【文章內(nèi)容簡介】 57773由上表可知投資者只須付足30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等值回報。上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對于投資型業(yè)主，根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的810%，如按10%計算，客房出租率在40%左右就能平衡投資者的投資回報。預(yù)計利潤回報，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下：投資方式投資回報率風(fēng)險來源產(chǎn)權(quán)酒店10%30%+免費浪漫度假+物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。市區(qū)內(nèi)的公寓、商住投資方式樓6%10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán)空置沒有租出去，無房租收入；未來供應(yīng)量大，造成房租下降；大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。股票投資不確定風(fēng)險大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套。期貨買賣不確定風(fēng)險大跌漲難測外匯買賣不確定要求投資者有經(jīng)驗和時間；風(fēng)險大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等不確定投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗；投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。國債利率低：%通貨膨脹，風(fēng)險很低。儲蓄利率極低：%通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險很低。購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，不要賠償。 險收益模式這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報，后期風(fēng)險共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計算公式為：酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的5%；酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的10%；首兩年一般用總樓價的15%的紅利進(jìn)行讓利?？傻譀_15%的房款，或領(lǐng)取15%的紅利現(xiàn)金。在計算中可將項目簡化為投資者只付85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報：投資人年租金總收益=（客房年租金總收入）（117%經(jīng)營成本）70%分成比例客房年租金總收入=年均入住率酒店客房日均房價365天酒店客房日均房價=投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金=（客房原售價/酒店客房原總售價）酒店客房日均總租金分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會共同研究決定。風(fēng)險收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 本項目的模式選擇在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結(jié)合起來，用市民對房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場。對解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有現(xiàn)實意義。從本項目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側(cè)，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對投資者具有較大的吸引力。因此，本項目建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。第四章 效益分析 酒店經(jīng)營效益分析a、 客房收入：根據(jù)臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為388元/，出租率為68%，300間客房年出租收入約為：30038868%365=2889萬元。b、 餐廳經(jīng)營收入：本項目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費水平、消費心理的調(diào)查，我們認(rèn)為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費的重要來源。預(yù)測：中餐廳800餐位2餐50元/人均消費80%上座率365天=2336萬元其它餐廳400餐位2餐38元/人均消費50%上座率365天=早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。c、 休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會議場租等服務(wù)收入：如b所述，本項目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計中可作重點考慮。（365=）d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等，約為250萬元綜合上述幾個部分收入，本項目年營業(yè)收入約為： 酒店營業(yè)成本分析a、 外購原輔材料費：本項目外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房內(nèi)的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進(jìn)貨費用以及其他服務(wù)所需用品的購貨開支等。其中：客房消耗28898%=中餐餐飲成本233640%=30%=休閑健身、娛樂、會議場租等服務(wù)成本60010%=60萬元商品銷售成本25055%=b、 燃料動力費：本項目的燃料動力費包括所使用的水費和電費。估算項目營運年燃料動力成本約為營業(yè)收入的7%為：7%=。c、 工資福利：本項目所需人員約450人，人均 年開支15000元，總開支675萬元。d、 攤銷費用：本項目前期費用暫計1000萬元，作為遞延資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤銷100萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購置。 e、 折舊費用本項目裝修設(shè)備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費用為1440萬元。折舊費用用作重新裝修的費用。其它固定資產(chǎn)投資（+）=。f、 稅%計，%= 經(jīng)營效益測算本項目的年總利潤為：=按33%的所得稅計。本項目經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為：+100+1440+=。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，%左右的低風(fēng)險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據(jù)保守性原則，此項收入不計入效益測算。 產(chǎn)權(quán)酒店售價及業(yè)主投資回報測算+=每平方米投資年現(xiàn)金回報率為14675000/40000/6500=%考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費客房、折扣等回報因素，客房業(yè)主以每平方米6500元的價格投資本項目分割產(chǎn)權(quán)，投資回報率相當(dāng)可觀。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權(quán)。業(yè)主收益如下：指標(biāo)支出收益總收益率戶型建筑面積總房款首付款30%貸款20年元/年計算方式房間牌價折扣出租率毛收益凈收益住房卡A4529250087750204750/%客房收益59868%免費入住%整體收益總收益現(xiàn)金凈收益=14675000/4000045=住房卡價值=59865％[7天 +20天（130％）+338天 （170％） ]=總收益率=（+）/292500=%由測算可知，投資者只須付