【正文】 依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無形資產(chǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。鑒于這種特殊關(guān)系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時，他們又有義務(wù)支持幫助酒店，維護酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。對投資者，尤其是中、小型投資者來說，是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，并且有明確的產(chǎn)權(quán)所有作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性和增值預期，特別是為那些擁有數(shù)額不多呆滯資金的個人，有效發(fā)揮了資金保值增值功能，又無需自己運作，因此吸引力是很大的。而產(chǎn)權(quán)式酒店從一開始設(shè)計到運作全過程，則完全以市場需要不需要為前提，接受市場的檢驗。臨安市政府及其有關(guān)部門在對待和處理這一創(chuàng)新事物時，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費、稅政策，賦予了產(chǎn)權(quán)式酒店落戶臨安的獨特軟環(huán)境。第三、產(chǎn)權(quán)式酒店不同一般意義上的股份制。如果要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處置。營銷過程酒店向社會公眾推介了這一新理念，在《臨安日報》上刊登了答記者問，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會，《杭州日報》給予了關(guān)注，一星期后，94套客房已全部售出，一樓14間和二樓10間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北供銷社購得，3間被一社團購得，另外67個自然人成為西苑樓的投資者。上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可?，F(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以包括入住這些網(wǎng)絡(luò)酒店。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報，酒店按年支付人民幣壹萬元并負責保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負責。用途選擇投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途?？偨ㄖ娣e4300平方米，總投資近2000萬元，共6層94套標房?！鸨卷椖康耐顿Y商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅?！鸨卷椖拷ㄖ娣e應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭取到4—5。 建議○本項目應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計，力求建設(shè)成為臨安標志性建筑。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項目建議書 利潤敏感性分析表 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費用特指建設(shè)成本費用，不含財務(wù)費用和開辦費。 資金籌措和財務(wù)成本資金籌措方案如下：25%,75%為銀行和其它方式融資。業(yè)主收益如下：指標支出收益總收益率戶型建筑面積總房款首付款30%貸款20年元/年計算方式房間牌價折扣出租率毛收益凈收益住房卡A4529250087750204750/%客房收益59868%免費入住%整體收益總收益現(xiàn)金凈收益=14675000/4000045=住房卡價值=59865％[7天 +20天（130％）+338天 （170％） ]=總收益率=（+）/292500=%由測算可知，投資者只須付足30%首付款87750元，其余7成20年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報支付。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，%左右的低風險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。折舊費用用作重新裝修的費用。估算項目營運年燃料動力成本約為營業(yè)收入的7%為：7%=。預測：中餐廳800餐位2餐50元/人均消費80%上座率365天=2336萬元其它餐廳400餐位2餐38元/人均消費50%上座率365天=早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。因此，本項目建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。 本項目的模式選擇在浙江新一輪經(jīng)濟建設(shè)中，旅游項目和房產(chǎn)項目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實的選擇。其運轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報，后期風險共擔方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計算公式為：酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的5%；酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的10%；首兩年一般用總樓價的15%的紅利進行讓利。國債利率低：%通貨膨脹，風險很低。市區(qū)內(nèi)的公寓、商住投資方式樓6%10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán)空置沒有租出去，無房租收入；未來供應(yīng)量大，造成房租下降；大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。固定收益模式固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費居住權(quán)（同等標準，節(jié)假日外），二十天的市價三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時候的七折權(quán)。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點 　　產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般70％是中產(chǎn)家庭投資，30％左右是企業(yè)集團購買。 有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 　　開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。（一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 時權(quán)酒店 “Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團出售，在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。2001年4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個星期中，94間客房即被搶購一空（見附錄一）。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進行抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承。 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“TIMESHARE”，即“時間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，它依托于當?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項目模式選擇 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。具體見附錄二。浙江省內(nèi)游客比例也由15%增長到35%。臨安目前擁有三星級酒店家，二星級酒店8家。 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析臨安自然風光迷人，人文景觀獨特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城?？头砍鲎饴?5%，遠高于全國平均水平。%，%。統(tǒng)計資料顯示，2002年，浙江接待海外旅游者 ，分別比上年增長39%和32%。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店營業(yè)收入總額的70%。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家。國內(nèi)旅游收入為3878億元，%%。 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2002年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達5566億元，%，高出國民經(jīng)濟總體增長速度3個多百分點。第二章 項目環(huán)境介紹 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長為全