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酒店式公寓項目建議書-資料下載頁

2025-06-24 16:08本頁面
  

【正文】 銷售收入分期按比例預(yù)測 單位:萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量出租總價第1年第2年第3年第一年第二年住宅:60%1813060第三年住宅:40%1213600合 計100%100%④ 稅金估算銷售稅金與附加估算具體見表611 表611 銷售稅金及附加估算表 單位:萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加營業(yè)稅 3%銷售收入%總計⑤ 投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需43368萬元。其資金來源有三個渠道:一是企業(yè)的自有資金即資本金;二是銀行貸款;三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金30000萬元作為啟動資金,其中第一年投入約50%,第二年投入約33%,第三年投入約17;從銀行貸款10000萬元,全部于第一年投入;不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表613。表613 投資計劃與資金籌措表 單位:萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1建設(shè)投資43368250001000050002資金籌措43368自有資金3000015000100005000借貸資金100001000000預(yù)售收入再投入3368003368⑥ 借款還本付息估算長期借款10000萬元,等本償還,寬限期1年,2年內(nèi)還清,%。具體見表614。表614 借款還本付息估算表 單位:萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1借款還本付息年初借款累計0本年借款100001000000本年應(yīng)計利息年底還本付息0年末借款累計02借款還本付息的資金來源投資回收05. 項目財務(wù)評價① 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析a)全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%,具體計算見表615表615 現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位;萬元序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入0銷售收入02現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量(1)-(2)236554折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( )236556稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量評價指標(biāo):? 稅前全部投資凈現(xiàn)值:NPV=+=)? 稅后全部投資凈現(xiàn)值:NPV=+=(萬元)? 稅前全部投資內(nèi)部收益率:FIRR=%? 稅后全部投資內(nèi)部收益率:FIRR=%(二). 風(fēng)險分析1. 外部風(fēng)險① 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險a) 財政利率風(fēng)險? 財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款一解決一部分資金。當(dāng)貸款利率上升時,一方面,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情況下對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,利息的增加可能是迫使他們放棄地產(chǎn)。? 解決措施:短時期內(nèi)可以運(yùn)用漲價預(yù)備費(fèi)來維持資金鏈的持續(xù)傳遞,同時可以提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險。b) 市場風(fēng)險? 由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍,競爭程度,競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚(yáng)。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價變得更為頻繁。? 解決措施:首先進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好控制房地產(chǎn)過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大受益的投資項目。c) 自然災(zāi)害風(fēng)險? 由于自然因素的不確定性,不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理構(gòu)造和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險。? 解決措施:購買保險2. 內(nèi)部風(fēng)險① 經(jīng)營風(fēng)險? 酒店運(yùn)營前期投入巨大,需要有足夠的資金來進(jìn)行維持資金鏈的連續(xù),一旦資金鏈出現(xiàn)緊繃,就會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。? 解決措施:能有效的調(diào)整資金的使用方案,在總目標(biāo)不變的前提下,可以通過進(jìn)行融資或者是向銀行進(jìn)行貸款或者是改變宣傳方式如宣傳方式可以是現(xiàn)場活動幾事件營銷為主,媒體廣告位輔的措施降低財務(wù)的風(fēng)險② 品牌:? 自主品牌在經(jīng)營初期將有一個相對長期的創(chuàng)立過程,管理體系、經(jīng)營支持體系都需要在工作中不斷磨合總結(jié)和改進(jìn)。加盟品牌能迅速獲得一個成熟的銷售網(wǎng)絡(luò),并能在管理上得到指導(dǎo)。但加盟經(jīng)營將限制本身的長遠(yuǎn)發(fā)展,加盟費(fèi)用提升了經(jīng)營成本。? 解決措施:詳細(xì)培訓(xùn)專業(yè)知識,談判技巧和能力、制造銷售現(xiàn)場的快速購買氣氛,這樣要求業(yè)務(wù)員反應(yīng)靈活,針對不同客戶的需求介紹不同的產(chǎn)品,必要時可以反向解說戶型的優(yōu)劣勢,做到暢銷戶型弱化有事沒針對景觀戶型不談景觀,滯銷戶型突出價格優(yōu)勢。對客戶提出的各種問題進(jìn)行互相演繹對練學(xué)習(xí)。可以進(jìn)行客戶追蹤信息分類管理,使品牌信息盡可能深入延伸,增加客戶和朋友介紹的頻率,對老客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和獎勵,會維持較高的成家率。③ 人力資源:? 無人力資源的儲備? 解決措施:可以進(jìn)行大幅度的招聘精英人員,不間斷的培訓(xùn),業(yè)績考核與末位淘汰制,激發(fā)業(yè)務(wù)員潛力。③ 營銷計劃? 營銷計劃執(zhí)行力不足,操作上打折扣。? 解決措施:建立嚴(yán)格合理的營銷考核制度,“賞罰公平,令行禁止”,杜絕員工之間的弄虛作假,將營銷計劃切實投入實際,不搞形勢主義,對員工薪酬安排為“低工資 高獎金”,根據(jù)實際酒店運(yùn)營和業(yè)績,分配報酬,最大程度的發(fā)揮人的主觀能動性,促進(jìn)酒店發(fā)展。④ 銷售的不均衡性? 由于酒店公寓的戶型樓區(qū)位置,產(chǎn)品類型,朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產(chǎn)品價格差異,實現(xiàn)不同戶型銷售的不均衡性。? 解決措施:不輕易放走每一個意向客戶,熱銷戶型高價銷售,根據(jù)實際銷售不斷提高價格,滯銷戶型適度定價,可以進(jìn)行拉大差價,并再給與滯銷戶型適度的價格空間;價格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷控更有效,力求實現(xiàn)不均衡性銷售。⑤ 公關(guān)事件? 突然的緊急公關(guān)事件,例:有人入住酒店時發(fā)生意外,媒體曝光等? 解決措施:設(shè)立公關(guān)危機(jī)處理小組,請由經(jīng)驗的公關(guān)處理專家做酒店公關(guān)顧問,應(yīng)付種種突發(fā)時間,維系酒店整體形象。六. 社會效益評價37 / 37
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