【正文】 市調(diào)查成 果 與分析 可以如下分類： ，可分為 產(chǎn)權(quán) 式 和 無產(chǎn)權(quán)式 。 金橋國際公寓 晶都國際 遠中悅?cè)R酒店公寓 租期 15 年 10 年 3 年 6 對業(yè)主回報內(nèi)容 － 15 年中，經(jīng)營單位每季度向業(yè)主支付房租， 15 年房租總金額與業(yè)主的 70%按揭貸款相等； － 15 年中，經(jīng)營單位每年向業(yè)主定額支付經(jīng)營收益，總金額與業(yè)主購房的首付款相等； －每年的 1 12 月中，業(yè)主有1 個月的自住期； －承租到期后，房間添置的家具免費贈與業(yè)主； －在租賃期間，業(yè)主不必支付該房產(chǎn)的物業(yè)費、采暖費、衛(wèi)視收視費、寬帶費 －在 10 年中，經(jīng)營單位每半年一次向業(yè)主支付房租， 10 年房租總金額與業(yè)主 20 年按揭方式下 10 年還款額相等； －業(yè)主的首付款，經(jīng)營單位每年支付經(jīng)營收益，總金額與業(yè)主購房首付款相等； －每年的 112 月中，業(yè)主有 1 個月的自住期； － 3 年中，經(jīng)營單位分別 向業(yè)主支付房屋總價第一年 6%、第二年7%、第三年 8%的投資回報； － 3 年中，對業(yè)主免物業(yè)費、空調(diào)費 － 3 年到期后，業(yè)主免費獲得房間內(nèi)原價值15 萬元的家具、家電 業(yè)主承擔(dān)的內(nèi)容 －必須承擔(dān) 租賃合同登記備案 費、印花稅以及租賃稅金等費用； －經(jīng)營單位從承租之日起，有兩個月的免租金期。 此后，同類競爭產(chǎn)品不斷進入市場，匯園公寓在 經(jīng)過一段時間的輝煌后， 從 1997 年經(jīng)營逐年下滑，到 1999 年經(jīng)營利潤落至谷底。參照北京市目前高檔公寓平均房價＄ ／天 歐美及 東南亞 客戶達到 80 戶。 ● 外資大公司的外籍中層職員。 在 2020 年 3 月組建亞運村賓館接待散客獲得極大成功 ，匯園又 進一步深化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改造，調(diào)整經(jīng) 營策略，于 2020 年又推出了一個全新的產(chǎn)品 —— 酒店式公寓。 公寓近 400套投資戶型，精裝配有酒店式家具，全套廚具及家用電器，電信、寬帶、衛(wèi)視入戶 。杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）總面積 平方公里，全區(qū)常住人口 萬人，外來人口 萬人；企業(yè) 3400多家，其中高新企業(yè) 1800 多家。 物業(yè) 部提供 中介的 服務(wù) ，幫助業(yè)主與長租客人形成交易，物業(yè)公司收取中介費。然而，由于物業(yè)部不掌握房源，因此物業(yè)部策劃的銷售活動必須與各業(yè)主單獨溝通達成一致意見。中國經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢，吸引了無數(shù)國外公司和企業(yè)來中國尋求發(fā)展機會，而北京無疑是他們大多數(shù)進入中國市場選擇的第一站。 以 西安市統(tǒng)計局對高新區(qū)投資軟環(huán)境的 調(diào)查中顯示，投資者 們對 西高新 投資軟環(huán)境總體評價的滿意程度為 （ 6 為比較滿意），接近比較滿意。這三支隊伍是西安高新區(qū)多年來形成的寶貴財富，對高新區(qū)今后的發(fā)展至關(guān)重要。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。 公寓名稱 地址 房間數(shù) 售價 服務(wù)內(nèi)容 用途 世紀(jì)經(jīng)典 緯二街 170套 均價4100 公共設(shè)施維護、保安、為業(yè)主代租 商用 中建 2020 年底，高新區(qū)內(nèi)外來的高管級別的人員有 918 人，隨著高新區(qū)入駐企業(yè)的增加，實際投資額的增加，外來人員的數(shù)量也會增加 。每月包 300元洗衣費。 相當(dāng) 一部分是以 在住宅 小區(qū)租房的形式解決住宿問題 。從水晶島上繞 城 高速赴機場行程 35 分鐘。 。三公里內(nèi)生活配套設(shè)施較豐富， 但對于常住客戶來說仍然表現(xiàn)出極不便利， 并且 以西安出租車起步里程三公里 6 元的交通成本來看，來回交通費用至少需要 6 元， 無形中增加了生活成本。 但小區(qū)租房不能滿足服務(wù)細致 、 個人形象和 商務(wù)交往的需要， 這 是在沒有合適的居住產(chǎn)品的情況下進行選擇的。“兄弟標(biāo)準(zhǔn)”公司總經(jīng)理 在酒店 常住 唐城賓館 四星 30% 240 7 標(biāo)間： 680； 標(biāo)間： 130。他們都將是 水晶 島 酒店式公寓的消費對象。 （ 2） 酒店式服務(wù)公寓消費對象 酒店式公寓主要有下面幾類消費對象： ①西高新在國家級開發(fā)區(qū)中排名位于前列，作為對西安投資的重點地區(qū)，有大量投資者 會在一段時間內(nèi)駐扎西高新，并隨著投資項目的開展 陸續(xù)派駐各類高級人才。所以判斷是否為酒店式公寓，一定要從服務(wù)模式上觀察。 公寓 需求分析 （ 1）西 安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是一種新興的物業(yè)類型。與全國同類城市比較，認為西安 投資軟環(huán)境好或比較好的外資企業(yè)占到 %，內(nèi)資企業(yè)為 %，與西部城市比較認為投資環(huán)境好或比較好的分別占到 %和 %，與 2020 年 相比，認為西安在改善投資環(huán)境方面收效顯著的外資、內(nèi)資企業(yè)分別為 %和%， %的外資企業(yè)和 %的內(nèi)資企業(yè)比較看好在西安的投資前景。 二 . 西安市場調(diào)查 成 果與分析 發(fā)展現(xiàn)狀 西安高新區(qū)是 1991年 3月建立的國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是我國首批對 APEC11 成員特別開放的科技工業(yè)園區(qū)，也是中國政府 “十五 ”期間重點發(fā)展的五個國家級高新區(qū)之一。但 是因為業(yè)主的心態(tài)各自不同， 由業(yè)主對 房間進行的 配置難以統(tǒng)一達到企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的訂單只好放棄。無論采取什么途徑將房間租賃出去，日后都由物業(yè)部提供日常性的酒店服務(wù)。 龍禧大 酒店共 30 層， 其中 1 至 12 層為四星級酒店， 13 層為空中花園， 14至 28 層為酒店式公寓，公寓共 174 套 房間 ，廚房、家具 齊全 。 “Home inn”系一種高度整合的投資管理模式，適合服務(wù)公 寓、產(chǎn)權(quán)酒店、別墅等多種類型房產(chǎn)投資產(chǎn)品，其內(nèi)核為遵循房地產(chǎn)前期開發(fā)運作與后期經(jīng)營管理的產(chǎn)業(yè)鏈布局，依托開發(fā)、營銷、投融資、乃至物業(yè)管理與酒店運營等多行業(yè)模式，以國際知名品牌，有效構(gòu)架企業(yè)聯(lián)合體，集成價值鏈的核心效益與邊際效益，從而達到地產(chǎn)項目的保值與增值，力求實現(xiàn)投資者回報穩(wěn)定性與長期性的終極市場目標(biāo)。 增設(shè)咖啡廳、快餐、商務(wù)中心等一些酒店功能。 ● 國內(nèi)純居住客戶：外資公司中方高級雇員，社會名流等，保持在 20％左右。 【 MNPQR 座中檔公寓居住區(qū)】 ① 基本目標(biāo) ● 保持三年市場份額穩(wěn)定增長，年均出租率 85％左右，平均房價＄ ／天 平方米左右。在《 北京北辰實業(yè)股份有限公司投資物業(yè)三年 發(fā)展規(guī)劃設(shè) 想 （ 1998 年一 2020 年） 》中提出 了 “ 公寓居住區(qū)市場發(fā)展規(guī)劃 ”： Ⅰ 高檔公寓居住區(qū) 高檔公寓居住區(qū)的市場定位為高檔次外籍純居住客戶。匯園國際公寓與匯園公寓、五洲大酒店、 國際會議中心、匯賓大廈、康樂宮、購物中心、匯珍酒樓 等 數(shù)十棟建筑 構(gòu)成了北辰公司的 亞運村物業(yè)，總建筑面積 54 萬平方米。 新建的公寓大多采用這種形式， 如： 剛 開業(yè)使用的金橋國際公寓， 05 年底投入使用的 晶都國際、遠中悅?cè)R國際酒店公寓 。1 水晶島服務(wù)式公寓 市場調(diào)查報告 2 目 錄 第一部分 水晶島市場調(diào)查概述 ................................................................. 3 一． 市場調(diào)查目標(biāo)： ..................................................................... 3 二． 市場調(diào)查時間： ..................................................................... 3 三．市場調(diào)查范圍： ......................................................................... 3 四．市場調(diào)查方法： ......................................................................... 3 五．市場調(diào)查 項目： ......................................................................... 3 第二部分 市場調(diào)查結(jié)果與分析 ................................................................. 5 一、標(biāo)桿城市調(diào)查成果與分析 ............................................................ 5 ： ................................