【文章內(nèi)容簡介】 加之國際品牌特性整合，以標準配置基礎(chǔ)上的個性化服務(wù)運營，延展服務(wù)附加值，從而穩(wěn)定國內(nèi)外客源，保證回報與收益。 開發(fā)商：北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：北京嘉安物業(yè)管理有限公司 酒店管理：北京永隆國際酒店管理有限公司 開發(fā)商負責公寓樓開發(fā)、銷售，公寓經(jīng)營前期投入； 物業(yè)公 司負責從業(yè)主手中回租房屋，添置布置家具、家電交酒店管理公司經(jīng)營； 公寓配套項目的引進 ；公共設(shè)施維護； 安全管理； 酒店管理公司負責公寓運營，前廳接待、客房服務(wù)、收銀結(jié)款、人 員培訓(xùn) ，營銷推廣 等 。 流程 ? 業(yè)主從開發(fā)商銷售中心購得房屋，同時與物業(yè)公司簽署房屋出租協(xié)議； ? 開發(fā)商交房給業(yè)主，業(yè)主以同樣標準將房交于物業(yè)公司； ? 物業(yè)公司按酒店公寓標準購置家具、家電，將房屋布置完畢，交酒店管理公司； ? 酒店管理公司 在房間內(nèi)配置酒店日用消耗品，進入待租狀態(tài)； ? 前臺接待安排顧客入住，形成銷售； ? 房間銷售款在酒店管理公司財務(wù)部匯集，按照合作合同，一部分打入物業(yè)公司，物業(yè)公司再打給業(yè)主兌現(xiàn)承租。 龍禧大酒店座落在杭州濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990 年 3 月， 1991 年 3 月正式批準為國家級高新區(qū)。杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）總面積 平方公里，全區(qū)常住人口 萬人，外來人口 萬人；企業(yè) 3400多家，其中高新企業(yè) 1800 多家。開發(fā)區(qū)已成為浙江省最有影響的科技創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的經(jīng)濟增長區(qū)域，在全國 53 個國家級高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位。 龍禧大 酒店共 30 層， 其中 1 至 12 層為四星級酒店， 13 層為空中花園， 14至 28 層為酒店式公寓，公寓共 174 套 房間 ，廚房、家具 齊全 。公寓配備寬帶網(wǎng)、有線電視、衛(wèi)星電視、 VOD 點播、 24 小時保安監(jiān) 控 。龍禧 大 酒店 2020 年開盤，10 2020 年 10 月開業(yè)，是開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一座高檔酒店，也是杭州市第一家酒店式公寓。 公寓入住率 穩(wěn)定在 60%。 龍禧酒店大樓內(nèi) 1 至 12 層的酒店房間不出售， 14 至 28 層的公寓 精裝修 房間對外出售產(chǎn)權(quán)，有小業(yè)主。酒店對業(yè)主房不承擔經(jīng)營責任，由物業(yè)部為自住業(yè)主或租客提供酒店式服務(wù)。 物業(yè) 部提供 中介的 服務(wù) ，幫助業(yè)主與長租客人形成交易，物業(yè)公司收取中介費。 而業(yè)主也可以通過自己的渠道向外招租 。無論采取什么途徑將房間租賃出去，日后都由物業(yè)部提供日常性的酒店服務(wù)。費用方面，租客向業(yè)主支付房租，向物業(yè)部 交納物業(yè)費、能耗費。 公寓一方面提供長租業(yè)務(wù)，在酒店客滿時，也將公寓房間添置消耗品接散客，由酒店 向業(yè)主支付日租金。 對于長租客人，三個月以內(nèi)的推薦住酒店，三個月以上的推薦給公寓業(yè)主。 公寓的顧客有外籍人士、公司高管或投資者等短租客人，三種客人在入住率中各 占 20%。 物業(yè)部雖然不承擔經(jīng)營責任，但也為提高入住率、保障業(yè)主收益付出努力。然而，由于物業(yè)部不掌握房源，因此物業(yè)部策劃的銷售活動必須與各業(yè)主單獨溝通達成一致意見。過去就發(fā)生或類似的事情，物業(yè)部接觸了一家企業(yè)， 企業(yè) 希望按照他們的 標準和 要求準備 20 套房間 。但 是因為業(yè)主的心態(tài)各自不同， 由業(yè)主對 房間進行的 配置難以統(tǒng)一達到企業(yè)的標準，這樣的訂單只好放棄。 正是基于 這樣的原因，公寓營銷方面物業(yè)部沒有投入很大精力 ，僅僅與酒店一起進行品牌廣告的宣傳。 龍禧酒店式公寓的經(jīng)營方式簡潔 而有效，即不承擔經(jīng)營壓力，不對業(yè)主做出穩(wěn)定收益的承諾，又為租客提供了酒店式服務(wù)獲得服務(wù)費用的收益，并提升了物業(yè)管理水平，達到酒店服務(wù)標準，這種經(jīng)營模式應(yīng)該說是 風險最 低 的 。 調(diào)查成果分析 a． 產(chǎn)權(quán)式酒店或產(chǎn)權(quán)式公寓這樣的業(yè)態(tài)在北京 出現(xiàn) 也只有近一年的時間，雖然2020 年內(nèi)這種投資 形式是一個熱點 ，但經(jīng)營業(yè)績還有待觀察。從現(xiàn)已投入經(jīng)營的金橋國際公寓來看，發(fā)展勢頭良好。 b. 目前世界排名前１００位的跨國公司中有５０％都在北京設(shè)立了辦事機構(gòu)；境外駐京辦事機構(gòu)總量已達４０００家。中國經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢，吸引了無數(shù)國外公司和企業(yè)來中國尋求發(fā)展機會，而北京無疑是他們大多數(shù)進入中國市場選擇的第一站。同時，2020年奧運會即將在北京舉辦，奧運經(jīng)濟的刺激也為北京帶來了無限商機，國內(nèi)外知名企業(yè)的商務(wù)人群紛紛涌入北京，為北京酒店公寓的大規(guī)模開發(fā)提供了堅實的基礎(chǔ) ，所以需求的旺盛保證了酒店公寓今后的經(jīng)營，這也是投資者愿意投資的源動力。 二 . 西安市場調(diào)查 成 果與分析 發(fā)展現(xiàn)狀 西安高新區(qū)是 1991年 3月建立的國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是我國首批對 APEC11 成員特別開放的科技工業(yè)園區(qū)，也是中國政府 “十五 ”期間重點發(fā)展的五個國家級高新區(qū)之一。 至 2020 年底 ，有 6000 多 家科技型企業(yè)在高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，并以每年 1000家的速度在增加。 2020 年以來， 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以 “二次創(chuàng)業(yè) ”為動力，經(jīng)濟發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。 2020 年 全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成固定資 產(chǎn)投資56 億元，較上年增長 50％；合同引進外資額 億美元，增長 27％；實際引進外資額 億美元，增長 ％；財政收入 億元，增長 29％。 逐步 形成了電子信息、光機電一體化、生物醫(yī)藥 、新能源、新材料五 個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 02004006008001000120091 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入91 93 95 97 99 01 02 03工業(yè)產(chǎn)值 營業(yè)收入 單位 :億元 高新區(qū)歷年工業(yè)產(chǎn)值與營業(yè)收入統(tǒng)計 興辦企業(yè)數(shù) 2344 2457 2861 3025 3997 4991 6063 0 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 歷年高新區(qū)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計 12 西安高新區(qū)在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、體制創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化及園區(qū)建設(shè)和對外形象等多方面 在國內(nèi)同級別的開發(fā)區(qū)中有著突出表現(xiàn)。 以 西安市統(tǒng)計局對高新區(qū)投資軟環(huán)境的 調(diào)查中顯示，投資者 們對 西高新 投資軟環(huán)境總體評價的滿意程度為 （ 6 為比較滿意），接近比較滿意。其中外資企業(yè)對投資軟環(huán)境評價的滿意度為 ，內(nèi)資企業(yè)評價的滿意度為 。與全國同類城市比較，認為西安 投資軟環(huán)境好或比較好的外資企業(yè)占到 %，內(nèi)資企業(yè)為 %，與西部城市比較認為投資環(huán)境好或比較好的分別占到 %和 %，與 2020 年 相比，認為西安在改善投資環(huán)境方面收效顯著的外資、內(nèi)資企業(yè)分別為 %和%， %的外資企業(yè)和 %的內(nèi)資企業(yè)比較看好在西安的投資前景。 從此可以看出，西安高新開發(fā)區(qū)在實際取得的成績還是外界的客觀 評價 方面都能 體現(xiàn)出自身的價值和優(yōu)勢，從而繼續(xù)領(lǐng)銜西部大開發(fā)的浪潮中。 西安市常住人口 741 萬，其中外來人口有 萬人，占全市人口的 %。 2020 年年底， 高新 區(qū)內(nèi) 從業(yè)人員共計 萬 ， 預(yù)計 高新區(qū)內(nèi)外來從業(yè)人員將近 萬人。 1999 年底， 高新區(qū)企業(yè)從事人員 萬多人 ，隨著興辦企業(yè)數(shù)的增加， 2020年底，高新區(qū)企業(yè)從事人員 達到 萬多人，留學歸國人員 124 人。高新區(qū)企事業(yè)單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)見下表 ： 學歷 博士 碩士 大學 大中專 總?cè)藬?shù)（人） 1102 4576 35190 52020 占比例 1% 3% 23% 34% 其中，外來從業(yè)者（人） 132 549 4223 6450 技術(shù)職稱 高級 中級 初級 其它 總?cè)藬?shù)（人） 1086 26010 23149 92978 占比例 % 17% % % 其中，外來從業(yè)者（人） 130 3121 2777 11157 工作 級別 高管 中層干部 一般員工 總?cè)藬?shù)（人） 7650 59670 85680 占比例 5% 39% 56% 其中，外來從業(yè)者（人） 918 7160 10282 13 這些年，高新區(qū)憑借機制、政策和環(huán)境優(yōu)勢，凝聚了人才，鍛煉了隊伍，造就了一支 “想事、干事、干成事，敬業(yè)、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)大業(yè) ”的干部隊伍；一支懂經(jīng)營、善管理、具有駕馭市場經(jīng)濟能力的高級管理人才隊伍和一支掌握高科技、具有較強創(chuàng)新能力的科技人才隊伍。這三支隊伍是西安高新區(qū)多年來形成的寶貴財富，對高新區(qū)今后的發(fā)展至關(guān)重要。 因此 用好他們、留住他們成為關(guān)鍵問題，而為他們提供盡可能的服務(wù)則是有效手段之一。 公寓 需求分析 （ 1）西 安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是一種新興的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的 。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店 式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公