【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“本案”制定整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案提供 可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。 通過(guò)相關(guān)樓盤(pán)反映出該區(qū)位客戶(hù)群的需求特征。 通過(guò)調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 （二）市場(chǎng) 調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列 5 個(gè)樣板樓盤(pán)： 富潤(rùn)家園 華亭嘉園 非常宿舍 馬甸經(jīng)典家園 物業(yè)名稱(chēng)：華亭嘉園 6 棟 /32 層（清盤(pán)） 物業(yè)類(lèi)型：公寓 地理位置：海淀區(qū)北四環(huán)中路健翔橋東南側(cè) 項(xiàng)目描述：總占地 公頃，總規(guī)劃建筑面 積 43 平方米，為京城近來(lái)少有的大規(guī)模高檔社區(qū)。社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅， 200 米綠化帶綠樹(shù)成蔭，綠化率達(dá) 40%；私人會(huì)所，商業(yè)大廈，洗衣房等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，酒店式物業(yè)管理。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月 .平方米 主力戶(hù)型：三室 200 平方米左右 均 價(jià)： 11000 元 /平方米 起 價(jià)： 8600 元／平米 最 高 價(jià)： 2020 美金 豪宅 頂層復(fù)式 付 款：建行 8 成 25 年 車(chē)位比例： 1： 1 1800 個(gè)車(chē)位 裝修標(biāo)準(zhǔn)：全部精裝 全面入住時(shí)間： 銷(xiāo)售電話(huà)： 82848018 62078017/18/19 物業(yè)名稱(chēng)：富潤(rùn)家園 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)位置：北京市海淀區(qū)學(xué)院路 14 號(hào) 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅 項(xiàng)目描述：社區(qū)規(guī)模適中，建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚，配套設(shè)施自然實(shí)用，區(qū)內(nèi)環(huán)境清新優(yōu)雅。戶(hù)型設(shè)計(jì)充分考慮住戶(hù)的人性需求，格局先進(jìn)合理，臥室特別設(shè)計(jì)了外飄低窗。 主力戶(hù)型： 居室 一居室 二居室 三居室 面積 51， 89， 97 128， 113 均 價(jià)： 6400 元 /平方米 起 價(jià)： 5100 元／平米 最 高 價(jià)： 7600 元／平米 主力建筑面積： 146 平方米 三居（現(xiàn)有） 付款（折扣）： 8 成 30 年按揭 車(chē)位比例：地上、地下車(chē)庫(kù) 150 元 /月 比例：？ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 銷(xiāo)售電話(huà)： 62321777 62341777 物業(yè)名稱(chēng)：非常宿舍（清盤(pán)） 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅 地理位置：海淀區(qū)學(xué)院路 5 號(hào)城華園 項(xiàng)目描述：主力戶(hù)型一居室，因?yàn)橐谛∶娣e中實(shí)現(xiàn)全功能，一居項(xiàng)目的戶(hù)型都需具有“模糊性”，即室內(nèi)空間可靈活分隔，各空間又可“兼職”各項(xiàng)功能，多數(shù)一居項(xiàng)目并不強(qiáng)調(diào)其會(huì)所、車(chē)位、園林等配套，作為過(guò)渡型居所，一居的消費(fèi)者講究的是實(shí)際而非享受。配有送餐、洗衣、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 清理房間、自行車(chē)租賃服務(wù)。 主力戶(hù)型：一居室 均 價(jià) ： 5600 元 /平方米 ] 起 價(jià)： 5300 元／平米 最 高 價(jià)： 6600 元／平米 主力建筑面積： 60 多平方米 ] 付款（折扣）：一次性 分期：建行八成二十年 車(chē)位比例： 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 公共區(qū)間精裝 ] 銷(xiāo)售電話(huà)： 62951010/2020 物業(yè)名稱(chēng)：馬甸經(jīng)典家園（清盤(pán)） 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅 地理位置：北京市朝陽(yáng)區(qū)祁家豁子 項(xiàng)目描述：占地面積 6000 平方米，建筑面積 40000 平方米， 2 棟 24 層塔樓 均 價(jià)： 5900 元 /平方米 起 價(jià)： 4800 元／平方米 最 高 價(jià)： 6900 元／平方米 主力戶(hù)型： 居室 一居室 二室一廳 三居室 面積 54， 63， 70 100， 118， 126， 96， 138 156， 148， 137， 164 付 款： 8 成 25 年 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 車(chē)位比例：地下車(chē)庫(kù) 300 元 /位 .月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻防水涂料，層高 米，大堂鋪大理石，高級(jí)雙玻璃鋼窗，落地觀景陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)毛坯房 物 業(yè) 費(fèi)： 元 /平方米 .月 銷(xiāo)售電話(huà)： 82025475/5476/5477 （三）價(jià)格分析 從市場(chǎng)整體區(qū)域來(lái)看，以上四個(gè)項(xiàng)目是周邊品質(zhì)非常高的項(xiàng)目，產(chǎn)品自身均有獨(dú)到的賣(mài)點(diǎn)，不 論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動(dòng)個(gè)案銷(xiāo)售的發(fā)展。但幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售都已接近尾聲，甚至有的已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。分析區(qū)域總體均價(jià)平均數(shù)為 7225 元，最高價(jià)平均數(shù)為 9275，起價(jià)平均數(shù)為 5950。 所以，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場(chǎng)上帶來(lái)轟動(dòng)效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類(lèi)市場(chǎng)的大眾化產(chǎn)品。全部精裝小戶(hù)型，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷(xiāo)房的配置用在內(nèi)銷(xiāo)住宅上，形成市場(chǎng)強(qiáng)烈的反差和對(duì)應(yīng)，是我們的銷(xiāo)售思想貫穿。 （四）戶(hù)型分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型除了非常宿舍有小戶(hù)型外（ 已銷(xiāo)售完畢），其它項(xiàng)目戶(hù)型都偏大。面積指標(biāo)為二居 90130 平米，三居 150200 平米，四居 200 平米以上，所以我們推出的精裝小戶(hù)型，有很大的市場(chǎng)前景，會(huì)吸引一部分目標(biāo)客戶(hù)。但每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)到的賣(mài)點(diǎn)，我們用我們獨(dú)巨匠心的賣(mài)點(diǎn)會(huì)吸引其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶(hù)注目。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （五）客戶(hù)潛在需求分析 客戶(hù)對(duì)志新村地區(qū)產(chǎn)品的 認(rèn)知度 排列： 地理位置 戶(hù)型面積 價(jià)格 戶(hù)型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 （六）客戶(hù)群體特征分析 中關(guān)村 IT 行業(yè)中高層管理人員，高級(jí)白領(lǐng) 周邊學(xué)院工作的教授 ,講師等 本地區(qū)長(zhǎng)期居住改善居住條件的群體 投資客戶(hù)群 在中關(guān)村有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的拆遷戶(hù) 為子女教育其他地區(qū)來(lái)本地居住的群體 . 八 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì) —— 交通便捷，出行方便 大環(huán)境成熟 —— 人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務(wù)聚集區(qū) 建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代主張，品味“酷”人類(lèi)藝術(shù)與生活 戶(hù)型設(shè)計(jì) —— 合理空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)管理 —— 全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 產(chǎn)品特色――精裝修小戶(hù)型，周邊沒(méi)有同類(lèi)產(chǎn)品，造成產(chǎn)品在這一區(qū)域的唯一性， 九 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 樓座的朝向?yàn)闁|西向， 東西跨 度短 不能直面采南向光，戶(hù)型設(shè)計(jì)不能正南正北，影響采光和通風(fēng)。 小區(qū)規(guī)模小，社區(qū)品質(zhì)不能足以盡致體現(xiàn)。 本案占地 16000 平米 ,建筑只有 50000 平米 ,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小 ,無(wú)法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套發(fā)展有限 . 工程進(jìn)度的快慢 工程進(jìn)度的快慢，決定了產(chǎn)品的走向，滯后的工期，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品的滯后，所以如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，保證產(chǎn)品的時(shí)效性，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第二篇 營(yíng)銷(xiāo)定位 篇 一 本案市場(chǎng)定位 : 本案市場(chǎng)定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原則，進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 市場(chǎng)各個(gè)層面的分析和診斷。 是新生活 新自我新感覺(jué)純居住酒店式公寓 。是集居住，投資為一體，是時(shí)尚，現(xiàn)代，情調(diào)的聚集體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，對(duì)新事物感覺(jué)靈敏，在這里能找到適于的樂(lè)土。我們要做成星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級(jí)的產(chǎn)品，要給市場(chǎng)注入新的生命，給集團(tuán)樹(shù)立新的發(fā)展里程碑。 本案占地 16000 平米 ,總建筑面積約 50000 平米 1 整個(gè)建筑采用獨(dú) 體圍合式建筑方案 ,定位成純居住型酒店式公寓 2 公寓采用板式 ,塔式結(jié)合高層 ,做成精裝小戶(hù)型 3 一 ,二層設(shè)計(jì)成底商 ,三層設(shè)計(jì)成會(huì)所 ,三層屋頂建成空中花園 , 4 公寓大堂要設(shè)計(jì)成星級(jí)酒店式樣，層高要在 5 米左右 5 地下一 ,二層設(shè)計(jì)成車(chē)庫(kù) ,按戶(hù)均 1:1 比例設(shè)計(jì) 6 公寓部分與底商部分出入口分開(kāi)。使公寓部分不受外界干擾 ,安全 7 底商臨街設(shè)臨時(shí)停車(chē)位 ,在地下車(chē)庫(kù)留出 20％車(chē)位作來(lái)訪(fǎng)停車(chē)和底商客戶(hù)停車(chē) 二 針對(duì)本案定位在酒店式公寓，我們對(duì)目前北京市有特點(diǎn)的酒店式作項(xiàng)目分析： 物業(yè)名稱(chēng)：榮豐 2020 之非常男女 物業(yè)類(lèi)型：外銷(xiāo)酒店式公寓 地理位置：廣安門(mén)外大街 305 號(hào) 項(xiàng)目描述：倡導(dǎo)一種全新居住理念：完全產(chǎn)權(quán)酒店。總規(guī)劃建筑面積 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 萬(wàn)平方米，將建成 4 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，提供酒店式物業(yè)服務(wù)。星級(jí)酒店大堂及配套設(shè)施，總面積達(dá) 6000 平方米，有健身中心、餐飲廳、商務(wù)中心等等。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月 .平方米 主力戶(hù)型：一居 1550 平方米左右 均 價(jià)： 7500 元 /平方米 起 價(jià)： 7000 元 /平方米 最 高 價(jià)： 8350 元 /平方米 付 款： 8 成 20 年 車(chē)位比例： 1： 1 一期： 380 個(gè)車(chē)位 租： 300 元左右 /月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：美國(guó)進(jìn)口涂料，局部金屬閃光漆 首層大堂：豪裝，配高級(jí)燈具 電梯廳、樓梯間及走廊：高級(jí)地磚，內(nèi)墻乳膠漆 戶(hù)門(mén)：高級(jí)三防門(mén) 窗戶(hù)：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃 地面：實(shí)木、竹木、地毯任選 墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆 衛(wèi)生間：高級(jí)玻化磚、鋁扣板吊頂，高檔潔具 /龍頭 廚房：高級(jí)?；u，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級(jí)龍頭 采暖：模塊鍋爐 全面入住時(shí)間： 銷(xiāo)售電話(huà)： 63488822/33 63392020 物業(yè)名稱(chēng)：東華金座 物業(yè)類(lèi)型：酒 店式商務(wù)公寓 地理位置：廣安門(mén)內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項(xiàng)目描述：總占地 9000 平方米，總規(guī)劃建筑面積 10 萬(wàn)平方米，三棟聯(lián)體， 2 棟 20 層塔樓， 1 棟 18 層板樓，規(guī)劃戶(hù)數(shù) 800 左右。會(huì)所面積在 20203000 平方米。 物業(yè)管理費(fèi)： 3 元左右 /月 .平方米 主力戶(hù)型：一居 4567 平方米左右 均 價(jià)： 78007900 元 /平方米 付 款： 8 成 20 年 一次性： 98 折 車(chē)位比例： 1： 400 個(gè)左右 售： 1518 萬(wàn) 租： 400 元左右 /月 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：玻璃幕墻 首層大堂：毛坯 公共走廊： 大理石 戶(hù)門(mén)：高級(jí)四防門(mén) 窗戶(hù)：噴塑鋁合金型材 地面：“圣象”木地板 墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆 衛(wèi)生間：“冠軍”地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶”潔具 廚房：“冠軍”地磚，“海爾”整體櫥柜，電磁