【正文】 七、外立面建議 經濟、美觀、實用為主旨 建議造型新穎，現(xiàn)代感強，力爭成為中心區(qū)首屈一指 標志性建筑。 ? ?寫字樓層高： ? ?標準層面積為 1400平米左右 ? ?戶型以 100— 200平方米為主 ? ?通道凈寬不應少于 ； ? ?頂層設 10米高玻璃頂 ， 以便于大廈標志的展示 （剖面示意圖） 四、綠色生態(tài)環(huán)境建議 ? 每 2— 4層設一個 30㎡ 左右的兩層連通開放式小中庭花 ? 園 ， 以增加內部景觀資源和共享交流空間 ， 同時體現(xiàn) ? 人性化綠色環(huán)保概念 。 建議地下三四層層高在 ，主要用途為設備用 房及底下停車 。 （三）本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位選擇 1F 業(yè)態(tài)選擇： SHOPPPINGMALL 分析： 項目形象的要求 項目發(fā)展的需要 經營現(xiàn)狀的要求 區(qū)域發(fā)展的要求 2F 預選方案： 折扣店 金融超市 高檔小超市 獨立經營鋪位 二、商鋪部分價格走勢建議 由于目前深圳尚無地下商業(yè)物業(yè)，故本項目缺乏可參照的類比物業(yè)，其定價只能與地上商業(yè)相比，再進行修正。 地鐵商業(yè)物業(yè)與非地鐵商業(yè)物業(yè)相比具有與生俱來的 優(yōu)勢，但大面積的地鐵商業(yè)物業(yè)同期供應，將使這種 優(yōu)勢弱化；同時價值的體現(xiàn)依存于原有商圈是否成熟。 地鐵商業(yè)本身不具備支撐市場，必須憑借地面商業(yè)氣 氛共同促進，目前因憑借地鐵直接帶來的商圈格局并 不明顯，主要商圈仍是以原有市場格局下的輻射力影 響地鐵商業(yè)本身的發(fā)展。 三、地鐵商業(yè)簡析 ? 深圳地鐵規(guī)劃特點 ? —— 高起點 高規(guī)劃 高投入 國內外核心城市地鐵商業(yè)經驗的啟示 ? 1）發(fā)展商出租，經營者入場經營交納租金； 2）發(fā)展商自營、聯(lián)營（保底扣點方式抽取租金）； 3）發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對 ? 外租賃或經營。知性投資新方向 （四）目標客戶群分析 目前中心區(qū)寫字樓客戶層面分析 （ 1）深圳 中心區(qū)寫字樓目標客戶現(xiàn)狀 金融證券 (%) 貿易 (%) 實業(yè) (%) 中介服務 (%) 物流（ %） 高科(%) 投資(%) 其他(%) 25 20 12 10 8 6 15 4 （ 2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例 小面積需求客戶 中面積需求客戶 大面積需求客戶 法律、會計、廣告、IT科技公司、投資者； 具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等 國內外的著名大型金融、證券、保險公司，以及跨國大型實力集團公司的總部等。 四、項目定位 （ 一 ） 產品定位思考 屬性特征一： 集商業(yè) 、 酒店 、 寫字樓于一體的綜合項目 屬性特征二： 超五星酒店規(guī)劃 屬性特征三： 地鐵出口接入地下商場 屬性特征四： CBD中軸線核心地帶 ， 毗鄰會展中心 結論： 超前規(guī)劃 、 高檔次 、 高配套的綜合型商務物業(yè) 其中： 酒店 —— 超五星酒店 寫字樓 —— 與酒店服務相匹配的高檔寫字樓 商業(yè) —— 與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街 定位思考一： 寫字樓規(guī)模不大，與其他寫字樓相比競爭 優(yōu)勢不強，如何在競爭中制造差異性？ 定位思考二： 如何利用星級酒店資源來提升項目的附加值？ 定位思考三： 如何在短期內迅速收回投資，但同時引進境外 大型企業(yè)？ 定位思考四： 如何在本項目中打造星河地產的品牌？ 思考： 要塑造項目品牌，必須引入大型國際知名企業(yè)進駐，從而以進駐企業(yè)的品牌提升項目品質，樹立項目的高檔形象； 矛盾點 ： 跨國企業(yè)對寫字樓的使用多以租賃為主，從而不利于資金的迅速回收。 19號地塊的公交樞紐總站 20條公交線路與地鐵形成直接換乘。 部分在建項目一覽表 項目名稱 推出時間 可售辦公面積 產品結構 、 檔次 捷美中心 8萬㎡ 超高層 ， 大開間 ， 甲級 國際商會中心 7萬 超高層 ， 大開間 ， 甲級 中鐵建項目 2022年底 7萬 超高層 ， 甲級大開間 ， 北方中成項目 2022年底 3萬 超高層 ， 部分寫字樓 新世界中心 2022年底 7萬 超高層 ， 甲級大開間 安聯(lián)大廈 2022年底 6萬 超高層 ， 甲級大開間 華融大廈 2022年底 高層大開間 ， 甲級 航天大廈 2022年初 高層大開間 ， 甲級 禮頓大廈 2022年 9月 高層大開間 ， 甲級 江勝大廈 2022年上 4萬 酒店式公寓 貴州大廈 2022年初 高層大開間 ， 甲級 合計 五、中心區(qū)部分在售寫字樓項目調查 項目名稱 開盤時間 目前銷售率 目前剩余面積 產品檔次 中央商務大廈 98％ ㎡ 大開間，甲級 時代金融中心 85％ 1萬㎡ 大開間，甲級 福建興業(yè)銀行 80％ ㎡ 大開間，甲級 國際商會大廈 100% 0 小開間，非甲級 ? 第二部分 寫字樓項目定位 一、項目基礎資料分析 項目位置：深圳市中心區(qū) 171號地塊 建設用地面積： 總建筑面積： 100000M2 其中，五星期酒店部分 50000M2，商務部分 30000M2，商業(yè) 20220M2（地下室 1層、 2層，與地鐵連通） 建筑高度： 85M， 100M 二、項目整合分析 （一）區(qū)位概況分析 ? 位于中心區(qū)南區(qū) CBD中心軸線東面，本項目位于福田中心區(qū) 17— 1地塊，東靠兩棟超高層寫字樓，南臨會展中心，北臨大中華，西臨中心綠化廣場，地下與地鐵和地下商業(yè)街相連，地理位置優(yōu)越。 （三）上半年寫字樓銷售價格 ? 今年 1— 6月份全市寫字樓銷售單