【正文】 體的特色。 ? 清晰易記，印象深刻。 四、弱電及其它配置建議 下列屬常規(guī)配置，成本并不高，但對項目整體品位的提高甚有幫助，除特別注明外，所有住宅均需采用。 ●休閑座椅 ●垃圾箱 ●燈光 此項設計為錦上添花之作，建議請燈具制造商提供樣本圖片，設計師選擇確認，分層次設置本社區(qū)燈光系統(tǒng)。 景觀設計最常見的問題即為消防通道的處理，建議于建筑設計方案將其正常表現(xiàn)，充分考慮消防要求，但園林景觀設計則將其處理成景觀元素。 ● 車行入口、機動車泊位及消防通道 社區(qū)車行通道建議鋪設彩色瀝青路面，一方面可減輕車輛帶來的噪音，亦可將其營造成社區(qū)一景。同時預設區(qū)內(nèi)庭院靠近主入口架空層內(nèi)，以香熏植物為主體，輔以層次感分明的陰生植物，四季聞花香，營造良好的安居、溫馨生活氛圍。 ● 社區(qū)入口設計建議 如圖所示，本項目住宅小區(qū)的社區(qū)主入口應以現(xiàn)代簡約風格為 主，突出項目的溫馨家園風格。 住宅園林景觀設計 本項目住宅占地規(guī)模較大，項目地塊又位于城南民族風情園邊和蘆山風景區(qū)腳下，園林景觀建設有很大的發(fā)揮空間。同時，在 街景上適當配合航天大道主干道的特點，商場外墻建議采用色彩亮麗的懸掛材料，配合色彩艷麗、奪人目光的大面積的燈箱式、反光式廣告牌突出本項目的時尚性和周邊唯一性。設計上除充分考慮“好看、好用、好生意”的三 好原則及造價因素外，著重考慮突出現(xiàn)代性，并特別注重街景門前園林符號的設計，在視覺上打動人，同時注重休閑、購物氛圍的營造，以形成吸引人來觀賞、休閑、娛樂、購物的良好氛圍。 （ 6） 仍與子女居住在一起，希望擁有自己的生活空間的收入穩(wěn)定、有一定積蓄的離、退休老人。 （ 4） 西昌市內(nèi)收入穩(wěn)定但一般，結(jié)婚時間不長積蓄不多，不能一次置業(yè)到位的年輕夫婦。 （ 2） 看中酒店式公寓這種小戶型住宅升值潛力和市場價值，愿意投資的人士。 會所實行企業(yè)化經(jīng)營，對小區(qū)住戶優(yōu)惠辦卡，對外收費服務。 結(jié)構(gòu)設計上應考慮在四層結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層設置大型空中平臺式花園、游泳池、休閑、娛樂場所，并可將整個小區(qū)的會所設置在該處。 功能區(qū)分上要盡量體現(xiàn)出小戶型既實用又現(xiàn)代、房間分配比例合理、功能區(qū)分明顯、動靜安排適當?shù)囊蟆? 功能定位： 酒店式公寓考慮主要有兩種戶型： 30 ㎡ 35 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 35%； 50 ㎡ 55 ㎡ 戶型，占總戶數(shù)的 65%。 酒店式公寓是以面向投資者為主的 精品小戶型， 其建筑風格應體現(xiàn) 時尚、現(xiàn)代、活潑、精致。 價格定位： 小區(qū)多層住宅的銷售均價與西昌目前檔次較高的住宅小區(qū)的價格基本持平，略微偏高。 （ 4） 西昌地區(qū)其它縣區(qū)有一定積蓄收入較高，準備 在西昌安家或二次置業(yè)的人士。 （ 2） 西昌市內(nèi)經(jīng)商、辦企業(yè)及從事個體經(jīng)營的比較成功人士，有一定積蓄、希望改善居住環(huán)境的有錢人士。 小區(qū)要配置紅外監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)等，并有寬帶接入。 小區(qū)主入口開設在小區(qū)西側(cè)，另在小區(qū)東側(cè)或東北側(cè)開設專供人員進出的輔助出入口。具體要體現(xiàn)出以下質(zhì)素： ? 園林設計更加人性化、富于現(xiàn)代都市風格，體現(xiàn)觀賞性和實用性的有機結(jié)合 ? 住宅同類戶型總價基本持平略微偏高 ? 住宅內(nèi)部設計更加合理，使用功能更加豐富 ? 住宅室內(nèi)空間布局更具人性化和較高品位 功能定位： 小區(qū)內(nèi)的住宅全部設計成六層的普通多層住宅，單位面積在 75㎡ 140 ㎡ 之間。 （ 5） 西昌市及周邊縣區(qū)部分下崗希望從事個體經(jīng)營的人員。 （ 4） 外出發(fā)展返鄉(xiāng)安家希望從事個體經(jīng)營的人士。 （ 2） 西昌市內(nèi)從事個體經(jīng)營較為成功，希望擴大經(jīng)營，購置新鋪面的人士。同時在該層設置特色餐飲、西式快餐等。 （ 3） 地上二層主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為男士精品服裝、鞋帽、家用電器等。 （ 1） 地下一層主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為化妝品、珠寶首飾、男女士精品箱包、旅游產(chǎn)品、民族風情產(chǎn)品等。 功能定位 ： 商場地下二層為停車場及設備層。 商場內(nèi)部交通組織要照顧到所有鋪位，勿使留下鋪位交通死角，同時要有一條交通主線，促使人流自然向上移動。中廳向上延伸截止到地上一層的頂部。 商場內(nèi)部設計上主要在地下一層設計兩個對稱的中廳 ，兩個中廳內(nèi)側(cè)與下沉式廣場的階梯（可考慮自動扶梯）自然連接，吸納人群的進入，其外側(cè)設置對稱自動扶梯向二樓拉動人群。 商場門前廣場正中要設計一個主題造型建筑，初步考慮以噴泉結(jié)合水體為主，營造一個供市民休閑、娛樂、觀賞的大型戶外活動空間，吸引市民空閑時樂意到此游玩、休閑，以積聚商場的人氣。 地下一層是半地下式商場，地下二層為停車場及設備間，地上一、二、三層為商場。 整座建筑商場部分共五層，地下兩層，地上三層。 項目酒店式公寓定位 項目酒店式 公寓定位為 以投資為主 的 精致生活、辦公、度假空間 ，建筑風格、戶型設計和內(nèi)部配置上要滿足 居家、辦公、度假 等多重需求。 項目住宅定位 項目住宅部分定位為 以康居型表現(xiàn)手法 打造的 安居型現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園。 項目商業(yè)定位 項目商業(yè)部分定位為西昌市 特大型的綜合性購物商場 ，兼具 大型超市 和 大型百貨店功能， 并設有 精品店中店。商業(yè)部分要體現(xiàn)出 現(xiàn)代、美觀、多功能、大型 SHOPING MALL 的特色 ， 形成西昌新的商業(yè)中心，市民購物、休閑、娛樂中心，城市新的建筑景觀和旅游觀光景點。 第四章 項目定位 一、項目整體定位 和嘉公司經(jīng)過詳細市場調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，在仔細分析西昌市場環(huán)境和項目地塊特點的基礎上，建議將整個項目定位為 安居舒適型 的 現(xiàn)代高尚生活社區(qū)、溫馨家園 和 類似美式 SHOPPING MALL 的 集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游 等多種功能于一體的 現(xiàn)代大型綜合性購物中心、西昌新的商業(yè)中心 。 —— 西昌是個規(guī)模偏小的城市，居民傳統(tǒng)上認為城南一帶是郊區(qū)，要引導他們到城南一帶購房，尚須在改變當?shù)鼐用裼^念上多下功夫。 —— 商業(yè)物業(yè)平均售價偏低，經(jīng)營環(huán)境尚不優(yōu)越，開發(fā)有一定風險。 —— 有購買力客戶絕對數(shù)量偏低。 —— 西昌特殊的防震要求，造成項目建設成本必然偏高，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，銷售利潤會受到很大影響。 —— 西昌居民收入水平不高，消費能力不足，有購買力客戶絕對數(shù)量偏低，制約房地產(chǎn)的銷售。 —— 項目周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)和安居型高尚生活社區(qū)尚是市場空白點，利于項目的入市。 —— 交通方便，周邊生活和商業(yè)配套設施發(fā)展很快，已逐漸形成西昌新的城市中心。 —— 發(fā)展前景廣闊。 —— 自然環(huán)境條件好。 —— 地理位置優(yōu)越。（詳細內(nèi)容請查閱“市場調(diào)查報告”） 一、項目優(yōu)勢（ S）分析： — — 政府大力支持。本項目地塊方正、面積適中，適宜打造成西昌市目前一個大型購物、休閑、娛樂、旅游中心及安居型高尚生活社區(qū)。隨著政府的 以大開放促大發(fā)展的策略和 “ 追趕型、跨越式 ”發(fā)展戰(zhàn)略 的持續(xù)深入貫徹 ， 城市經(jīng)濟取得了穩(wěn)定、持續(xù)、快速的發(fā)展，西昌正成為川南的新 興 旅游城 市。西昌市有著豐富的礦產(chǎn)和旅游資源，著名旅游景點有邛海、螺髻山、西昌土林、衛(wèi)星發(fā)射中心等，特別是邛海 螺髻山更被省府列為四川省十大自然風景名勝區(qū)之一。 經(jīng)過對項目所在區(qū)域的周邊環(huán)境及相關(guān)競爭指標、消費者需求等大量基礎性情況的詳細市場調(diào)查和分析，我們制定出如下與西昌經(jīng)濟發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和市場需求走向相吻合的總體策劃方案。在房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的今天，面對大量的競爭對手和日益成熟的消費者，任何項目的投資方案都必須建立在系統(tǒng)、科學的可行性論證的基礎上，以科學方法取代單純的依靠經(jīng)驗指導，才能尋求到致勝的策略，從而才能減少投資的盲 目性。但隨著公司經(jīng)營體制的徹底轉(zhuǎn)變及西昌市房地產(chǎn)開發(fā)正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和從量變到質(zhì)變的一種深層次變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式和開發(fā)思路已經(jīng)越來越不適應新的市場形勢的需要，城南公司積多年在西昌進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，已經(jīng)具備了整體提升企業(yè)經(jīng)營理念、企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展長期戰(zhàn)略的基礎和條件，企業(yè)今后任何一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式和經(jīng)營管理方式的確定都要以一種全新的理念來實施。 西昌城南項目論證報告 目 錄 第一章 前言 第二章 項目概況說明 第三章 項目 SWOT 分析 第四章 項目定位建議 第五章 項目開發(fā)步驟構(gòu)思 第六章 主題運營商及重要供應商選擇建議 第七章 項目管理構(gòu)思 第八章 項目靜態(tài)投資分析 第九章 項目營銷方案設計 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設計 第十一章 綜述 第一章 前 言 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營行為和經(jīng)營方式越來越規(guī)范和專業(yè)，企業(yè)的投資行為越來越需要科學的決策。西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為西昌市一家頗具知名度的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，在西昌的房地產(chǎn)開發(fā)界一直有著良好的形象，在西昌百姓心目中也一直有著很好的 口碑。城南房產(chǎn)此次將本項目的全程營銷策劃工作委托深圳和嘉房地產(chǎn)交易評估有限公司來進行，不僅是看中了深圳和嘉公司在房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃 和經(jīng)營管理思路等方面所具有的獨特優(yōu)勢，更重要的是城南公司的管理者已經(jīng)將項目開發(fā)與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略方針的確立結(jié)合起來，眼光已經(jīng)不局限于眼前的項目，而是更著眼于未來企業(yè)的戰(zhàn)略擴展和整體競爭實力的提升。因此，和嘉公司按照一貫秉行的“嚴謹創(chuàng)造歡樂”原則，著力做到“ 3＋ 4”（ 3即：“做個好房子， 賣個好價錢，中間過程省錢” ；4 即：“需要、必要、做得到、買得起” ），為此，我們建議本項目從規(guī)劃前期即以“做個好房子”為指導思想，認真規(guī)劃設計好項目的每一個細節(jié)，特別是要進行好產(chǎn)品的設計和總體規(guī)劃方案的設計。 第二章 項目概況說明 一、項目背景 西昌位于四川省西南部大涼山腹地，緊鄰云貴高原，氣候溫和，四季如春，素有“月城”之美 稱，以自然風光、民族風情和現(xiàn)代化的航天旅游著稱。 經(jīng)過多年的建設，特別是成昆鐵路和成都 西昌航線的開通、攀西高速公路的修建，西昌交通主體已經(jīng)建立并發(fā)展起來，內(nèi)外交通極為便利。 西昌城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位于西昌城南 開發(fā)新區(qū)，瀕鄰邛海風景區(qū)、民族體育館和民族風情園，是一塊高含金量的黃金土地 。 二、項目基本技術(shù)指標 項目總占地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項目可建設用地面積： 畝， ㎡ ㎡ 項