酒店式公寓的開發(fā)項目前景分析報告(編輯修改稿)
2024-08-29 22:24 本頁面
【文章內容簡介】 式公寓的分布走向看，酒店式公寓的發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn)略息息相關，眼下長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內酒店式服務公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內可以成為酒店式公寓的機會點，其南區(qū)受世博會的影響，從長期來看，必將成為酒點式公寓的機會區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務公寓的機會區(qū)域。以上區(qū)域將是上海酒店式公寓的主要供給區(qū)域。酒店服務式公寓迅速崛起的宏觀經濟背景 商務旅游性人口的增加 上海正逐步發(fā)展成為國際金融中心，各種經貿洽談、國際展覽、國際會議等商務交流活動頻繁，遠程客人增加，停留時間變長，境外高消費水平的公務、商務客人、旅游客人有較大幅度增長。據有關數據顯示，除300余萬外省市人口外，港、澳、臺和外籍常住人口約810萬人，%，而流動性人口現已達30萬人，接近上海總人口的2%。在強大的消費前提下，上海的酒店消費前景廣闊。而酒店式公寓擁有酒店的管理與服務，又具有比星級酒店更合理的價格，是對未來全球化發(fā)展需求的一種呼應，將會成為市場中的一個亮點。 儲蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財的首選，但截止2002年2月的第8次降息（%），利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。與銀行儲蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強，這也是酒店式公寓熱銷最大的賣點。另外，伴隨著證券市場的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場資金流在不知不覺中發(fā)生轉移，最為明顯的，就是催生了房地產市場的“投資風潮”。在政府的支持下（包括藍印戶口政策、購房退稅政策等），上海的房地產業(yè)的投資環(huán)境得到了很大改善，而且隨著市中心地塊的日漸稀少，房地產的投資價值更是彌足珍貴。購房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產權酒店總價低，月還款額少，隨著上海房地產市場的不斷健全和完善，銀行利率的下調，投資風險也隨著降低了不少，越來越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來。成功開發(fā)酒店式公寓的四要素 在開發(fā)酒店式公寓的過程中，選址、規(guī)模、產品定位、物業(yè)管理等四大要素決定了項目開發(fā)的成功與否。 首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是開發(fā)的前提。酒店式公寓不是適合上海所有地區(qū)，成功的酒店式公寓主要分布在三個區(qū)域：其一是鬧市中心，如CBD核心區(qū)、市中心，其二是外國人聚居區(qū)，其三是以工作為導向、從業(yè)人員多數為白領年輕人的地區(qū)。這些區(qū)域對酒店式公寓的需求較大、較集中，而遠離鬧市中心的偏遠區(qū)域或城郊結合部則不適合開發(fā)酒店式公寓項目。 其次，酒店式公寓的規(guī)模也要控制好。大規(guī)模的開發(fā)可以增加項目的知名度，降低開發(fā)成本，但若無足夠的需求，會影響銷售率，導致開發(fā)成本的積壓。同時，也不利于日后的出租率、租金，在車位、配套設施的使用上也會造成不便?！ ≡俅?，產品定位要準確，表現在外觀設計、戶型設計、裝修標準、功能配置、輔助設施的安排要有針對性?！ ∽詈螅飿I(yè)管理上要選擇管理經驗成熟、管理水平高、客源資源豐富、營銷能力強的專業(yè)酒店管理機構擔綱，這是酒店式公寓銷售業(yè)績的保障之一，也使開發(fā)的物業(yè)在租賃市場有良好表現，為今后繼續(xù)開發(fā)打下基礎。酒店式公寓設計的新趨勢 總體規(guī)劃注重自然、地理、文化、交通、社會等資源與物業(yè)的良好協(xié)調。 強調酒店式公寓外觀設計具有與消費者觀念相匹配的、鮮明的“主題”。（表四） 酒店式公寓的外觀設計和內部設計中更加注重連貫性?？茖W、合理地設計和分配戶型，盡量減少戶間干擾。四邊形的戶型仍然是酒店式公寓設計的主流，但力求以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化需求 室內居住空間設計更加注重舒適而不僅是好看。這意味著更加有特色的室內裝飾和更多的生活空間。 強調更完善的配套設施體系，會所成為酒店式公寓不可或缺的部分，而且會所更強調休閑或商務功能。室內外裝飾、建材等方面注重選擇國際上專業(yè)領域內具有權威的品牌。（表五）設計有良好的智能化體系。 表四主題/概念典型樓盤軸心產權酒店式物業(yè)世紀時空、金銀匯產權酒店巴黎時韻、感性達利取財之道，時尚之風自由自宅、靜安新格國際投資品種東方時空、國際金融家獨立居住意識獨立時代城市時尚主義青年匯表五項目裝修配置品牌
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