【正文】 銷售收入分期按比例預測 單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數量出租總價第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%1813060第三年住宅：40%1213600合 計100%100%④ 稅金估算銷售稅金與附加估算具體見表611 表611 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號類別計算依據計算期1231營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護建設稅營業(yè)稅7%3教育費附加營業(yè)稅 3%銷售收入%總計⑤ 投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需43368萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金30000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約50%，第二年投入約33%，第三年投入約17；從銀行貸款10000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據實際情況通過預售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表613。表613 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1建設投資43368250001000050002資金籌措43368自有資金3000015000100005000借貸資金100001000000預售收入再投入3368003368⑥ 借款還本付息估算長期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內還清，%。具體見表614。表614 借款還本付息估算表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1借款還本付息年初借款累計0本年借款100001000000本年應計利息年底還本付息0年末借款累計02借款還本付息的資金來源投資回收05. 項目財務評價① 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析a)全部投資現(xiàn)金流量表設Ic=10%，具體計算見表615表615 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位；萬元序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入0銷售收入02現(xiàn)金流出建設投資銷售稅金及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量(1)－(2)236554折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( )236556稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量評價指標：? 稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=+=）? 稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=+=（萬元）? 稅前全部投資內部收益率：FIRR=%? 稅后全部投資內部收益率：FIRR=%（二）. 風險分析1. 外部風險① 宏觀經濟風險a) 財政利率風險? 財政利率風險多來自于利率波動的影響，因為很多人買房并不是全額付款，一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸款一解決一部分資金。當貸款利率上升時，一方面，投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值，此種情況下對于一些財力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，利息的增加可能是迫使他們放棄地產。? 解決措施：短時期內可以運用漲價預備費來維持資金鏈的持續(xù)傳遞，同時可以提高管理人員的素質進而提高管理水平，可以提高對市場的可預測性，降低不確定性，可以更有效地使用資產，減少經營費用，降低空置率，提高收益水平，進而降低和控制風險。b) 市場風險? 由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍，競爭程度，競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發(fā)育等變化而導致的風險。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產供應的時間誤差。當房價因供應短缺而上升時，開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經超出供應需要，但短期內樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來，建筑業(yè)技術日漸先進，所以造成房地產能迅速供應市場，直接縮短了地產循環(huán)的時間，也使得樓價變得更為頻繁。? 解決措施：首先進行充分的市場調查分析以獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好控制房地產過程中的風險。通過房地產市場的供求關系和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大受益的投資項目。c) 自然災害風險? 由于自然因素的不確定性，不可抗性（如地震、洪水、風暴、火災等）以及土地的自然地理構造和技術經濟特性帶來的風險。? 解決措施：購買保險2. 內部風險① 經營風險? 酒店運營前期投入巨大，需要有足夠的資金來進行維持資金鏈的連續(xù)，一旦資金鏈出現(xiàn)緊繃，就會帶來一定的財務風險。? 解決措施：能有效的調整資金的使用方案，在總目標不變的前提下，可以通過進行融資或者是向銀行進行貸款或者是改變宣傳方式如宣傳方式可以是現(xiàn)場活動幾事件營銷為主，媒體廣告位輔的措施降低財務的風險② 品牌：? 自主品牌在經營初期將有一個相對長期的創(chuàng)立過程，管理體系、經營支持體系都需要在工作中不斷磨合總結和改進。加盟品牌能迅速獲得一個成熟的銷售網絡，并能在管理上得到指導。但加盟經營將限制本身的長遠發(fā)展，加盟費用提升了經營成本。? 解決措施：詳細培訓專業(yè)知識，談判技巧和能力、制造銷售現(xiàn)場的快速購買氣氛，這樣要求業(yè)務員反應靈活，針對不同客戶的需求介紹不同的產品，必要時可以反向解說戶型的優(yōu)劣勢，做到暢銷戶型弱化有事沒針對景觀戶型不談景觀，滯銷戶型突出價格優(yōu)勢。對客戶提出的各種問題進行互相演繹對練學習?？梢赃M行客戶追蹤信息分類管理，使品牌信息盡可能深入延伸，增加客戶和朋友介紹的頻率，對老客戶進行關系維護和獎勵，會維持較高的成家率。③ 人力資源：? 無人力資源的儲備? 解決措施：可以進行大幅度的招聘精英人員，不間斷的培訓，業(yè)績考核與末位淘汰制，激發(fā)業(yè)務員潛力。③ 營銷計劃? 營銷計劃執(zhí)行力不足，操作上打折扣。? 解決措施：建立嚴格合理的營銷考核制度，“賞罰公平，令行禁止”，杜絕員工之間的弄虛作假，將營銷計劃切實投入實際，不搞形勢主義，對員工薪酬安排為“低工資 高獎金”，根據實際酒店運營和業(yè)績，分配報酬，最大程度的發(fā)揮人的主觀能動性，促進酒店發(fā)展。④ 銷售的不均衡性? 由于酒店公寓的戶型樓區(qū)位置，產品類型，朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產品價格差異，實現(xiàn)不同戶型銷售的不均衡性。? 解決措施：不輕易放走每一個意向客戶，熱銷戶型高價銷售，根據實際銷售不斷提高價格，滯銷戶型適度定價，可以進行拉大差價，并再給與滯銷戶型適度的價格空間；價格引導上的控制往往比硬性銷控更有效，力求實現(xiàn)不均衡性銷售。⑤ 公關事件? 突然的緊急公關事件，例：有人入住酒店時發(fā)生意外，媒體曝光等? 解決措施：設立公關危機處理小組，請由經驗的公關處理專家做酒店公關顧問，應付種種突發(fā)時間，維系酒店整體形象。六. 社會效益評價37 / 37