)， XX物流園區(qū)物流配送、物資倉儲、汽車交易和建材經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)格局已初具規(guī)模，成為蒙東地區(qū)重要的社會化、專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)代物流中心。 （七）財務(wù)評價結(jié)論 盈利能力分析表明，項目財 務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收 39 益率；不確定性分析表明項目面臨某些風(fēng)險時，具有一定的抗風(fēng)險能力。 年固定總成本 BEP = —————————————————— 100% 年銷售收入 年可變成本 年銷售稅金 = % 由盈虧平衡分析結(jié)果可以看出，項目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營后，運(yùn)營負(fù)荷達(dá)到 %，即其他條件不變，企業(yè)即可保本運(yùn)營。 盈利能力分析 由財務(wù)評價指標(biāo)計算分析，本項目指標(biāo)高于同行業(yè)基準(zhǔn)水平，盈利能力較好。 （五）盈利能力分析 財務(wù)評價指標(biāo) （ 1）靜態(tài)（輔助）指標(biāo) 平均投資利潤率 : 凈利潤 投資利潤率 = ——————— 100% 總投資 = ———— 100% = % 38 平均銷售利潤率 : 平均利潤總額 平均銷售利潤率 = ———————— 100% 平均營業(yè)收入 = ———————— 100% =% （ 2）動態(tài)指標(biāo)計算 參考本行業(yè)的平均總水平并考慮本項目的風(fēng)險因素及具體情況確定本項目財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率為 Ic=7%，從項目財務(wù)現(xiàn)金流量表中計算： 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=7%） 萬元。 （四）總收入及利潤估算 平均主營業(yè)務(wù)收入 。 經(jīng)營費(fèi)用包括物業(yè)保潔費(fèi)、材料費(fèi)用及廣告費(fèi)等，估算企業(yè)年需此項費(fèi)用 。 管理費(fèi)用：企業(yè)的其他 管理費(fèi)用按 其他經(jīng)營成本的 8%計算 ，年需資金約 。無形資產(chǎn)攤銷年限為 10年，每年攤銷 。 37 工資及福利費(fèi)用：項目新增勞動人員 15 人，其中管理人 員 3 人，一般工作人員 12 人，管理人員每人年均工資 萬元，一般工作人員每人年均工資 ，則年工資及福利費(fèi)用合計 。 年總計收入 萬元。 （實(shí)際出租面積從使用面積中扣除創(chuàng)業(yè)大廈辦公和輔助用房，為方便計算，按 10000平方米進(jìn)行收入測算） 。 （二）收入估算 呼叫中心網(wǎng)絡(luò)平臺外包收益 500萬元 /年。 折舊年限建筑物取 20年，設(shè)備取 10年，采用直線法折舊。 財務(wù)基準(zhǔn)收益率根據(jù)項目實(shí)際情況及同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定為 7%。 （八）各專業(yè)提供的工程量、設(shè)備等基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 。 （六）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。 （四）清華大學(xué)出版社《項目經(jīng)濟(jì)分析》 。 （二）中國電力出版社《投資項目可行性研究指南》（試用版） 。 表 64：項目投入總資金估算匯總表 序 號 費(fèi) 用 名 稱 投 資 額 （萬元） 占 總 投資 (%) 估 算 說 明 1 建筑投資 % 建筑工程費(fèi) % 設(shè)備及安裝工程費(fèi) % 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 基本預(yù)備費(fèi) % 漲價預(yù)備費(fèi) 0 % 銀行貸款利息 % 2 流動資金 % 3 項目投入總資金（ 1+2） % 二、 資金籌措 項目總投資為 萬元，在資金籌措中，申請銀行貸款 元，其他由建設(shè)單位自籌。 35 流動資金投資 流動資金估算為 萬元，其中鋪底流動資金為流動資金的 30%，金額為 。 （ 6）建設(shè)期利息 本項目 銀行貸款為 萬元 ，建設(shè)期利息 為 。 （詳見下表） 34 表 63： 工程建設(shè)其他費(fèi)用 明細(xì) 表 單位：萬元 序號 費(fèi) 用 名 稱 計 算 依 據(jù) 費(fèi) 率 或標(biāo)準(zhǔn) 形 成 資 產(chǎn) 類 別 總 價 固定 無形 遞延 1 土地使用費(fèi) 24畝 /畝 2 項目建議書編制費(fèi) 估 算 3 設(shè) 計 費(fèi) 暫 估 4 工程招標(biāo)代理費(fèi) 3‰ 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 建筑工程費(fèi) % 6 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建筑工程費(fèi) % 7 培 訓(xùn) 費(fèi) 暫 估 8 辦公及生活 家具購置費(fèi) 9 聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi) 10 合 計 （ 4）基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù) 備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 8%計算，其估算值為 萬元，占總投資 %。其費(fèi)用的估算按照國家及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)睾捅卷椖烤唧w情況。內(nèi)容如下表所示： 表 61 ：建筑工程費(fèi)用估算表 序號 建筑物、 構(gòu)筑物名稱 單 位 工 程 量 單 位 （元） 費(fèi)用合計 （萬元） 1 創(chuàng)業(yè)大廈 M2 17000 2 輔助用房 M2 3000 3 綠化及硬化 M2 10000 4 合 計 33 （ 2）設(shè)備購置及安裝工程費(fèi) 本項目設(shè)備購置費(fèi)用 萬元，安裝工程費(fèi)按設(shè)備購置費(fèi)用的 10%計算，則設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)用合計為 萬元，占總投資的 %。 （三）投資估算 建筑投資估 算 （ 1）建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建構(gòu)筑物工程量和單位造價指標(biāo)估算，單位造價包括裝修造價。 《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》 CECA/GC12021。 國家及 地方政府 現(xiàn)行關(guān)于工程建設(shè)其他費(fèi)用的計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 XX建設(shè)工程造價信息網(wǎng)、 XX 市建設(shè)工程造價信息。 1 按有關(guān)規(guī)定設(shè)計室內(nèi)設(shè)置采暖及通風(fēng)，使室內(nèi)保持良好的空氣衛(wèi)生條件，以防止電腦、打印機(jī)等設(shè)備產(chǎn)生的污染物超標(biāo)。建構(gòu)筑物的耐火等級、防火間距、疏散通道、安全距離等均按有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。 按規(guī)范 劃分危險區(qū)，保證防火防爆距離。 所有設(shè)備和儀器的使用與檢修，嚴(yán)格按照使用說明進(jìn)行操作。在進(jìn)行檢修時，要切斷電源并派專人看護(hù)。 在高噪音場所設(shè)置隔音、消音設(shè)施，使噪音降至標(biāo)準(zhǔn)以下。 項 目建設(shè)單位要 成立勞動安全 工作 小組，進(jìn)行勞動安全的檢查、監(jiān)督。 （二） 設(shè)計中采用的標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》， 《建筑防火設(shè)計規(guī)范》 GB50016－ 2021 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB50057－ 94 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB50116－ 98 （ 三 ）勞動保護(hù)措施 根據(jù)經(jīng)營特點(diǎn)和火災(zāi)危險性合理布置，做好場 區(qū)消防工作 。 在項目建設(shè)過程中，加強(qiáng)施工隊伍安全管理，嚴(yán)肅施工紀(jì)律，杜絕違章施工，加強(qiáng)施工電器設(shè)備的檢查養(yǎng)護(hù)及易燃建筑材 料的保管，設(shè)置專職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。本建設(shè)項目的施工、經(jīng)營或使用單位應(yīng)建立義務(wù)消防隊，并經(jīng)常訓(xùn)練，定期考核。 （五） 消防管理 本項目的消防管理，要 貫徹 “ 預(yù)防為主，防消結(jié)合 ” 的方針，本著自防自救的原則，實(shí)行嚴(yán)格管理和科學(xué)管理。 根據(jù)本項目建筑物布置情況，設(shè)置一定數(shù)量的消防水泵接合器與室外消火栓系統(tǒng)的環(huán)管相連，保證系統(tǒng)用水。 消防水 源 由市政供水管網(wǎng) 引入 。 本項目消防給水按同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次 設(shè)計 。樓梯設(shè)計滿足疏散及距離要求。 本項目消防設(shè)計包括室內(nèi) 及室外 消火栓系統(tǒng)。 （ 三 ） 耐火等級 本項目 耐火等級 為二級。 四 、消防 （一）消防設(shè)計依據(jù) 本項目在設(shè)計、 施工 中，應(yīng)充分考慮消防安全和人員疏散等問題。 （九） 結(jié)論 綜上所述，根據(jù)現(xiàn)有條件，本項目的施工必然對周邊地區(qū)造成輕微的環(huán)境影響。選擇綠化植物時，應(yīng)考慮以下因素： 所選植物必須適應(yīng)本地氣 候條件、土壤條件或通過人工培植后能 適應(yīng)此地條件的植物；選擇植物種類要喬木、灌木、草坪、花卉相結(jié)合， 以使綠地具有自然界美感；選擇植物要常綠和落葉相結(jié)合，針葉和闊葉相結(jié)合，以使綠地具有自然界的多樣性和層次性；選擇植物時，要考慮其抗污染和降噪的能力，以更好地發(fā)揮保護(hù)環(huán)境的作用。該項目的建設(shè)和運(yùn)營使這里的綠地和景觀有所增加，對生態(tài)環(huán)境是有利的。 降噪處理 在設(shè)備機(jī)房用隔音材料設(shè)置隔音墻、隔音頂、隔音門等降噪。 （七）項目營運(yùn)期環(huán)境保護(hù)措施 生活污水處理措施 生活污水直接 排入城市市政污水管 道 。 固體廢棄物影響 運(yùn)營期固體廢棄物基本為生活垃圾等。 （六）項目營運(yùn)期環(huán)境影響分析 本建設(shè)項目投入使用后，主要的污染源有生活污水、噪聲、生活垃圾等。另外在照明設(shè)計方面，創(chuàng)造舒適的光環(huán)境，注意避免眩光，減少光污染。 施工期產(chǎn)生的固體廢棄物對周圍的環(huán)境影響較小，但仍應(yīng)充分重視， 認(rèn)真執(zhí)行控制措施。 （ 3）施工期將