【文章內(nèi)容簡介】 熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 15 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 2）模式操作流程說明 ①第一種模式 酒店的經(jīng)營收入用于支付業(yè)主回報(bào)和酒店經(jīng)營公司的管理費(fèi)；盈余部分則由開發(fā)商和管理公司按一定比例進(jìn)行分配。 ②第二種模式 ? 客房的經(jīng)營收入用于支付業(yè)主回報(bào)和酒店經(jīng)營公司的管理費(fèi)； ? 若客房的經(jīng)營收入不足以支付業(yè)主回報(bào)時，則由配套部分產(chǎn)生的收益支付；盈余部分由開發(fā)商和管理公司按一定比例進(jìn)行分配。 權(quán)屬關(guān)系模式 1）權(quán) 屬關(guān)系模式示意圖 部分 產(chǎn)權(quán) 部分產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營權(quán) 2）模式流程說明 ? 開發(fā)商對酒店的配套部分擁有產(chǎn)權(quán)； ? 業(yè)主對酒店客房擁有產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承； ? 酒店經(jīng)營公司對酒店擁有經(jīng)營權(quán)。 小結(jié)：本部分深度剖析了產(chǎn)權(quán)式酒店的來源、概念、性質(zhì)、定義、特點(diǎn)、種類以及運(yùn)營模式，通過深度分析，為本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)及銷售提供了理論依據(jù)及運(yùn)作模式借鑒。 酒店 業(yè)主 經(jīng)營公司 開發(fā)商 郴州熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 16 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 二、產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀分析 （一）機(jī)遇 目前而言，原來制約中國產(chǎn)權(quán) 式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成，可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，產(chǎn)權(quán)式酒店正面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。 2022 年我國旅游總收入實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。初步統(tǒng)計(jì)全年旅游總收入約為 萬億元，比上年增長 9%。同時，旅游投資規(guī)模大幅增長，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績開始回升，旅游產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會帶動作用進(jìn)一步加強(qiáng)。中國旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了大量的客源，為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場 ； 近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層 ， 同時 培育了這批白領(lǐng) 階層的超前消費(fèi)觀念； 白領(lǐng)階層的急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，全新的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商機(jī)，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的快速發(fā)展； 到目前為止， 國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店大約有 800多家，遍布 20多個省、自治區(qū)、直轄市。 國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同，國內(nèi)分時度假公司也在逐步完善中。 經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的價值正在被重新認(rèn)識，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店管理政策的逐步完善將加速推動產(chǎn)權(quán)式酒店在中國走向成熟。產(chǎn)權(quán)式酒店有望在中國成為繼住宅和汽車之后的第 三個消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。 （二）風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費(fèi)者更趨理性的投資。但由于它是舶來品，在國內(nèi)的發(fā)展尚處嬰幼兒階段，因而存在的問題依然不少，投資風(fēng)險(xiǎn)依然存在，主要體現(xiàn)在： 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)即在酒店經(jīng)營過程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺、大的市場變動而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 ① 政策面來看，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，政府 近期出臺了一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控 政策 ，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的 人來講，就意味著加大了成本，擴(kuò)大了投資風(fēng)險(xiǎn)。 如果在投資年限內(nèi)，政府再出臺相關(guān)政策，對此類投資模式進(jìn)行明令禁止，則對投資者影響更大。 ② 一些市場的變化，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。 郴州熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 17 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 ? 應(yīng)對措施： ? 本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商首先必須承擔(dān)政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，通過內(nèi)部運(yùn)作解決銀行貸款問題，解決項(xiàng)目前期融資問題，同時，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，解決因銀行按揭問題產(chǎn)生的銷售瓶頸，才能吸引投資者。 ? 建立轉(zhuǎn)讓、繼承、饋贈、回購等退出機(jī)制，增加流動性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 制定穩(wěn)定優(yōu)厚的投資回報(bào)方案，增加產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品綜合收益率。 誠信風(fēng)險(xiǎn) ① 通常投資者的收益來源于酒店的經(jīng)營管理，如果酒店管理公司隱瞞經(jīng)營收入，這將直接侵害投資者的利益。 ② 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計(jì)算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個很大的未知數(shù)。 ③ 這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)商。如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營管理公司在酒店?duì)I業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，投資者 投資回報(bào)就沒有了 保障。 ④ 我國目前分時度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是強(qiáng)迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。 ? 應(yīng)對措施： ? 樹立投資商和開發(fā)商的品牌、資金實(shí)力、口碑。 ? 制定合理的投資回報(bào)方案，投資回報(bào)率要切合實(shí)際。 ? 委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理確保投資回報(bào)兌現(xiàn)。 ? 制定完善的權(quán)益保障體系，保護(hù)投資者權(quán)益，保障承諾的兌現(xiàn)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 酒店經(jīng)營成本較高，一旦經(jīng)營不善，容易產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： ① 酒店內(nèi)部功能布局不合理，導(dǎo)致后期管理出現(xiàn)問題； ② 酒店管理公司管理經(jīng)驗(yàn) 或能力不足導(dǎo)致經(jīng)營管理混亂，服務(wù)水平欠佳； ③ 經(jīng)營范圍受限，影響經(jīng)營業(yè)績： ? 國內(nèi)缺乏完善的分時度假體系 ， 大部分產(chǎn)權(quán)式酒店缺少可置換的分時度假功能 ? 公民出境受限很多，可供產(chǎn)權(quán)式酒店交換的國外旅游地不多 ④ 酒店管理公司財(cái)務(wù)不公開，可能導(dǎo)致投資者無法了解酒店真正經(jīng)營狀況，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題； ⑤ 如果酒店管理公司不符合要求，投資者難以行使解約權(quán)，即便解約委托新的管理公司，如果開發(fā)商郴州熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 18 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 不提供配套設(shè)施服務(wù)，其他管理公司也不能進(jìn)行經(jīng)營。 ? 應(yīng)對措施： ? 關(guān)注酒店開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)；如酒店選址、建筑設(shè)計(jì)公司的選擇、室內(nèi)外裝修配套情況、酒 店的服務(wù)品質(zhì)、物業(yè)管理，甚至包括市場定位、產(chǎn)品包裝、銷售模式及銷售周期等每一個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)都必須認(rèn)真關(guān)注； ? 酒店功能布局要經(jīng)過專家評審，確保后期管理方便流暢； ? 委托經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理公司經(jīng)營管理，確保管理到位，服務(wù)完善； ? 建立或加入國內(nèi)分時度假體系，以實(shí)現(xiàn)可置換的分時度假功能，擴(kuò)展客源，提高經(jīng)營業(yè)績； ? 財(cái)務(wù)公開，建立財(cái)務(wù)監(jiān)督審計(jì)體系，確保酒店收入及時入帳，費(fèi)用支出合情合理； ? 建立酒店管理公司業(yè)績考核達(dá)標(biāo)體系，考核不合格者，允許更換酒店管理公司，確保投資者權(quán)益。 法律風(fēng)險(xiǎn) 1）深度剖析產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系 ①房屋買賣合同法律關(guān)系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負(fù)有付款的義務(wù)、賣方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對所購房屋的獨(dú)立處置權(quán)。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。 ②房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。 ③擔(dān)保法律關(guān)系 產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)” —— 引入專業(yè)擔(dān)保即專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保 公司以專業(yè)的特長要對這一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。 郴州熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 19 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時的代付賠償。 保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了 三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。 ④回購法律關(guān)系 有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購?fù)顿Y者所有的房屋。 依《民法通則》、《 合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)?；刭徤婕暗綍r間、條件、價格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。 ⑤期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系 有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院 規(guī)定”，而國務(wù)院未出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務(wù)）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定合同的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定應(yīng)征得開發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，一種是已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意；另一種是沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一 些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，因此進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當(dāng)事人的利益。 如果確是房子不想要而原價轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù) 售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉郴州熙源酒店?duì)I銷策劃報(bào)告 第 20 頁 方案撰寫：營銷部 2022 年 8 月 及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證 (小產(chǎn)證 )后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強(qiáng)違約責(zé)任約定等方式）加以嚴(yán)格約束，保障合同當(dāng)事人的利益。 ⑥物業(yè)管理法律關(guān)系 產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因?yàn)橛芯频旯芾砉镜?經(jīng)營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個業(yè)委會或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。 此外，還有按揭貸款時的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。 2）法律風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn) 法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)以下幾個層面： ①違反政策，操作不合法的風(fēng)險(xiǎn) 比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等。由于 違法，可能導(dǎo)致合同無效?！渡唐贩夸N售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。這就意味著在法律層面上是不允許開發(fā)商以售后包租的方式銷售產(chǎn)權(quán)式酒店的，否則，合同無效。但是，開發(fā)商為了規(guī)避這一規(guī)定，在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時（后），往往會指定或委托一家酒