【正文】 層的大部分面積 1F街鋪散售 ， 2F鋪位整售 1F有 800多平米商場(chǎng)已售 ，其它鋪位散售 ，2F整售 商鋪銷售率為 100%， 寫字樓僅用 7個(gè)月實(shí)現(xiàn) 95％ 的銷售率 ， 位居上半年深圳寫字樓銷售冠軍 ，并引進(jìn)東亞銀行深圳總部以及天威視訊等國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐； 第二部分 商業(yè)項(xiàng)目定位 一、深圳 CBD可能業(yè)態(tài)定位分析 （一）現(xiàn)存業(yè)態(tài)分析 深圳大型超市、大百貨、大賣場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勢(shì) 大型購(gòu)物中心 SHOPPINGMALL更是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好 品牌獨(dú)立專賣店、社區(qū)店是市場(chǎng)的良好補(bǔ)充 高檔百貨、折扣店發(fā)展空間巨大 （二） CBD業(yè)態(tài)存在的可能 CBD的地價(jià)與租金峰值規(guī)律，決定了只有承租能力較高的行業(yè)業(yè)態(tài)才能占據(jù)地租較高的 CBD。 承租能力最強(qiáng)的為高檔零售業(yè)、高檔餐飲業(yè)、高檔娛樂業(yè)：其次為金融信息咨詢業(yè)。 如此在 CBD零售業(yè)最可能生存良好的是高檔百貨業(yè)和高檔定位的 SHOPPINGMALL。 （三）本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位選擇 1F 業(yè)態(tài)選擇： SHOPPPINGMALL 分析： 項(xiàng)目形象的要求 項(xiàng)目發(fā)展的需要 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的要求 區(qū)域發(fā)展的要求 2F 預(yù)選方案： 折扣店 金融超市 高檔小超市 獨(dú)立經(jīng)營(yíng)鋪位 二、商鋪部分價(jià)格走勢(shì)建議 由于目前深圳尚無地下商業(yè)物業(yè)，故本項(xiàng)目缺乏可參照的類比物業(yè)，其定價(jià)只能與地上商業(yè)相比，再進(jìn)行修正。 則本項(xiàng)目 地下一層商業(yè)價(jià)格定位為： 21000~28000元 /M2 本項(xiàng)目 地下二層商業(yè)價(jià)格定位為： 12600~15400元 /M2 第三篇 規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 一、地下室設(shè)計(jì)建議 建議設(shè)四層，不計(jì)入容積率，主要用途為商業(yè)、地下車 庫(kù)、設(shè)備用房，停車位不少于 500個(gè)。 建議地下一層層高在 5m左右，貨流和污物的運(yùn)送在本層 解決，建議在本層設(shè)立電梯等候廳，提高了大廈的服務(wù) 等級(jí)，同時(shí)解決本大廈辦公人員利用地鐵交通的問題 。 考慮到地下二層也將會(huì)與地鐵出口相連接，并有大量的 商業(yè)面積，建議地下二層層高在 ，保證凈高不 底于 4m。 建議地下三四層層高在 ，主要用途為設(shè)備用 房及底下停車 。 建議在地下一二層設(shè)立兩臺(tái)觀光電梯、一組扶手電梯 及一部裙樓獨(dú)立貨梯直通裙樓 ,，建議不要將以上電梯 位置設(shè)立在與地鐵出入口的直接對(duì)接的位置，以避免 西面及北面地鐵和地下商業(yè)連接口的人流直接流失到 地面 ,從而解決地下商業(yè)人流的引導(dǎo)和組織問題。 二、裙樓設(shè)計(jì)建議 裙樓共分兩層，每層層高為 11米；面積約 30004000平 方米； 第一層臨街，作為商業(yè)用途，可適當(dāng)以銀行營(yíng)業(yè)廳、 名牌專賣店、知名中西快餐、郵局為主，借此提高整 體裙樓的檔次 ,為了充分利用一層的黃金商業(yè)價(jià)值 ,建議 不在一樓設(shè)大堂 ,將辦公大堂設(shè)為二層 ,以自動(dòng)扶梯的形 式通向二層 ,可以使商業(yè)與辦公的人流進(jìn)行明確的區(qū)分 , 使辦公人員有較獨(dú)立的等候空間 ,提升項(xiàng)目的辦公檔次； 第二層建議作大堂以及綜合性商業(yè)使用，如 :銀行、證 券辦公區(qū)、西餐廳、少量服裝、皮具、精品等品牌商場(chǎng)； 裙樓應(yīng)考慮預(yù)留分體空調(diào)主機(jī)位 ,以滿足銀行、證券及 餐飲業(yè)長(zhǎng)時(shí)間的供應(yīng)冷氣的需求 ； 裙樓內(nèi)部設(shè)兩組扶手電梯及兩臺(tái)觀光電梯，并考慮地下 商業(yè)人流的動(dòng)向和便捷度； 裙樓外立面的設(shè)計(jì)要充分考慮到商業(yè)廣告牌的設(shè)立； 裙樓要設(shè)置煙道，滿足將來引進(jìn)餐飲業(yè)的需要； 大堂面積不應(yīng)低于 200平米，可設(shè)立體綠化、壁式或平 面式立體生態(tài)水族系統(tǒng)。 （陽(yáng)光大堂提示圖） ? 三、塔樓 ? 全部規(guī)劃為大開間寫字樓，可以靈活分割。 ? ?寫字樓層高： ? ?標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1400平米左右 ? ?戶型以 100— 200平方米為主 ? ?通道凈寬不應(yīng)少于 ； ? ?頂層設(shè) 10米高玻璃頂 ， 以便于大廈標(biāo)志的展示 （剖面示意圖） 四、綠色生態(tài)環(huán)境建議 ? 每 2— 4層設(shè)一個(gè) 30㎡ 左右的兩層連通開放式小中庭花 ? 園 ， 以增加內(nèi)部景觀資源和共享交流空間 ， 同時(shí)體現(xiàn) ? 人性化綠色環(huán)保概念 。 ? 空中花園立面形成的巨大陰影 ， 使房間內(nèi)部更加涼爽 ? 通風(fēng) ， 面積適中 ， 將綠化引入高層建筑中 ， 加速了空 ? 氣的流動(dòng) ， 帶來健康 、 衛(wèi)生的辦公環(huán)境 。 (開放式共享花園示意圖 ) （中庭示意圖） 景觀示意圖 五、會(huì)所設(shè)置建議 在第三層設(shè)置會(huì)所，使之與第四層樓頂花園相結(jié)合，會(huì)所基本設(shè)置建議：多功能會(huì)議室、接待洽談室、健身房、桑拿、西餐廳、咖啡吧、員工餐廳等； 六、室外公共部分 寫字樓主入口應(yīng)設(shè)在進(jìn)出較方便、空間較開闊的西面； 廣場(chǎng)設(shè)在本地塊的西面，同時(shí)作為商業(yè)的主入口。室 外廣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置花園、噴泉、雕塑等景觀；為路人設(shè)置 休息座椅、直飲水等設(shè)施；廣場(chǎng)外墻設(shè)大屏幕電視； 在西廣場(chǎng)設(shè)扶手電梯直上裙樓二樓； 車流出入口分流，入口設(shè)在人流量較少的北面，出口 則設(shè)在西面； 設(shè)置部分地面臨時(shí)停車位，以滿足銀行停運(yùn)鈔車，以 及酒樓停車等需要。 七、外立面建議 經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用為主旨 建議造型新穎，現(xiàn)代感強(qiáng)，力爭(zhēng)成為中心區(qū)首屈一指 標(biāo)志性建筑。 減小內(nèi)凹或外凸，用線條、機(jī)理的變化打破整體的僵 硬和呆板，從而使內(nèi)部平面更具實(shí)用性。 八、硬件配置建議 ? 電梯配置 ? 按國(guó)際中檔商務(wù)物業(yè)每 5000平方米至少一部電梯標(biāo)準(zhǔn) ? 塔樓總共 6部電梯 ? 其中 4部客梯 ? 1部貨梯 ? 1部消防電梯； 空調(diào)的配置 建議裙樓配置普通中央空調(diào)，并預(yù)留分體空調(diào)位置， 塔樓配置中央空調(diào)； ? * 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化后的 24小時(shí)商務(wù)模式 ? * 增強(qiáng)使用者的自主性及管理性 ? * 降低客戶運(yùn)營(yíng)成本 ? * 符合本項(xiàng)目的目標(biāo)定位 END 期待貴公司共創(chuàng)輝煌期待貴公司共創(chuàng)輝煌謝謝！謝