【正文】 15000元／平方米b) 銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：表69 銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計銷售單價銷售及出租收入住宅133338平方米1000015000元／平方米合計c) 銷售計劃與收款計劃的確定具體見表610表610 銷售收入分期按比例預(yù)測 單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量出租總價第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%1813060第三年住宅：40%1213600合 計100%100%④ 稅金估算銷售稅金與附加估算具體見表611 表611 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營業(yè)稅 3%銷售收入%總計⑤ 投資計劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計需43368萬元。五. 經(jīng)濟(jì)效果評價及風(fēng)險分析（一）. 經(jīng)濟(jì)效果評價1. 項(xiàng)目概況地塊位于西山區(qū)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)如下：總占地面積總建筑面積容積率綠化面積綠化率13333897690%2. 建設(shè)進(jìn)度安排表63 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃表3. 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建純獨(dú)幢別墅，幢數(shù)約2幢（戶），主力戶型面積 A幢酒店式公寓 占地面積：B幢酒店式公寓 占地面積：本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表61與表62。在各大高校開學(xué)的日子加強(qiáng)宣傳。② 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)：酒店公寓、購物中心、休閑娛樂、餐飲、社區(qū)配套服務(wù)。精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，最終發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。必須注意的是如何保證打造項(xiàng)目優(yōu)良的品質(zhì)被高端人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。如果實(shí)現(xiàn)以上兩個要求，調(diào)查情況如圖：（二）. 客戶群特征分析購買精裝修酒店式公寓的一部分為擁有中高收入的年輕人，一部分是將公寓作為出租的投資客，還有就是大企業(yè)大公司整體購買作為其高層人員的住所和在異地逗留時間為37天，不攜帶家屬的出差白領(lǐng)。其中大部分酒店式公寓沒有具備酒店式公寓應(yīng)有的特征及優(yōu)勢，出現(xiàn)了物業(yè)管理不當(dāng)，酒店式服務(wù)不完善、沒有居家氛圍等問題。 “酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。，%，其中：，%%。生產(chǎn)總值中：，%；，增長 %，其中：，%；，%；，%。昆明軌道交通正在全速建設(shè)中，第一輪建設(shè)六條線路總長近190km，現(xiàn)已開工四條線路，第一條線路6號線（機(jī)場線）已于2012年隨長水機(jī)場同步投入運(yùn)營。（二）．地理位置昆明市地勢北高南低，大部分地區(qū)海拔在1500－－2800米之間，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。云南省唯一的特大城市和西部第四大城市，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心樞紐；是西部地區(qū)重要的中心城市和旅游、商貿(mào)城市之一。昆明市內(nèi)現(xiàn)有滬昆鐵路、成昆鐵路、南昆鐵路、內(nèi)昆鐵路、昆麗鐵路、昆玉鐵路、昆河鐵路等12條鐵路干支線。公交線路發(fā)達(dá)，去往市中心最繁華地帶僅需15分鐘左右車程軌道交通：地鐵5號線都跨越西山區(qū)毗鄰汽車站、火車站：西部客運(yùn)站、梁家河車場、眠山車場、北市街車場、東站、昆明站等。其中：規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成230億元，%。引進(jìn)外資項(xiàng)目17個，%，%。位置好、周邊配套齊、商業(yè)氛圍濃厚、且檔次較高的公寓產(chǎn)品比較受市場歡迎目前昆明的公寓市場正從有到精的過度，其發(fā)展?jié)摿薮螅示频晔焦诶ッ魇惺艿绞袌鲎放酢Ｋ? 客戶群分析（一）. 客戶群心理分析隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，可支配收入的不斷增長以及投資理念的不斷深入，居民房地產(chǎn)消費(fèi)由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，由一步到位購房向二次、三次置業(yè)轉(zhuǎn)變，投資酒店式公寓變成了一種投資理財?shù)牟呗?。物業(yè)管理大多引進(jìn)酒店管理公司，項(xiàng)目大多位于中心區(qū)域，面積基本為小戶型，主力面積在3060平米之間。 3. 把握市場先機(jī)，將會創(chuàng)造良好的市場機(jī)會。公路：轄區(qū)內(nèi)有昆安、安晉、高海、西北繞城4條高速公路。客棧① 營銷原則a) “快速、方便、干凈、舒適”作為服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)保和活力。d) 電視廣告：制造熱點(diǎn)事件（如設(shè)立大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金，吸引媒體公眾的關(guān)注）③ 第三階段：品牌維護(hù)期和出租 a) NP報廣：加強(qiáng)“租”的宣傳，突出“至尊錢臻享”“浪漫滿屋”“YOUNGa) 前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表64：表64 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元項(xiàng) 目計算依據(jù)金額規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)3%可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)%通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)%場地平整費(fèi)60元／平方米100總 計b) 建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。具體見表614。? 解決措施：首先進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好控制房地產(chǎn)過程中的風(fēng)險。對客戶提出的各種問題進(jìn)行互相演繹對練學(xué)習(xí)。六. 社會效益評價37 / 37。③ 人力資源：? 無人力資源的儲備? 解決措施：可以進(jìn)行大幅度的招聘精英人員，不間斷的培訓(xùn)，業(yè)績考核與末位淘汰制，激發(fā)業(yè)務(wù)員潛力。c) 自然災(zāi)害風(fēng)險? 由于自然因素的不確定性，不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）以及土地的自然地理構(gòu)造和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險。當(dāng)貸款利率上升時，一方面，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值，此種情況下對于一些財力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，利息的增加可能是迫使他們放棄地產(chǎn)。表65 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計單價金額單價金額單價金額塔樓181430233005003005004023總計4023基礎(chǔ)設(shè)施估算表 單位：萬元項(xiàng)目單價計價數(shù)量合計供電工程供水工程道路工程綠化工程7690其他工程建安工程費(fèi)的2%合計 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元項(xiàng)目金額估算說明（估算依據(jù)）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安工程費(fèi)*5%分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安