【正文】 所有這些都包含在投資者的投資行為中，是發(fā)揮酒店集聚效應(yīng)的一種有效選擇，這是一般交易行為所不可能比擬的。作為機(jī)遇，這些投資者就是最好的形象使者，他們?cè)谙M(fèi)群中最具有宣傳滲透力，他們是企業(yè)最好的市場(chǎng)信息員。從酒店方面來(lái)講，既是一種義務(wù)，又是一次發(fā)展機(jī)遇。作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無(wú)論是自己入住或者委托經(jīng)營(yíng)，他與酒店永遠(yuǎn)地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過(guò)轉(zhuǎn)讓退出，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費(fèi)者。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，減少了投資壓力，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施，也具有很強(qiáng)的吸引力；對(duì)社會(huì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，變消費(fèi)資金為投資資金，也具有盤(pán)活存量，加快發(fā)展的意義，且產(chǎn)權(quán)多次交易，有稅可收，因此是一種達(dá)到三贏的措施。對(duì)投資者、企業(yè)、政府部門(mén)十分有利。采取“批發(fā)”兼“零售”的公開(kāi)交易方式，因而，正式交易過(guò)程只有短短一個(gè)星期，火爆、快速、順當(dāng)。稍大一些資產(chǎn)的又沒(méi)法使中小投資者參與。企業(yè)兩權(quán)分離必須市場(chǎng)化操作兩權(quán)分離是現(xiàn)代化企業(yè)制度發(fā)展的目標(biāo)，以往我們?cè)谄髽I(yè)改革選擇兩權(quán)分離的途徑時(shí)往往在企業(yè)內(nèi)部采取宣傳發(fā)動(dòng)，而產(chǎn)權(quán)人選擇又往往局限于內(nèi)部職工募股，經(jīng)營(yíng)者也大都在內(nèi)部產(chǎn)生，雙向選擇程度不高。區(qū)別這些概念，有助于投資者和公眾理解進(jìn)而大力支持，而不能用傳統(tǒng)去主觀地自我約束。雖然都屬于投資范疇，但投資入股，是將投資資金作為占有資本交由公司統(tǒng)一運(yùn)作或購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，作為股東只有占有股份的比例，獲得企業(yè)向股東發(fā)放的股權(quán)憑證，而不能確定持有那個(gè)部位的產(chǎn)權(quán)。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購(gòu)買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還帶有不易分割的延伸性，因?yàn)檫€包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。由社會(huì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)完成。集資式僅限于資本借貸的債務(wù)關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權(quán)，因此投資者與酒店不存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系，不存在逆向運(yùn)作的問(wèn)題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，風(fēng)行于歐美，完全可以為我們所用，對(duì)此，酒店著重研究了產(chǎn)權(quán)式酒店的中國(guó)化過(guò)程，分析了投資者的心態(tài)，進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)查，抓住了產(chǎn)權(quán)這一核心，給予了明確的房屋、土地使用權(quán)證，成為中國(guó)化的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范。混合類型在約定的入住期120天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠110元/間天，同時(shí)享受15天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營(yíng)期獲得回報(bào)。第三種方式是較長(zhǎng)期自住與委托經(jīng)營(yíng)混合。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?，F(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。第二種方式稱為委托經(jīng)營(yíng)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房?jī)?nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。其待遇與長(zhǎng)期包房一樣沒(méi)有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。主要有三種情況，一種是長(zhǎng)期自住。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。經(jīng)過(guò)測(cè)算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣20萬(wàn)元，二層以上每套21萬(wàn)元。一、錢(qián)王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過(guò)程單元設(shè)計(jì)于2000年6月13日開(kāi)工興建的錢(qián)王大酒店西苑樓是為滿足錢(qián)王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。附錄一 臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價(jià)格（元/）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長(zhǎng)城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關(guān)48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書(shū)院、留椿屋、青龍山莊、（100200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km錢(qián)王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表酒店名稱地理位置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)房數(shù)量（間）標(biāo)房標(biāo)價(jià)（元）非雙休日折后價(jià)格（元）錢(qián)王大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)246480366青山湖旅游度假村青山湖風(fēng)景區(qū)三星級(jí)120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)90280160國(guó)際大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)62280150天屹賓館青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)61280160錦湖度假村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)70多320256圣鶴山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)50多300270浙地山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)86320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)80280100臨安青山湖休閑村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)裝修中附錄三 杭州——臨安公路一覽表1杭州—臨安青山一級(jí)公路，8車道杭州出口，至青山變6車道，與原來(lái)老的一級(jí)公路相連已開(kāi)工2004年完工，由杭州—臨安行程在25分鐘內(nèi)202省道，杭昱高速公路中汪家埠—昌化段，路經(jīng)杭州—余杭—臨安2004年2月開(kāi)工2006年6月完工，由杭州—臨安行程在20分鐘內(nèi)314省道，澎浦線，湖州—臨安一級(jí)公路2004年動(dòng)建2006年完工416省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧—千秋關(guān)，路經(jīng)臨安2004年底動(dòng)建2006年底完工5胥高段，富陽(yáng)胥口—高坎二級(jí)公路，富陽(yáng)—臨安—安吉2005年6月動(dòng)建2007年底完工6淳安—文昌—臨安—昌化二級(jí)公路2004年10月動(dòng)建2006年底完工附錄四 錢(qián)王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念錢(qián)王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢(qián)王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店，開(kāi)業(yè)三年來(lái)得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。○本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地的上座率，又提高了整體經(jīng)營(yíng)效益?！鸨卷?xiàng)目的銷售經(jīng)營(yíng)模式建議采用固定收益方式?！鹩擅舾行苑治隹芍?，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭(zhēng)取理想的地價(jià)。建議通過(guò)與當(dāng)?shù)卣疁贤?，?zhēng)取能充分利用廣場(chǎng)資源借景造勢(shì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的?？偼顿Y收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。由表可見(jiàn)地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤(rùn)等指標(biāo)，敏感性大。%計(jì)入財(cái)務(wù)成本，開(kāi)發(fā)建設(shè)期三年。地下部分一般需投資數(shù)千萬(wàn)元，因此項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用會(huì)超過(guò)2億元。業(yè)主在支付了30%的首付款后，%，%，還可享受物業(yè)增值收益。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（