【正文】 。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產(chǎn)， 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。作為義務(wù)，則要關(guān)照禮遇這些投資者，信守承諾，準(zhǔn)時(shí)兌現(xiàn)合同賦予的權(quán)利。鑒于這種特殊關(guān)系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時(shí)，他們又有義務(wù)支持幫助酒店，維護(hù)酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)管理者提出了更高的要求 產(chǎn)權(quán)式酒店不同于一般的產(chǎn)權(quán)交易行為，是因?yàn)樗皇且婚匙淤I賣，杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 9 就此終結(jié)，買賣雙方可以各自“再見”，而是具有規(guī)范的延續(xù)性。對(duì)投資者，尤其是中、小型投資者來說，是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，并且有明確的產(chǎn)權(quán)所有作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期，特別是為那些擁有數(shù)額不多呆滯資金的個(gè)人，有效發(fā)揮了資金保值增值功能，又無需自己運(yùn)作，因 此吸引力是很大的。企業(yè)職工購買也是以社會(huì)人身份參與。而產(chǎn)權(quán)式酒店從一開始設(shè)計(jì)到運(yùn)作全過程，則完全以市場需要不需要為前提，接受市場的檢驗(yàn)。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而其它一些小企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易則通過拍賣、轉(zhuǎn)讓或租賃等“批發(fā)” 形式來完成。臨安市政府及其有關(guān)部門在對(duì)待和處理這一創(chuàng)新事物時(shí)，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費(fèi)、稅政策，賦予了產(chǎn)權(quán)式酒店落戶臨安的獨(dú)特軟環(huán)境。但產(chǎn)權(quán)式酒店是投資者定向購置產(chǎn)權(quán)后自己使用或者委托公司經(jīng)營，約定投資回報(bào)，因此既不必承擔(dān)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也不享受有分紅及其它股 東權(quán)益。第三、產(chǎn)權(quán)式酒店不同一般意義上的股份制。第二，它不是純粹的購買房屋產(chǎn)權(quán)的行為。如果要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處置。給予了產(chǎn)權(quán)式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。 營銷過程 酒店向社會(huì)公眾推介了這一新理念，在《臨安日?qǐng)?bào)》上刊登了答記者問，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會(huì)，《杭州日?qǐng)?bào)》給予了關(guān)注，一星期后，94 套客房已全部售出，一樓 14 間和二樓 10 間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 7 供銷社購得， 3 間被一社團(tuán)購得，另外 67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。 考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住?，F(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以 包括入住這些網(wǎng)絡(luò)酒店。同時(shí)酒店給每間客房每年15 天的免費(fèi)入住權(quán)。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬元并負(fù)責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。公共設(shè)施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 6 由酒店負(fù)責(zé)。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房價(jià)的 10%~20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。 用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證?？偨ㄖ娣e 4300平方米，總投資近 20xx萬元，共 6 層 94 套標(biāo)房，單套面積 平方，實(shí) 用面積 平方。面對(duì)激烈的市場競爭，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。 ○本項(xiàng)目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅。 給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報(bào)率建議 設(shè)定 為 %。 ○本項(xiàng)目建筑面積應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭取到 4— 5。 ○本 項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營與 當(dāng)?shù)卣?密切相關(guān)，建議盡可能爭取 得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。 建議 ○本 項(xiàng)目 應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建筑。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 第五章 結(jié)論和建議 結(jié)論 本項(xiàng)目是一個(gè)有相當(dāng)贏利潛力的項(xiàng)目。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 利潤敏感性分析表 4 地價(jià) 銷售價(jià)格 利潤分析 50萬 /畝 60萬 /畝 80 萬 /畝 100萬 /畝 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 總成本費(fèi)用 稅后利潤 總投資收益率 % % % % % % % % % % % % 自有資金投資收益率 % % 115% % % % % % % % % % 4 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對(duì)利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用和開辦費(fèi)。 則財(cái)務(wù)成本為 : 75% % = . 酒店開發(fā)投資效益測算 酒店銷售收入： 6500元 /m2 40000=26000萬元 營業(yè)稅及附加： 26000萬元 %= 項(xiàng)目總投資： ++1000（開辦費(fèi)） = 利潤總額： 26000萬元 = 所的稅： 33%= 凈利潤： 此項(xiàng)目的總投資收益率為 自有資金投資收益率： % 4=% 敏感性分析見下表。 資金籌措和財(cái)務(wù)成本 資金籌措方案如下： 25%為自有資金約 萬元 ,75%為銀行和其它杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 19 方式融資。 酒店開發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積： 11406平方米 預(yù)計(jì)建筑面積： 40000m2， （不包括地下室） 容積率： （暫估） （二）、投資成本估算 （按靜態(tài)法估算） 開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測表 （土地價(jià)格未確定，暫按 80 萬元 /畝計(jì)算） 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 萬元 （一）、土地成本 1+2 1409 土地 出讓金 80 萬 /畝 1368 契稅 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 建安費(fèi)用 約 1300 元 /平方米 5200 裝修裝備 約 1800 元 /平方米 7200 （三）、前期工程費(fèi) 1 160 勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi) 約 40元 /平方米 160 （四）、規(guī)費(fèi) 以下 6 項(xiàng)之和 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 18 大市政配套費(fèi) 45 元 /每平方米 180 人防工程費(fèi) 15 元 /平方米 60 地方高教費(fèi) 10 元 /每平方米 40 白蟻防治費(fèi) 元 /每平方米 墻改費(fèi) 10 40 散裝水泥費(fèi) 2 8 （五）、雜費(fèi) 以下 9 項(xiàng)之和 846 綠化費(fèi) 按 35元 /平方米估 140 電話管線 按 4元 /平方米估 16 有線電視 按 6元 /平方米估 24 自來水、電力 按 55元 /平方米估 220 安全監(jiān)控 按 20元 /平方米估 80 預(yù)決算審核費(fèi) （二） % 質(zhì)監(jiān)費(fèi) （二） % 31 監(jiān)理費(fèi) （二） % 物管基金 按 45元 /平方米估 180 合計(jì) 開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 （六）、不可預(yù)見費(fèi) （開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用） 5% （七）、間接費(fèi)用 以下二項(xiàng)之和 1100 （一）、管理費(fèi)用 250 3 750 （二）、銷售費(fèi)用 350 總計(jì) 開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi) 注： 根據(jù)簡化原則，地下部分未計(jì)入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。業(yè)主收益如下： 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 總房款 首付款 30% 貸款 20年元 /年 計(jì)算方式 房間牌價(jià) 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 45 292500 87750 204750/ % 客房收益 598 68% 免費(fèi)入住 % 整體收益 總收益 現(xiàn)金凈收益 =14675000/40000 45= 住房卡價(jià)值 =598 65％ [7 天 +20 天（ 130％） +338 天 （ 170％） ]= 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 17 總收益率 =（ +） /292500=% 由測算可知，投資者只須付足 30%首付款 87750 元，其余 7成 20 年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)支付。 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測算 每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤和固定資產(chǎn)折舊共計(jì)+= 萬元 每平方米投資年現(xiàn)金回報(bào)率為 14675000/40000/6500=% 考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)