【文章內(nèi)容簡介】 熙源酒店營銷策劃報告 第 15 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 2）模式操作流程說明 ①第一種模式 酒店的經(jīng)營收入用于支付業(yè)主回報和酒店經(jīng)營公司的管理費；盈余部分則由開發(fā)商和管理公司按一定比例進行分配。 ②第二種模式 ? 客房的經(jīng)營收入用于支付業(yè)主回報和酒店經(jīng)營公司的管理費； ? 若客房的經(jīng)營收入不足以支付業(yè)主回報時，則由配套部分產(chǎn)生的收益支付；盈余部分由開發(fā)商和管理公司按一定比例進行分配。 權屬關系模式 1）權 屬關系模式示意圖 部分 產(chǎn)權 部分產(chǎn)權 經(jīng)營權 2）模式流程說明 ? 開發(fā)商對酒店的配套部分擁有產(chǎn)權； ? 業(yè)主對酒店客房擁有產(chǎn)權，可進行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承； ? 酒店經(jīng)營公司對酒店擁有經(jīng)營權。 小結(jié)：本部分深度剖析了產(chǎn)權式酒店的來源、概念、性質(zhì)、定義、特點、種類以及運營模式，通過深度分析，為本項目產(chǎn)權式酒店開發(fā)及銷售提供了理論依據(jù)及運作模式借鑒。 酒店 業(yè)主 經(jīng)營公司 開發(fā)商 郴州熙源酒店營銷策劃報告 第 16 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 二、產(chǎn)權式酒店現(xiàn)狀分析 （一）機遇 目前而言，原來制約中國產(chǎn)權 式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成，可以說，產(chǎn)權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，產(chǎn)權式酒店正面臨巨大的發(fā)展機遇。 2022 年我國旅游總收入實現(xiàn)較大幅度增長。初步統(tǒng)計全年旅游總收入約為 萬億元，比上年增長 9%。同時，旅游投資規(guī)模大幅增長，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始回升，旅游產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會帶動作用進一步加強。中國旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場 ； 近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速， 造就了一批具有消費能力的白領階層 ， 同時 培育了這批白領 階層的超前消費觀念； 白領階層的急劇擴大，成為都市消費主流群體，全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機，促進了產(chǎn)權式酒店的快速發(fā)展； 到目前為止， 國內(nèi)的產(chǎn)權式酒店大約有 800多家，遍布 20多個省、自治區(qū)、直轄市。 國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產(chǎn)權式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同，國內(nèi)分時度假公司也在逐步完善中。 經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權式酒店的價值正在被重新認識，隨著產(chǎn)權式酒店管理政策的逐步完善將加速推動產(chǎn)權式酒店在中國走向成熟。產(chǎn)權式酒店有望在中國成為繼住宅和汽車之后的第 三個消費熱點，前景非常光明。 （二）風險 產(chǎn)權式酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費者更趨理性的投資。但由于它是舶來品，在國內(nèi)的發(fā)展尚處嬰幼兒階段，因而存在的問題依然不少，投資風險依然存在，主要體現(xiàn)在： 市場風險 市場風險即在酒店經(jīng)營過程當中，相關政策出臺、大的市場變動而帶來的風險。 ① 政策面來看，產(chǎn)權式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，政府 近期出臺了一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調(diào)控 政策 ，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權式酒店的 人來講，就意味著加大了成本，擴大了投資風險。 如果在投資年限內(nèi)，政府再出臺相關政策，對此類投資模式進行明令禁止，則對投資者影響更大。 ② 一些市場的變化，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產(chǎn)權式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引發(fā)一系列連鎖反應，導致投資風險。 郴州熙源酒店營銷策劃報告 第 17 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 ? 應對措施： ? 本項目作為產(chǎn)權式酒店，開發(fā)商首先必須承擔政策層面的風險，通過內(nèi)部運作解決銀行貸款問題，解決項目前期融資問題，同時，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，解決因銀行按揭問題產(chǎn)生的銷售瓶頸，才能吸引投資者。 ? 建立轉(zhuǎn)讓、繼承、饋贈、回購等退出機制，增加流動性，減少投資風險。 ? 制定穩(wěn)定優(yōu)厚的投資回報方案，增加產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品綜合收益率。 誠信風險 ① 通常投資者的收益來源于酒店的經(jīng)營管理，如果酒店管理公司隱瞞經(jīng)營收入，這將直接侵害投資者的利益。 ② 產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，是個很大的未知數(shù)。 ③ 這種風險主要來自開發(fā)商。如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營管理公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風險，投資者 投資回報就沒有了 保障。 ④ 我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是強迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。 ? 應對措施： ? 樹立投資商和開發(fā)商的品牌、資金實力、口碑。 ? 制定合理的投資回報方案，投資回報率要切合實際。 ? 委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理確保投資回報兌現(xiàn)。 ? 制定完善的權益保障體系，保護投資者權益，保障承諾的兌現(xiàn)。 經(jīng)營風險 酒店經(jīng)營成本較高，一旦經(jīng)營不善，容易產(chǎn)生經(jīng)營風險。經(jīng)營風險主要體現(xiàn)在： ① 酒店內(nèi)部功能布局不合理，導致后期管理出現(xiàn)問題； ② 酒店管理公司管理經(jīng)驗 或能力不足導致經(jīng)營管理混亂，服務水平欠佳； ③ 經(jīng)營范圍受限，影響經(jīng)營業(yè)績： ? 國內(nèi)缺乏完善的分時度假體系 ， 大部分產(chǎn)權式酒店缺少可置換的分時度假功能 ? 公民出境受限很多，可供產(chǎn)權式酒店交換的國外旅游地不多 ④ 酒店管理公司財務不公開，可能導致投資者無法了解酒店真正經(jīng)營狀況，容易出現(xiàn)財務問題； ⑤ 如果酒店管理公司不符合要求，投資者難以行使解約權，即便解約委托新的管理公司，如果開發(fā)商郴州熙源酒店營銷策劃報告 第 18 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 不提供配套設施服務，其他管理公司也不能進行經(jīng)營。 ? 應對措施： ? 關注酒店開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)；如酒店選址、建筑設計公司的選擇、室內(nèi)外裝修配套情況、酒 店的服務品質(zhì)、物業(yè)管理，甚至包括市場定位、產(chǎn)品包裝、銷售模式及銷售周期等每一個環(huán)節(jié)、細節(jié)都必須認真關注； ? 酒店功能布局要經(jīng)過專家評審，確保后期管理方便流暢； ? 委托經(jīng)驗豐富的酒店管理公司經(jīng)營管理，確保管理到位，服務完善； ? 建立或加入國內(nèi)分時度假體系，以實現(xiàn)可置換的分時度假功能，擴展客源，提高經(jīng)營業(yè)績； ? 財務公開，建立財務監(jiān)督審計體系，確保酒店收入及時入帳，費用支出合情合理； ? 建立酒店管理公司業(yè)績考核達標體系，考核不合格者，允許更換酒店管理公司，確保投資者權益。 法律風險 1）深度剖析產(chǎn)權式酒店法律關系 ①房屋買賣合同法律關系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產(chǎn)的義務，一定要注意產(chǎn)權清晰，拿到產(chǎn)權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。 ②房屋租賃合同法律關系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。 ③擔保法律關系 產(chǎn)權式酒店存在投資風險，開發(fā)商為增強吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險” —— 引入專業(yè)擔保即專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。擔保 公司以專業(yè)的特長要對這一項目進行嚴格的考察和評價，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔保費用，以及一定的抵押實物，為酒店管理公司向投資者提供擔保。 郴州熙源酒店營銷策劃報告 第 19 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 投資者（權益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據(jù)擔保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔保證責任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。 保證擔保關系使原來簡單的兩方關系變成了 三方關系，成為一種“金三角關系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔保公司通過對投資產(chǎn)權酒店的購房者進行風險擔保，可在一定程度減少購房者的投資風險。 ④回購法律關系 有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。 依《民法通則》、《 合同法》的相關規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強制性規(guī)定，應屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務?；刭徤婕暗綍r間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。 ⑤期房轉(zhuǎn)讓法律關系 有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院 規(guī)定”，而國務院未出臺具體規(guī)定，從該法看預售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實際上在出賣方取得房地產(chǎn)權證之前進行的預售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權利義務）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。取得預售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實為權利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預定權轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預定合同的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定應征得開發(fā)商同意；另一種是期權轉(zhuǎn)讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，一種是已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意；另一種是沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。關于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一 些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記”，因此進行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當事人的利益。 如果確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預 售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉郴州熙源酒店營銷策劃報告 第 20 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關稅費、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權證 (小產(chǎn)證 )后，雙方辦理房地產(chǎn)權利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。 ⑥物業(yè)管理法律關系 產(chǎn)權式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司的 經(jīng)營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關系。業(yè)主還是有必要成立一個業(yè)委會或類似的機構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。 此外，還有按揭貸款時的抵押借款合同關系、進行二手房轉(zhuǎn)讓時的房屋買賣合同關系等法律關系。 2）法律風險具體表現(xiàn) 法律風險主要體現(xiàn)以下幾個層面： ①違反政策，操作不合法的風險 比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等。由于 違法，可能導致合同無效?！渡唐贩夸N售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。這就意味著在法律層面上是不允許開發(fā)商以售后包租的方式銷售產(chǎn)權式酒店的，否則，合同無效。但是，開發(fā)商為了規(guī)避這一規(guī)定，在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時（后），往往會指定或委托一家酒