【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 乓球俱樂(lè)部等商業(yè)服務(wù)戛納影城批發(fā)市場(chǎng)、家餐廳小吃、超市、中國(guó)移動(dòng)通信、網(wǎng)吧、照相館、干洗店、購(gòu)物中心等金融郵電儲(chǔ)蓄所、郵電所等社區(qū)服務(wù)豐寧派出所等范圍以內(nèi)教育云南經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院、云南大學(xué)、云南師范大學(xué)、昆明理工大學(xué)等醫(yī)療衛(wèi)生成都軍區(qū)昆明總醫(yī)院、華豐醫(yī)院、福海人民醫(yī)院文化體育足球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、碧雞文化公園、云南省博物館、溫莎游泳館、昆明體育館、昆明體育場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)各個(gè)大商業(yè)區(qū)（大觀樓）、各大寫字樓（光明園）金融郵電儲(chǔ)蓄所、郵電所等社區(qū)服務(wù)大觀樓派出所、東路橋派出所等3. 道路交通環(huán)境地塊位于海源南路和昆州路交匯處的東南方向，靠近二環(huán)西路。地塊所在梁源路設(shè)有人民西路口站（54路、66路、180路、237路、K6路）、北面約300米有海源南路北站（54路、115路、175路、237路）、梁家河站（21路、33路、101路）、海源南路口站（54路、115路、237路）、南面昆州路與海源南路交匯處以西約100米有昆州路站（54路、115路、237路）。公路：轄區(qū)內(nèi)有昆安、安晉、高海、西北繞城4條高速公路。公交線路發(fā)達(dá)，去往市中心最繁華地帶僅需15分鐘左右車程軌道交通：地鐵5號(hào)線都跨越西山區(qū)毗鄰汽車站、火車站：西部客運(yùn)站、梁家河車場(chǎng)、眠山車場(chǎng)、北市街車場(chǎng)、東站、昆明站等。二. 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃酒店式公寓基本信息簡(jiǎn)介酒店的服務(wù)，公寓的舒適，精致的裝修環(huán)線位置房?jī)r(jià)物業(yè)費(fèi)占地面積綠化率容積率所屬商業(yè)圈停車位二環(huán)1萬(wàn)元起㎡%8西山區(qū)720功能定位：區(qū)域生活方式中心、社區(qū)配套和商業(yè)頂級(jí)精英公寓形象定位：集中商業(yè)建筑和社區(qū)個(gè)性配套型商業(yè)三. 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（一）. 項(xiàng)目總概況1. 概況總占地面積總建筑面積容積率綠化面積綠化率㎡133338㎡87690㎡%2. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃① 項(xiàng)目商業(yè)定位：打造以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的中高端區(qū)域型生活方式集中商業(yè)中心和社區(qū)配套商業(yè)。② 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)：酒店公寓、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套服務(wù)。③ 項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)定位：業(yè)務(wù)人員、高級(jí)技術(shù)人員以及高級(jí)管理者商務(wù)居住或休閑娛樂(lè)的消費(fèi)地。 （二）. 項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)方案1. A幢酒店式公寓A幢酒店式公寓占地面積配備㎡五部電梯樓層區(qū)域分化各區(qū)域用途、配備及房間基本設(shè)置價(jià)格及回收資金方式地下1—3層設(shè)有360多個(gè)大小不同的停車位、1層布設(shè)有鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)組房1層設(shè)有中餐飲、咖啡廳、洗衣房(僅存取衣物)、銀行、24小時(shí)便利超市，物管辦公室、家政服務(wù)中心，票務(wù)等2層設(shè)有一個(gè)大型宴會(huì)廳（主要用于承辦大型的商務(wù)活動(dòng)）、會(huì)議室3—17層普通層精裝小戶型面積為40—60平米，每層有35個(gè)房間98—158元/天出租18—26層精英層精裝中戶型配高級(jí)設(shè)施面積為60—90平方米，每層有25個(gè)房間198—288元/天出租、出售27—30層vip層精裝大戶型配有高級(jí)設(shè)施面積為90—120平方米，每層有18個(gè)房間298—398元/天出售2. B幢酒店式公寓B幢酒店式公寓占地面積配備㎡五部電梯樓層區(qū)域分化各區(qū)域用途、配備及房間基本設(shè)置價(jià)格及回收資金方式地下1—3層設(shè)有360多個(gè)大小不同的停車位、1層布設(shè)有鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)組房1層設(shè)有大廳，家政服務(wù)中心，一個(gè)大型的購(gòu)物超市2層健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童娛樂(lè)中心、壁球、保齡球、按摩、理發(fā)店等3—17層普通層普通裝修小戶型面積為40—60平米，每層有35個(gè)房間98—158元/天出租18—26層精英層精致裝修中戶型配高級(jí)設(shè)施面積為70—90平方米，每層有25個(gè)房間198—288元/天出租、出售27—30層vip層豪華裝修大戶型配有高級(jí)設(shè)施面積為100—120平方米，每層有18個(gè)房間298—398元/天出售3. 室外室外建設(shè)面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）其它綠化769050噴泉803001個(gè)道路180寬3米，長(zhǎng)1491米門衛(wèi)室和大門604. 配套配套公共配套供 氣 系 統(tǒng)管道天燃?xì)馊霊舴仲|(zhì)供水中央潔凈水系統(tǒng)，潔凈水入戶生活熱水系統(tǒng)24小時(shí)供應(yīng)熱水電 視 系 統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視智能化系 統(tǒng)安保綜合系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)普通層一臥一衛(wèi)一廚，配有自助式廚房、單人或雙人床、衣柜、電視劇、24h免費(fèi)上網(wǎng)、電熱水壺等，普通裝修精英層二臥一衛(wèi)一廚，配有自助式廚房、單或雙人床、冰箱、衣柜、電視劇、24h免費(fèi)上網(wǎng)、電熱水壺等，精致裝修VIP層二臥一衛(wèi)一廚一廳，配有自助式廚房、單或雙人床、冰箱、洗衣機(jī)、沙發(fā)、衣柜、電視劇、24h免費(fèi)上網(wǎng)、電熱水壺等，豪華裝修 四. 營(yíng)銷方案（一）. STP戰(zhàn)略1. 市場(chǎng)細(xì)分 階層年收入主要構(gòu)成群體富豪階層50萬(wàn)以上私人企業(yè)家，文藝及體育明顯，成功的金融投資者等 富裕層15萬(wàn)50萬(wàn)外資企業(yè)高級(jí)管理人員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，金融企業(yè)投資者，著名作家、教授和科技人員等 小康階層515萬(wàn)外資企業(yè)高級(jí)管理人員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，白領(lǐng)、金融企業(yè)投資者，著 名作家、教授和科技人員等 溫飽階層1萬(wàn)5萬(wàn)一般企業(yè)職工，教師和其他在職人員等 困難階層5千1萬(wàn)困難企業(yè)的職工和無(wú)固定職業(yè)人員 特困階層5千以下失業(yè)人員和孤寡老人 2. 目標(biāo)市場(chǎng)① 第一目標(biāo)市場(chǎng)：商務(wù)人士，企業(yè)高管人員，高校老師，政府部門、時(shí)尚白領(lǐng)青年，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，金融投資者，外商、國(guó)際性企業(yè)、跨國(guó)集團(tuán)的常駐異地的高級(jí)管理人員（小康階層、富裕階層、富豪階層）② 第二目標(biāo)市場(chǎng)：青年夫妻，愛(ài)好時(shí)尚浪漫情侶（25～40歲） ③ 第三目標(biāo)市場(chǎng)：自助游者，經(jīng)濟(jì)型住客，普通上班族3. 市場(chǎng)定位 ① “至尊臻享”——針對(duì)第一目標(biāo)市場(chǎng) ② 浪漫滿屋”——針對(duì)第二目標(biāo)市場(chǎng) ③ “YOUNG客棧”——針對(duì)第三目標(biāo)市場(chǎng) （二）. 營(yíng)銷組合策略我們采用營(yíng)銷戰(zhàn)略中4V與4C相結(jié)合4V’s: 差異化(Variation) 4C’s:顧客（Customer） 功能化(Versatility) 購(gòu)買成本（Cost） 附加價(jià)值(Value) 便利（Convenience） 共鳴(Vibration) 溝通（Communication）1. 至尊臻享① 營(yíng)銷原則a) 強(qiáng)調(diào)樓盤的理念和文化價(jià)值——突出品牌的尊貴、多元化、環(huán)保、智能化、“五星級(jí)的家”、城中城b) 注重口碑傳播效應(yīng)c) 提供切實(shí)詳盡的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)報(bào)告，緊緊抓住房產(chǎn)投資者d) 注重細(xì)節(jié)的完善，體現(xiàn)優(yōu)秀的軟件服務(wù)e) 加強(qiáng)和旅行社及各訂房團(tuán)體的聯(lián)系和 合作f) 體現(xiàn)和同類房地產(chǎn)品的差異化，通過(guò)不同消費(fèi)組合滿足不同消費(fèi)群體② 營(yíng)銷策略a) 實(shí)行VIP會(huì)員制度，整理詳實(shí)的客戶檔案b) 針對(duì)目標(biāo)客戶發(fā)放期刊，宣傳品牌價(jià)值，樓盤的優(yōu)勢(shì)，投資的經(jīng)濟(jì)利益c) 加強(qiáng)和旅游業(yè)的合作，打造云南品質(zhì)游的基地公寓d) 實(shí)行會(huì)員推薦服務(wù)，對(duì)于推薦朋友來(lái)看房買房的客戶予以一定優(yōu)惠或者促銷措施e) 建立專屬網(wǎng)站，定期舉辦會(huì)員活動(dòng)：垂釣、保齡球高爾夫球賽、觀賞歌劇等f(wàn)) 強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，對(duì)于買房者可以參與房間