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正文內(nèi)容

水晶島酒店式公寓項目(編輯修改稿)

2024-10-17 15:11 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 加之國際品牌特性整合,以標(biāo)準(zhǔn)配置基礎(chǔ)上的個性化服務(wù)運營,延展服務(wù)附加值,從而穩(wěn)定國內(nèi)外客源,保證回報與收益。 開發(fā)商:北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理:北京嘉安物業(yè)管理有限公司 酒店管理:北京永隆國際酒店管理有限公司 開發(fā)商負(fù)責(zé)公寓樓開發(fā)、銷售,公寓經(jīng)營前期投入; 物業(yè)公 司負(fù)責(zé)從業(yè)主手中回租房屋,添置布置家具、家電交酒店管理公司經(jīng)營; 公寓配套項目的引進 ;公共設(shè)施維護; 安全管理; 酒店管理公司負(fù)責(zé)公寓運營,前廳接待、客房服務(wù)、收銀結(jié)款、人 員培訓(xùn) ,營銷推廣 等 。 流程 ? 業(yè)主從開發(fā)商銷售中心購得房屋,同時與物業(yè)公司簽署房屋出租協(xié)議; ? 開發(fā)商交房給業(yè)主,業(yè)主以同樣標(biāo)準(zhǔn)將房交于物業(yè)公司; ? 物業(yè)公司按酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)購置家具、家電,將房屋布置完畢,交酒店管理公司; ? 酒店管理公司 在房間內(nèi)配置酒店日用消耗品,進入待租狀態(tài); ? 前臺接待安排顧客入住,形成銷售; ? 房間銷售款在酒店管理公司財務(wù)部匯集,按照合作合同,一部分打入物業(yè)公司,物業(yè)公司再打給業(yè)主兌現(xiàn)承租。 龍禧大酒店座落在杭州濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū), 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990 年 3 月, 1991 年 3 月正式批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)。杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)總面積 平方公里,全區(qū)常住人口 萬人,外來人口 萬人;企業(yè) 3400多家,其中高新企業(yè) 1800 多家。開發(fā)區(qū)已成為浙江省最有影響的科技創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的經(jīng)濟增長區(qū)域,在全國 53 個國家級高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位。 龍禧大 酒店共 30 層, 其中 1 至 12 層為四星級酒店, 13 層為空中花園, 14至 28 層為酒店式公寓,公寓共 174 套 房間 ,廚房、家具 齊全 。公寓配備寬帶網(wǎng)、有線電視、衛(wèi)星電視、 VOD 點播、 24 小時保安監(jiān) 控 。龍禧 大 酒店 2020 年開盤,10 2020 年 10 月開業(yè),是開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一座高檔酒店,也是杭州市第一家酒店式公寓。 公寓入住率 穩(wěn)定在 60%。 龍禧酒店大樓內(nèi) 1 至 12 層的酒店房間不出售, 14 至 28 層的公寓 精裝修 房間對外出售產(chǎn)權(quán),有小業(yè)主。酒店對業(yè)主房不承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任,由物業(yè)部為自住業(yè)主或租客提供酒店式服務(wù)。 物業(yè) 部提供 中介的 服務(wù) ,幫助業(yè)主與長租客人形成交易,物業(yè)公司收取中介費。 而業(yè)主也可以通過自己的渠道向外招租 。無論采取什么途徑將房間租賃出去,日后都由物業(yè)部提供日常性的酒店服務(wù)。費用方面,租客向業(yè)主支付房租,向物業(yè)部 交納物業(yè)費、能耗費。 公寓一方面提供長租業(yè)務(wù),在酒店客滿時,也將公寓房間添置消耗品接散客,由酒店 向業(yè)主支付日租金。 對于長租客人,三個月以內(nèi)的推薦住酒店,三個月以上的推薦給公寓業(yè)主。 公寓的顧客有外籍人士、公司高管或投資者等短租客人,三種客人在入住率中各 占 20%。 物業(yè)部雖然不承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任,但也為提高入住率、保障業(yè)主收益付出努力。然而,由于物業(yè)部不掌握房源,因此物業(yè)部策劃的銷售活動必須與各業(yè)主單獨溝通達(dá)成一致意見。過去就發(fā)生或類似的事情,物業(yè)部接觸了一家企業(yè), 企業(yè) 希望按照他們的 標(biāo)準(zhǔn)和 要求準(zhǔn)備 20 套房間 。但 是因為業(yè)主的心態(tài)各自不同, 由業(yè)主對 房間進行的 配置難以統(tǒng)一達(dá)到企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),這樣的訂單只好放棄。 正是基于 這樣的原因,公寓營銷方面物業(yè)部沒有投入很大精力 ,僅僅與酒店一起進行品牌廣告的宣傳。 龍禧酒店式公寓的經(jīng)營方式簡潔 而有效,即不承擔(dān)經(jīng)營壓力,不對業(yè)主做出穩(wěn)定收益的承諾,又為租客提供了酒店式服務(wù)獲得服務(wù)費用的收益,并提升了物業(yè)管理水平,達(dá)到酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),這種經(jīng)營模式應(yīng)該說是 風(fēng)險最 低 的 。 調(diào)查成果分析 a. 產(chǎn)權(quán)式酒店或產(chǎn)權(quán)式公寓這樣的業(yè)態(tài)在北京 出現(xiàn) 也只有近一年的時間,雖然2020 年內(nèi)這種投資 形式是一個熱點 ,但經(jīng)營業(yè)績還有待觀察。從現(xiàn)已投入經(jīng)營的金橋國際公寓來看,發(fā)展勢頭良好。 b. 目前世界排名前100位的跨國公司中有50%都在北京設(shè)立了辦事機構(gòu);境外駐京辦事機構(gòu)總量已達(dá)4000家。中國經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢,吸引了無數(shù)國外公司和企業(yè)來中國尋求發(fā)展機會,而北京無疑是他們大多數(shù)進入中國市場選擇的第一站。同時,2020年奧運會即將在北京舉辦,奧運經(jīng)濟的刺激也為北京帶來了無限商機,國內(nèi)外知名企業(yè)的商務(wù)人群紛紛涌入北京,為北京酒店公寓的大規(guī)模開發(fā)提供了堅實的基礎(chǔ) ,所以需求的旺盛保證了酒店公寓今后的經(jīng)營,這也是投資者愿意投資的源動力。 二 . 西安市場調(diào)查 成 果與分析 發(fā)展現(xiàn)狀 西安高新區(qū)是 1991年 3月建立的國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),是我國首批對 APEC11 成員特別開放的科技工業(yè)園區(qū),也是中國政府 “十五 ”期間重點發(fā)展的五個國家級高新區(qū)之一。 至 2020 年底 ,有 6000 多 家科技型企業(yè)在高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展,并以每年 1000家的速度在增加。 2020 年以來, 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以 “二次創(chuàng)業(yè) ”為動力,經(jīng)濟發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。 2020 年 全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成固定資 產(chǎn)投資56 億元,較上年增長 50%;合同引進外資額 億美元,增長 27%;實際引進外資額 億美元,增長 %;財政收入 億元,增長 29%。 逐步 形成了電子信息、光機電一體化、生物醫(yī)藥 、新能源、新材料五 個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 02004006008001000120091 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入91 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入 單位 :億元 高新區(qū)歷年工業(yè)產(chǎn)值與營業(yè)收入統(tǒng)計 興辦企業(yè)數(shù) 2344 2457 2861 3025 3997 4991 6063 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 歷年高新區(qū)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計 12 西安高新區(qū)在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、體制創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化及園區(qū)建設(shè)和對外形象等多方面 在國內(nèi)同級別的開發(fā)區(qū)中有著突出表現(xiàn)。 以 西安市統(tǒng)計局對高新區(qū)投資軟環(huán)境的 調(diào)查中顯示,投資者 們對 西高新 投資軟環(huán)境總體評價的滿意程度為 ( 6 為比較滿意),接近比較滿意。其中外資企業(yè)對投資軟環(huán)境評價的滿意度為 ,內(nèi)資企業(yè)評價的滿意度為 。與全國同類城市比較,認(rèn)為西安 投資軟環(huán)境好或比較好的外資企業(yè)占到 %,內(nèi)資企業(yè)為 %,與西部城市比較認(rèn)為投資環(huán)境好或比較好的分別占到 %和 %,與 2020 年 相比,認(rèn)為西安在改善投資環(huán)境方面收效顯著的外資、內(nèi)資企業(yè)分別為 %和%, %的外資企業(yè)和 %的內(nèi)資企業(yè)比較看好在西安的投資前景。 從此可以看出,西安高新開發(fā)區(qū)在實際取得的成績還是外界的客觀 評價 方面都能 體現(xiàn)出自身的價值和優(yōu)勢,從而繼續(xù)領(lǐng)銜西部大開發(fā)的浪潮中。 西安市常住人口 741 萬,其中外來人口有 萬人,占全市人口的 %。 2020 年年底, 高新 區(qū)內(nèi) 從業(yè)人員共計 萬 , 預(yù)計 高新區(qū)內(nèi)外來從業(yè)人員將近 萬人。 1999 年底, 高新區(qū)企業(yè)從事人員 萬多人 ,隨著興辦企業(yè)數(shù)的增加, 2020年底,高新區(qū)企業(yè)從事人員 達(dá)到 萬多人,留學(xué)歸國人員 124 人。高新區(qū)企事業(yè)單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)見下表 : 學(xué)歷 博士 碩士 大學(xué) 大中專 總?cè)藬?shù)(人) 1102 4576 35190 52020 占比例 1% 3% 23% 34% 其中,外來從業(yè)者(人) 132 549 4223 6450 技術(shù)職稱 高級 中級 初級 其它 總?cè)藬?shù)(人) 1086 26010 23149 92978 占比例 % 17% % % 其中,外來從業(yè)者(人) 130 3121 2777 11157 工作 級別 高管 中層干部 一般員工 總?cè)藬?shù)(人) 7650 59670 85680 占比例 5% 39% 56% 其中,外來從業(yè)者(人) 918 7160 10282 13 這些年,高新區(qū)憑借機制、政策和環(huán)境優(yōu)勢,凝聚了人才,鍛煉了隊伍,造就了一支 “想事、干事、干成事,敬業(yè)、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)大業(yè) ”的干部隊伍;一支懂經(jīng)營、善管理、具有駕馭市場經(jīng)濟能力的高級管理人才隊伍和一支掌握高科技、具有較強創(chuàng)新能力的科技人才隊伍。這三支隊伍是西安高新區(qū)多年來形成的寶貴財富,對高新區(qū)今后的發(fā)展至關(guān)重要。 因此 用好他們、留住他們成為關(guān)鍵問題,而為他們提供盡可能的服務(wù)則是有效手段之一。 公寓 需求分析 ( 1)西 安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是一種新興的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的 。與傳統(tǒng)的酒店相比,酒店 式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色,而服務(wù)更勝一籌 。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公
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