【正文】 0200120022003一季萬 M200 .511 .522 .53空置面積 空置率2） 2022年商服用房空置面積區(qū)域分布 5 . 55 . 3 58 . 4 11 3 . 9 51 3 . 4 80 . 1 212%30%11%18%29%0%051015福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 龍崗區(qū) 寶安區(qū)萬 M20%10%20%30%40%空置面積 比例小 結(jié) ? 深圳商服物業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段，這與深 ? 圳的階段性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整基本完成、經(jīng)濟(jì)駛?cè)肟? ? 車道相吻合； 商服市場(chǎng)交投兩旺前景看好； 福田區(qū)在 2022～ 2022年將面臨巨大的商服物業(yè)集中 ? 供應(yīng)、集中投放市場(chǎng)的壓力； 二、中心區(qū)商服物業(yè)特征 政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)圈 商服物業(yè)發(fā)揮空間大 高檔次品牌、商家少 商業(yè)氛圍成熟，需假以時(shí)日 小 結(jié)： 高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高投入的中心區(qū)將是無可爭議的深圳未來商業(yè)中心，是深圳未來最具國際性、現(xiàn)代性、最高檔的商圈， shoppingmall、高中檔百貨、高中檔餐飲、高中檔娛樂的發(fā)展空間巨大。 三、地鐵商業(yè)簡析 ? 深圳地鐵規(guī)劃特點(diǎn) ? —— 高起點(diǎn) 高規(guī)劃 高投入 國內(nèi)外核心城市地鐵商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的啟示 ? 1）發(fā)展商出租，經(jīng)營者入場(chǎng)經(jīng)營交納租金； 2）發(fā)展商自營、聯(lián)營（保底扣點(diǎn)方式抽取租金）； 3）發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對(duì) ? 外租賃或經(jīng)營。 ? C、 與地鐵出口連接方式多樣化，有專門通道連接方 ? 式、融為一體式、間接連接方式 D、 盡量縮短物業(yè)與地鐵空間連接的距離 結(jié) 論： 地鐵商服物業(yè)，利潤實(shí)現(xiàn)以租賃經(jīng)營方式為主。 地鐵商業(yè)本身不具備支撐市場(chǎng)，必須憑借地面商業(yè)氣 氛共同促進(jìn)，目前因憑借地鐵直接帶來的商圈格局并 不明顯，主要商圈仍是以原有市場(chǎng)格局下的輻射力影 響地鐵商業(yè)本身的發(fā)展。 深圳地鐵將改變深圳整個(gè)城市的城市規(guī)劃交通路網(wǎng)， 同時(shí)對(duì)居民的生活方式、購物方式產(chǎn)生沖擊，更多的 會(huì)改變或強(qiáng)化深圳商圈的競爭格局。 地鐵商業(yè)物業(yè)與非地鐵商業(yè)物業(yè)相比具有與生俱來的 優(yōu)勢(shì)，但大面積的地鐵商業(yè)物業(yè)同期供應(yīng)，將使這種 優(yōu)勢(shì)弱化；同時(shí)價(jià)值的體現(xiàn)依存于原有商圈是否成熟。 承租能力最強(qiáng)的為高檔零售業(yè)、高檔餐飲業(yè)、高檔娛樂業(yè)：其次為金融信息咨詢業(yè)。 （三）本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位選擇 1F 業(yè)態(tài)選擇： SHOPPPINGMALL 分析： 項(xiàng)目形象的要求 項(xiàng)目發(fā)展的需要 經(jīng)營現(xiàn)狀的要求 區(qū)域發(fā)展的要求 2F 預(yù)選方案： 折扣店 金融超市 高檔小超市 獨(dú)立經(jīng)營鋪位 二、商鋪部分價(jià)格走勢(shì)建議 由于目前深圳尚無地下商業(yè)物業(yè)，故本項(xiàng)目缺乏可參照的類比物業(yè)，其定價(jià)只能與地上商業(yè)相比，再進(jìn)行修正。 建議地下一層層高在 5m左右，貨流和污物的運(yùn)送在本層 解決，建議在本層設(shè)立電梯等候廳，提高了大廈的服務(wù) 等級(jí)，同時(shí)解決本大廈辦公人員利用地鐵交通的問題 。 建議地下三四層層高在 ，主要用途為設(shè)備用 房及底下停車 。 二、裙樓設(shè)計(jì)建議 裙樓共分兩層，每層層高為 11米；面積約 30004000平 方米； 第一層臨街，作為商業(yè)用途，可適當(dāng)以銀行營業(yè)廳、 名牌專賣店、知名中西快餐、郵局為主，借此提高整 體裙樓的檔次 ,為了充分利用一層的黃金商業(yè)價(jià)值 ,建議 不在一樓設(shè)大堂 ,將辦公大堂設(shè)為二層 ,以自動(dòng)扶梯的形 式通向二層 ,可以使商業(yè)與辦公的人流進(jìn)行明確的區(qū)分 , 使辦公人員有較獨(dú)立的等候空間 ,提升項(xiàng)目的辦公檔次； 第二層建議作大堂以及綜合性商業(yè)使用，如 :銀行、證 券辦公區(qū)、西餐廳、少量服裝、皮具、精品等品牌商場(chǎng)； 裙樓應(yīng)考慮預(yù)留分體空調(diào)主機(jī)位 ,以滿足銀行、證券及 餐飲業(yè)長時(shí)間的供應(yīng)冷氣的需求 ； 裙樓內(nèi)部設(shè)兩組扶手電梯及兩臺(tái)觀光電梯，并考慮地下 商業(yè)人流的動(dòng)向和便捷度； 裙樓外立面的設(shè)計(jì)要充分考慮到商業(yè)廣告牌的設(shè)立； 裙樓要設(shè)置煙道，滿足將來引進(jìn)餐飲業(yè)的需要； 大堂面積不應(yīng)低于 200平米，可設(shè)立體綠化、壁式或平 面式立體生態(tài)水族系統(tǒng)。 ? ?寫字樓層高： ? ?標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1400平米左右 ? ?戶型以 100— 200平方米為主 ? ?通道凈寬不應(yīng)少于 ； ? ?頂層設(shè) 10米高玻璃頂 ， 以便于大廈標(biāo)志的展示 （剖面示意圖） 四、綠色生態(tài)環(huán)境建議 ? 每 2— 4層設(shè)一個(gè) 30㎡ 左右的兩層連通開放式小中庭花 ? 園 ， 以增加內(nèi)部景觀資源和共享交流空間 ， 同時(shí)體現(xiàn) ? 人性化綠色環(huán)保概念 。 (開放式共享花園示意圖 ) （中庭示意圖） 景觀示意圖 五、會(huì)所設(shè)置建議 在第三層設(shè)置會(huì)所，使之與第四層樓頂花園相結(jié)合，會(huì)所基本設(shè)置建議：多功能會(huì)議室、接待洽談室、健身房、桑拿、西餐廳、咖啡吧、員工餐廳等； 六、室外公共部分 寫字樓主入口應(yīng)設(shè)在進(jìn)出較方便、空間較開闊的西面； 廣場(chǎng)設(shè)在本地塊的西面，同時(shí)作為商業(yè)的主入口。 七、外立面建議 經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用為主旨 建議造型新穎，現(xiàn)代感強(qiáng)，力爭成為中心區(qū)首屈一指 標(biāo)志性建筑。 八、硬件配置建議 ? 電梯配置 ? 按國際中檔商務(wù)物業(yè)每 5000平方米至少一部電梯標(biāo)準(zhǔn) ? 塔樓總共 6部電梯 ? 其中 4部客梯 ? 1部貨梯 ? 1部消防電梯； 空調(diào)的配置 建議裙樓配置普通中央空調(diào)，并預(yù)留分體空調(diào)位置， 塔樓配置中央空調(diào)； ? * 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化后的 24小時(shí)商務(wù)模式 ? * 增強(qiáng)使用者的自主性及管理性 ? * 降低客戶運(yùn)營成本 ? * 符合本項(xiàng)目的目標(biāo)定位 END 期待貴公司共創(chuàng)輝煌期待貴公司共創(chuàng)輝煌謝謝！謝