【正文】 六. 社會(huì)效益評(píng)價(jià)37 / 37。? 解決措施：不輕易放走每一個(gè)意向客戶，熱銷戶型高價(jià)銷售，根據(jù)實(shí)際銷售不斷提高價(jià)格，滯銷戶型適度定價(jià)，可以進(jìn)行拉大差價(jià)，并再給與滯銷戶型適度的價(jià)格空間；價(jià)格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷控更有效，力求實(shí)現(xiàn)不均衡性銷售。? 解決措施：建立嚴(yán)格合理的營(yíng)銷考核制度，“賞罰公平，令行禁止”，杜絕員工之間的弄虛作假，將營(yíng)銷計(jì)劃切實(shí)投入實(shí)際，不搞形勢(shì)主義，對(duì)員工薪酬安排為“低工資 高獎(jiǎng)金”，根據(jù)實(shí)際酒店運(yùn)營(yíng)和業(yè)績(jī)，分配報(bào)酬，最大程度的發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，促進(jìn)酒店發(fā)展。③ 人力資源：? 無(wú)人力資源的儲(chǔ)備? 解決措施：可以進(jìn)行大幅度的招聘精英人員，不間斷的培訓(xùn)，業(yè)績(jī)考核與末位淘汰制，激發(fā)業(yè)務(wù)員潛力。對(duì)客戶提出的各種問題進(jìn)行互相演繹對(duì)練學(xué)習(xí)。但加盟經(jīng)營(yíng)將限制本身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，加盟費(fèi)用提升了經(jīng)營(yíng)成本。? 解決措施：能有效的調(diào)整資金的使用方案，在總目標(biāo)不變的前提下，可以通過(guò)進(jìn)行融資或者是向銀行進(jìn)行貸款或者是改變宣傳方式如宣傳方式可以是現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)幾事件營(yíng)銷為主，媒體廣告位輔的措施降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)② 品牌：? 自主品牌在經(jīng)營(yíng)初期將有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的創(chuàng)立過(guò)程，管理體系、經(jīng)營(yíng)支持體系都需要在工作中不斷磨合總結(jié)和改進(jìn)。c) 自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)? 由于自然因素的不確定性，不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）以及土地的自然地理構(gòu)造和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。? 解決措施：首先進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好控制房地產(chǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。b) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)? 由于供求形勢(shì)變化，引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍，競(jìng)爭(zhēng)程度，競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)貸款利率上升時(shí)，一方面，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值，此種情況下對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，利息的增加可能是迫使他們放棄地產(chǎn)。具體見表614。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表613。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。表65 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額塔樓181430233005003005004023總計(jì)4023基礎(chǔ)設(shè)施估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)供電工程供水工程道路工程綠化工程7690其他工程建安工程費(fèi)的2%合計(jì) 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額估算說(shuō)明（估算依據(jù)）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安工程費(fèi)*5%分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)*12%建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4%供水管用補(bǔ)償費(fèi)住宅：，600元/噸供電用電負(fù)荷費(fèi)其他住宅：4KVA/戶，480元/KVA其他建安工程費(fèi)的2%總計(jì)② 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 詳見表68。a) 前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表64：表64 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)%通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)%場(chǎng)地平整費(fèi)60元／平方米100總 計(jì)b) 建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。5. 項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算① 投資與成本費(fèi)用估算土地出讓地價(jià)款土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為7634萬(wàn)元。表61 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米居住人數(shù)人2952總建筑面積平方米133338平均每戶建筑面積平方米106居住面積平方米105220平均每戶居住人數(shù)人公建面積平方米人均居住用地平方米綠化用地平方米7690道路面積平方米居住戶數(shù)戶984車庫(kù)面積平方米4. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃a) 有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為32個(gè)月（從2010年3月至2013年11月）。Promotion） ：組織業(yè)主和VIP會(huì)員參加保齡球比賽、垂釣、農(nóng)業(yè)園燒烤等活動(dòng)，舉行房產(chǎn)答謝酒會(huì)。d) 電視廣告：制造熱點(diǎn)事件（如設(shè)立大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金，吸引媒體公眾的關(guān)注）③ 第三階段：品牌維護(hù)期和出租 a) NP報(bào)廣：加強(qiáng)“租”的宣傳，突出“至尊錢臻享”“浪漫滿屋”“YOUNGb) DM派單：強(qiáng)調(diào)戶型的有限性，加強(qiáng)“酒店式服務(wù)、公寓式管理”的宣傳。4. 三階段營(yíng)銷策劃安排① 第一階段：品牌鞏固期和宣傳期a) NP報(bào)廣：樹立“五星級(jí)的家”品牌形象為主，社區(qū)配套和樓盤活動(dòng)事件的告知為輔b) DM派單：向目標(biāo)客戶提供樓盤詳細(xì)信息的宣傳單和期刊c) 戶外廣告：市中心繁華商場(chǎng)，高速公路路口，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)，各大旅行社，各大廣場(chǎng)，汽車站，公交站等人流量大的地點(diǎn)，打品牌形象為主d) 售樓現(xiàn)場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，微笑服務(wù)，貼心服務(wù)，24小時(shí)看房服務(wù)e) SP活動(dòng)：舉行酒店式公寓論壇和房產(chǎn)推介晚會(huì)② 第二階段：品牌提升期和發(fā)售期a) NP報(bào)廣：以產(chǎn)品特征為主，社區(qū)配套、交通便捷、價(jià)格實(shí)惠為主要賣點(diǎn)。b) 顧客留念活動(dòng)，可以提供留言板，將住客的感言留下，作為“宣傳”手段，贏得口碑效應(yīng)c) 抓住“旺季”經(jīng)濟(jì)效益，在節(jié)假日實(shí)行不同價(jià)格吸引消費(fèi)者，加強(qiáng)和購(gòu)物廣場(chǎng)的合作?？蜅＂?營(yíng)銷原則a) “快速、方便、干凈、舒適”作為服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)保和活力。客?！薄槍?duì)第三目標(biāo)市場(chǎng) （二）. 營(yíng)銷組合策略我們采用營(yíng)銷戰(zhàn)略中4V與4C相結(jié)合4V’s: 差異化(Variation) 4C’s:顧客（Customer） 功能化(Versatility) 購(gòu)買成本（Cost） 附加價(jià)值(Value) 便利（Convenience） 共鳴(Vibration) 溝通（Communication）1. 至尊臻享① 營(yíng)銷原則a) 強(qiáng)調(diào)樓盤的理念和文化價(jià)值——突出品牌的尊貴、多元化、環(huán)保、智能化、“五星級(jí)的家”、城中城b) 注重口碑傳播效應(yīng)c) 提供切實(shí)詳盡的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)報(bào)告，緊緊抓住房產(chǎn)投資者d) 注重細(xì)節(jié)的完善，體現(xiàn)優(yōu)秀的軟件服務(wù)e) 加強(qiáng)和旅行社及各訂房團(tuán)體的聯(lián)系和 合作f) 體現(xiàn)和同類房地產(chǎn)品的差異化，通過(guò)不同消費(fèi)組合滿足不同消費(fèi)群體② 營(yíng)銷策略a) 實(shí)行VIP會(huì)員制度，整理詳實(shí)的客戶檔案b) 針對(duì)目標(biāo)客戶發(fā)放期刊，宣傳品牌價(jià)值，樓盤的優(yōu)勢(shì)，投資的經(jīng)濟(jì)利益c) 加強(qiáng)和旅游業(yè)的合作，打造云南品質(zhì)游的基地公寓d) 實(shí)行會(huì)員推薦服務(wù)，對(duì)于推薦朋友來(lái)看房買房的客戶予以一定優(yōu)惠或者促銷措施e) 建立專屬網(wǎng)站，定期舉辦會(huì)員活動(dòng)：垂釣、保齡