【正文】 所有這些都包含在投資者的投資行為中，是發(fā)揮酒店集聚效應(yīng)的一種有效選擇，這是一般交易行為所不可能比擬的。作為機(jī)遇，這些投資者就是最好的形象使者，他們?cè)谙M(fèi)群中最具有宣傳滲透力，他們是企業(yè)最好的市場(chǎng)信息員。從酒店方面來講，既是一種義務(wù)，又是一次發(fā)展機(jī)遇。作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無論是自己入住或者委托經(jīng)營(yíng)，他與酒店永遠(yuǎn)地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過轉(zhuǎn)讓退出，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費(fèi)者。對(duì)企業(yè)來說，為直接融資開辟了新的渠道，減少了投資壓力，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施，也具有很強(qiáng)的吸引力；對(duì)社會(huì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，變消費(fèi)資金為投資資金，也具有盤活存量，加快發(fā)展的意義，且產(chǎn)權(quán)多次交易，有稅可收，因此是一種達(dá)到三贏的措施。對(duì)投資者、企業(yè)、政府部門十分有利。采取“批發(fā)”兼“零售”的公開交易方式，因而，正式交易過程只有短短一個(gè)星期，火爆、快速、順當(dāng)。稍大一些資產(chǎn)的又沒法使中小投資者參與。企業(yè)兩權(quán)分離必須市場(chǎng)化操作兩權(quán)分離是現(xiàn)代化企業(yè)制度發(fā)展的目標(biāo)，以往我們?cè)谄髽I(yè)改革選擇兩權(quán)分離的途徑時(shí)往往在企業(yè)內(nèi)部采取宣傳發(fā)動(dòng)，而產(chǎn)權(quán)人選擇又往往局限于內(nèi)部職工募股，經(jīng)營(yíng)者也大都在內(nèi)部產(chǎn)生，雙向選擇程度不高。區(qū)別這些概念，有助于投資者和公眾理解進(jìn)而大力支持，而不能用傳統(tǒng)去主觀地自我約束。雖然都屬于投資范疇，但投資入股，是將投資資金作為占有資本交由公司統(tǒng)一運(yùn)作或購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，作為股東只有占有股份的比例，獲得企業(yè)向股東發(fā)放的股權(quán)憑證，而不能確定持有那個(gè)部位的產(chǎn)權(quán)。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購(gòu)買房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還帶有不易分割的延伸性，因?yàn)檫€包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。由社會(huì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)完成。集資式僅限于資本借貸的債務(wù)關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權(quán)，因此投資者與酒店不存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系，不存在逆向運(yùn)作的問題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，風(fēng)行于歐美，完全可以為我們所用，對(duì)此，酒店著重研究了產(chǎn)權(quán)式酒店的中國(guó)化過程，分析了投資者的心態(tài)，進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)查，抓住了產(chǎn)權(quán)這一核心，給予了明確的房屋、土地使用權(quán)證，成為中國(guó)化的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范。混合類型在約定的入住期120天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠110元/間天，同時(shí)享受15天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營(yíng)期獲得回報(bào)。第三種方式是較長(zhǎng)期自住與委托經(jīng)營(yíng)混合。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。現(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。第二種方式稱為委托經(jīng)營(yíng)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房?jī)?nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。其待遇與長(zhǎng)期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。主要有三種情況，一種是長(zhǎng)期自住。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。經(jīng)過測(cè)算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣20萬元，二層以上每套21萬元。一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程單元設(shè)計(jì)于2000年6月13日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。附錄一 臨安旅游名勝一覽表名稱地址距離臨安周邊部分飯店賓館及價(jià)格（元/）浙西天灘龍崗鎮(zhèn)龍井村60km浙西大峽谷飯店（100200）浙西大峽谷大峽谷鎮(zhèn)龍井橋68km白馬崖大峽谷鎮(zhèn)龍井橋75km浙西天池大峽谷鎮(zhèn)童玉村82km瑞晶洞石瑞鄉(xiāng)蒲村82km石長(zhǎng)城昌化馬嘯90km綠城大酒店（100240）柳溪江漂流昌化河橋白下55km大明山昌化順溪里仁村88km天目石谷西天目東關(guān)48km海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（100200）天目山西天目44km白水澗橫畈鎮(zhèn)泉坑25km龍須峽谷太湖源鎮(zhèn)白沙村36km神龍川太湖源鎮(zhèn)25km錢王陵園錦城鎮(zhèn)1km青山湖青山湖2km銀湖山莊（100200）相思島青山湖2km玲瓏山玲瓏山1km西徑山臨安集賢村1km附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表酒店名稱地理位置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)房數(shù)量（間）標(biāo)房標(biāo)價(jià)（元）非雙休日折后價(jià)格（元）錢王大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)246480366青山湖旅游度假村青山湖風(fēng)景區(qū)三星級(jí)120360260臨安大酒店臨安市區(qū)三星級(jí)206480288白天鵝大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)90280160國(guó)際大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)62280150天屹賓館青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)61280160錦湖度假村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)70多320256圣鶴山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)50多300270浙地山莊青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)86320180臨安銀杏大酒店臨安市區(qū)二星級(jí)80280100臨安青山湖休閑村青山湖風(fēng)景區(qū)二星級(jí)裝修中附錄三 杭州——臨安公路一覽表1杭州—臨安青山一級(jí)公路，8車道杭州出口，至青山變6車道，與原來老的一級(jí)公路相連已開工2004年完工，由杭州—臨安行程在25分鐘內(nèi)202省道，杭昱高速公路中汪家埠—昌化段，路經(jīng)杭州—余杭—臨安2004年2月開工2006年6月完工，由杭州—臨安行程在20分鐘內(nèi)314省道，澎浦線，湖州—臨安一級(jí)公路2004年動(dòng)建2006年完工416省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧—千秋關(guān)，路經(jīng)臨安2004年底動(dòng)建2006年底完工5胥高段，富陽胥口—高坎二級(jí)公路，富陽—臨安—安吉2005年6月動(dòng)建2007年底完工6淳安—文昌—臨安—昌化二級(jí)公路2004年10月動(dòng)建2006年底完工附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店，開業(yè)三年來得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。○本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地的上座率，又提高了整體經(jīng)營(yíng)效益。○本項(xiàng)目的銷售經(jīng)營(yíng)模式建議采用固定收益方式?！鹩擅舾行苑治隹芍?，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭(zhēng)取理想的地價(jià)。建議通過與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑺?zhēng)取能充分利用廣場(chǎng)資源借景造勢(shì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的?？偼顿Y收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。由表可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤(rùn)等指標(biāo)，敏感性大。%計(jì)入財(cái)務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項(xiàng)目總開發(fā)成本費(fèi)用會(huì)超過2億元。業(yè)主在支付了30%的首付款后，%，%，還可享受物業(yè)增值收益。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（