【文章內(nèi)容簡介】 、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“本案”制定整合營銷企劃方案提供 可靠的評估和決策基準。 通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。 通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。 （二）市場 調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 場定位，有針對性地選取了下列 5 個樣板樓盤： 富潤家園 華亭嘉園 非常宿舍 馬甸經(jīng)典家園 物業(yè)名稱：華亭嘉園 6 棟 /32 層（清盤） 物業(yè)類型：公寓 地理位置：海淀區(qū)北四環(huán)中路健翔橋東南側(cè) 項目描述：總占地 公頃，總規(guī)劃建筑面 積 43 平方米，為京城近來少有的大規(guī)模高檔社區(qū)。社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅， 200 米綠化帶綠樹成蔭，綠化率達 40%；私人會所，商業(yè)大廈，洗衣房等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，酒店式物業(yè)管理。 物業(yè)管理費： 元 /月 .平方米 主力戶型：三室 200 平方米左右 均 價： 11000 元 /平方米 起 價： 8600 元／平米 最 高 價： 2020 美金 豪宅 頂層復(fù)式 付 款：建行 8 成 25 年 車位比例： 1： 1 1800 個車位 裝修標準：全部精裝 全面入住時間： 銷售電話： 82848018 62078017/18/19 物業(yè)名稱：富潤家園 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)位置：北京市海淀區(qū)學院路 14 號 物業(yè)類型：普通住宅 項目描述：社區(qū)規(guī)模適中，建筑風格現(xiàn)代時尚，配套設(shè)施自然實用，區(qū)內(nèi)環(huán)境清新優(yōu)雅。戶型設(shè)計充分考慮住戶的人性需求，格局先進合理，臥室特別設(shè)計了外飄低窗。 主力戶型： 居室 一居室 二居室 三居室 面積 51， 89， 97 128， 113 均 價： 6400 元 /平方米 起 價： 5100 元／平米 最 高 價： 7600 元／平米 主力建筑面積： 146 平方米 三居（現(xiàn)有） 付款（折扣）： 8 成 30 年按揭 車位比例：地上、地下車庫 150 元 /月 比例：？ 裝修標準：毛坯房 銷售電話： 62321777 62341777 物業(yè)名稱：非常宿舍（清盤） 物業(yè)類型：普通住宅 地理位置：海淀區(qū)學院路 5 號城華園 項目描述：主力戶型一居室，因為要在小面積中實現(xiàn)全功能，一居項目的戶型都需具有“模糊性”，即室內(nèi)空間可靈活分隔，各空間又可“兼職”各項功能，多數(shù)一居項目并不強調(diào)其會所、車位、園林等配套，作為過渡型居所，一居的消費者講究的是實際而非享受。配有送餐、洗衣、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 清理房間、自行車租賃服務(wù)。 主力戶型：一居室 均 價 ： 5600 元 /平方米 ] 起 價： 5300 元／平米 最 高 價： 6600 元／平米 主力建筑面積： 60 多平方米 ] 付款（折扣）：一次性 分期：建行八成二十年 車位比例： 1： 1 裝修標準：毛坯房 公共區(qū)間精裝 ] 銷售電話： 62951010/2020 物業(yè)名稱：馬甸經(jīng)典家園（清盤） 物業(yè)類型：普通住宅 地理位置：北京市朝陽區(qū)祁家豁子 項目描述：占地面積 6000 平方米，建筑面積 40000 平方米， 2 棟 24 層塔樓 均 價： 5900 元 /平方米 起 價： 4800 元／平方米 最 高 價： 6900 元／平方米 主力戶型： 居室 一居室 二室一廳 三居室 面積 54， 63， 70 100， 118， 126， 96， 138 156， 148， 137， 164 付 款： 8 成 25 年 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 車位比例：地下車庫 300 元 /位 .月 裝修標準：外墻防水涂料，層高 米，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺，室內(nèi)毛坯房 物 業(yè) 費： 元 /平方米 .月 銷售電話： 82025475/5476/5477 （三）價格分析 從市場整體區(qū)域來看，以上四個項目是周邊品質(zhì)非常高的項目，產(chǎn)品自身均有獨到的賣點，不 論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動個案銷售的發(fā)展。但幾個項目銷售都已接近尾聲，甚至有的已經(jīng)銷售完畢。分析區(qū)域總體均價平均數(shù)為 7225 元，最高價平均數(shù)為 9275，起價平均數(shù)為 5950。 所以，根據(jù)本項目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場上帶來轟動效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場的大眾化產(chǎn)品。全部精裝小戶型，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。 （四）戶型分析 周邊競爭項目戶型除了非常宿舍有小戶型外（ 已銷售完畢），其它項目戶型都偏大。面積指標為二居 90130 平米，三居 150200 平米，四居 200 平米以上，所以我們推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目標客戶。但每個項目都有其獨到的賣點，我們用我們獨巨匠心的賣點會吸引其經(jīng)濟實力較強的客戶注目。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （五）客戶潛在需求分析 客戶對志新村地區(qū)產(chǎn)品的 認知度 排列： 地理位置 戶型面積 價格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全 （六）客戶群體特征分析 中關(guān)村 IT 行業(yè)中高層管理人員，高級白領(lǐng) 周邊學院工作的教授 ,講師等 本地區(qū)長期居住改善居住條件的群體 投資客戶群 在中關(guān)村有一定經(jīng)濟實力的拆遷戶 為子女教育其他地區(qū)來本地居住的群體 . 八 項目機會點分析 地段優(yōu)勢 —— 交通便捷，出行方便 大環(huán)境成熟 —— 人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務(wù)聚集區(qū) 建筑風格 —— 現(xiàn)代主張，品味“酷”人類藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計 —— 合理空間設(shè)計，創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)管理 —— 全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理 產(chǎn)品特色――精裝修小戶型，周邊沒有同類產(chǎn)品，造成產(chǎn)品在這一區(qū)域的唯一性， 九 項目風險分析 樓座的朝向為東西向， 東西跨 度短 不能直面采南向光，戶型設(shè)計不能正南正北，影響采光和通風。 小區(qū)規(guī)模小，社區(qū)品質(zhì)不能足以盡致體現(xiàn)。 本案占地 16000 平米 ,建筑只有 50000 平米 ,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小 ,無法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套發(fā)展有限 . 工程進度的快慢 工程進度的快慢，決定了產(chǎn)品的走向，滯后的工期，會導(dǎo)致產(chǎn)品的滯后，所以如果工程跟的上，嚴格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，保證產(chǎn)品的時效性，這一點也是當前的重工之重。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第二篇 營銷定位 篇 一 本案市場定位 : 本案市場定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原則，進行對房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 市場各個層面的分析和診斷。 是新生活 新自我新感覺純居住酒店式公寓 。是集居住，投資為一體，是時尚，現(xiàn)代，情調(diào)的聚集體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實現(xiàn)自我價值，對新事物感覺靈敏，在這里能找到適于的樂土。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的發(fā)展里程碑。 本案占地 16000 平米 ,總建筑面積約 50000 平米 1 整個建筑采用獨 體圍合式建筑方案 ,定位成純居住型酒店式公寓 2 公寓采用板式 ,塔式結(jié)合高層 ,做成精裝小戶型 3 一 ,二層設(shè)計成底商 ,三層設(shè)計成會所 ,三層屋頂建成空中花園 , 4 公寓大堂要設(shè)計成星級酒店式樣，層高要在 5 米左右 5 地下一 ,二層設(shè)計成車庫 ,按戶均 1:1 比例設(shè)計 6 公寓部分與底商部分出入口分開。使公寓部分不受外界干擾 ,安全 7 底商臨街設(shè)臨時停車位 ,在地下車庫留出 20％車位作來訪停車和底商客戶停車 二 針對本案定位在酒店式公寓，我們對目前北京市有特點的酒店式作項目分析： 物業(yè)名稱：榮豐 2020 之非常男女 物業(yè)類型：外銷酒店式公寓 地理位置：廣安門外大街 305 號 項目描述：倡導(dǎo)一種全新居住理念：完全產(chǎn)權(quán)酒店?？傄?guī)劃建筑面積 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 萬平方米，將建成 4 星級酒店標準，提供酒店式物業(yè)服務(wù)。星級酒店大堂及配套設(shè)施，總面積達 6000 平方米，有健身中心、餐飲廳、商務(wù)中心等等。 物業(yè)管理費： 元 /月 .平方米 主力戶型：一居 1550 平方米左右 均 價： 7500 元 /平方米 起 價： 7000 元 /平方米 最 高 價： 8350 元 /平方米 付 款： 8 成 20 年 車位比例： 1： 1 一期： 380 個車位 租： 300 元左右 /月 裝修標準：外墻：美國進口涂料，局部金屬閃光漆 首層大堂：豪裝，配高級燈具 電梯廳、樓梯間及走廊：高級地磚，內(nèi)墻乳膠漆 戶門：高級三防門 窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃 地面：實木、竹木、地毯任選 墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆 衛(wèi)生間：高級玻化磚、鋁扣板吊頂，高檔潔具 /龍頭 廚房：高級?；u，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭 采暖：模塊鍋爐 全面入住時間： 銷售電話： 63488822/33 63392020 物業(yè)名稱：東華金座 物業(yè)類型：酒 店式商務(wù)公寓 地理位置：廣安門內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目描述：總占地 9000 平方米，總規(guī)劃建筑面積 10 萬平方米，三棟聯(lián)體， 2 棟 20 層塔樓， 1 棟 18 層板樓，規(guī)劃戶數(shù) 800 左右。會所面積在 20203000 平方米。 物業(yè)管理費： 3 元左右 /月 .平方米 主力戶型：一居 4567 平方米左右 均 價： 78007900 元 /平方米 付 款： 8 成 20 年 一次性： 98 折 車位比例： 1： 400 個左右 售： 1518 萬 租： 400 元左右 /月 裝修標準：外墻：玻璃幕墻 首層大堂：毛坯 公共走廊： 大理石 戶門：高級四防門 窗戶：噴塑鋁合金型材 地面：“圣象”木地板 墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆 衛(wèi)生間：“冠軍”地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶”潔具 廚房：“冠軍”地磚，“海爾”整體櫥柜，電磁