【文章內容簡介】 本上和這個來說差距很小，實施出來以后應該是可以達到85分以上。這是我們宴會的前庭，大家可以看到我們酒店有一些貫穿整個酒店的基本符號，像荷花、東方窗花的圖案，再加上墻面石材的構成，我們通過基本的符號使得整個酒店比較統(tǒng)一完整，第二也穿插東方文化的一些基本的感受，但是又不是很傳統(tǒng)的表現(xiàn)方法。 【郭毅】這一部分是沒有完全完成，所以大家可以看一下圖片的設計。這是我們一個套房的部分，這是表現(xiàn)商住客人從電梯下來到達走廊的一個過程，經常入住酒店和出差的客人可能對這方面有比較感性的認識，就是針對客人不同，也有一些專用的行政樓、商務樓層的專屬服務，就是提供更私有化的一種感受過程。這是行政樓層前臺，有一個更為專業(yè)的服務。這個區(qū)域的服務主要是提供給商務樓層，而且給商務樓層絕大部分的人使用，更像行政樓層大的客廳，聚會、交流、娛樂的場所，而且這是未來業(yè)主們在享受入住的時候比較真實的空間，像自己家的客廳接待自己的朋友，接待自己的客人?，F(xiàn)在這是5號樓的情況演示，這是我們貴賓樓核心的設計，既像家的感受，但是和常規(guī)的家又是完全不同的氛圍。謝謝大家！ 【主持人（男）】可以看得出來設計總監(jiān)郭毅先生也是對君濠國際傾注了很多的感情和心血，相信君濠國際真正出來應該是一個出色的酒店。 【主持人（女）】因為現(xiàn)在君濠國際只是樣板間，從郭先生的介紹當中，雖然外表感覺講話是很低調的人，我們對君濠國際充滿了期待。我想我也應該投入21萬，如果投入21萬，3年零9個月就可以把21萬第一次投入的成本收回來，10年之后就可以獲得97萬，剩下50年的房產權大概可以賺300萬，我覺得個東西算來算去真的挺好。下面我們進行第二次抽獎，有請過郭先生來抽取，是一間天?！竟恪抗?。 【主持人（女）】請郭先生把二等獎的獎品頒給郭女士。 【主持人（男）】抽完獎之后由下一位嘉賓發(fā)言，是北京建國飯店的副總經理孟曉玲女士。【主持人（女）】因為建國酒店加盟君濠國際，強強聯(lián)合，這是一個亮點，也很期待，所以我們專門請到孟女士，把具體的事宜給我們做一下解釋，有請。 【孟曉玲】各位嘉賓、各位朋友，大家好！在陽光燦爛、鮮花盛開的日子里，君濠國際順開盤，在此我首先代表建國飯店衷心祝賀他們有良好的效益和光明的前途。 【主持人（男）】我們請孟女士為我們今天抽出最后一位一等獎，一等獎是入住你們酒店2個間天?！局鞒秩耍ㄅ拷▏埖晔撬斜本┤撕椭袊朔浅ｍ懏敭?shù)钠放疲晕覀兎浅３錆M了信心?，F(xiàn)場抽獎【孟曉玲】朱衛(wèi)東?！局鞒秩耍ㄅ抗材?。除了孟總介紹以外，我們要隆重請出建國物業(yè)副總經理王利?！局鞒秩耍校縿偛殴偨o我們介紹了一下酒店設計的方案。作為價值是地點決定的，升值應該是運營來決定的，下面請酒店的管家酒店管理公司建國物業(yè)的王總來為我們揭開這個酒店管理之迷，歡迎王總。 北京建國酒店管理公司副總經理王利【王利】各位來賓、女士們、先生們，下午好。非常榮幸能為大家介紹一下君濠國際酒店今后在市場運營中的一些定位以及優(yōu)勢所在，謝謝大家！下面先為大家介紹一下產權酒店，君濠國際酒店作為一家產權酒店，向在座各位已經正式推出了，而產權酒店源于20世紀70年代歐美發(fā)達國家，90年代傳入我國，而在北京是2000年的時候第一家產權式酒店正式開業(yè)，正式啟動。君濠國際作為一家產權式酒店，具備了所有產權式酒店的特征。我們都知道產權式酒店源于歐美發(fā)達國家，是時空度假具有實際的意義。能夠成功的一些因素作為一個酒店，尤其是作為一個產權酒店，地理位置是起決定性因素的，通常產權式酒店建立在一些旅游勝地以及一些城市商務區(qū)，包括交通便利的機場、車站、碼頭附近，君濠國際恰恰具備其中一點就是城市中心商務區(qū)；另外產權式酒店應該有準確的市場定位，建設之初就應該確定經營方向，郭毅設計師已經定位了是度假式酒店。 【王利】專業(yè)化良好的市場形象能為今后酒店的定位以及運營打下良好的基礎。還有就是經營團隊的早期介入，我們公司在開發(fā)公司有做產權酒店意圖的時候，設想的時候就已經進入到產權式酒店掀起的一些包括酒店的定位，功能的配套，包括開發(fā)企業(yè)在一些定位上的偏差，都參與了我們的意見，包括對今后的運營分析，我們做出了比較詳盡的市場預測以及分析。剛才王沖已經講到他是理性的人，我們同時也對開發(fā)公司提出比較嚴厲的問題就是要有充足的流動資金。我們知道作為一家酒店如果沒有充足的流動資金，如果不做好經營前期投入虧損的準備是無法繼續(xù)進行下去的，我們給開發(fā)企業(yè)提出要有充足的流動資金，才能有今后客戶的回報，如果沒有前期的定位，市場的推廣，說第一年就盈利這種可能性是微乎其微的，所以我們在充足流動資金我們提出一個目標就是要做好前三年虧損的流動資金準備，還有就是持續(xù)長期經營的準備。我們知道酒店是長期經營的一種產物，最后會有一種通過持續(xù)的長期的經營，得到良好的一種社會效應和一種經濟效應，如果我們是一種短期行為，那么這是不利于酒店的一種發(fā)展和今后的運營的。所以在我們跟開發(fā)企業(yè)簽約上面定的是十年，用十年的時間去打造我們君濠國際的品牌，去打造市場的知名度，來實現(xiàn)我們經營回報長期的一種實現(xiàn)。如果我們想三年、五年得到完完全全十年的預期收益，應該是長期的經營鋪墊，通過后期慢慢有了市場知名度，有了穩(wěn)定的客源，有人群了，通過長期經營來取得這種經營回報的實現(xiàn)。 【王利】下面我對君濠國際市場運營進行分析，剛才已經說了我們定位是五星級商務酒店？為什么定位五星級商務酒店？我們通過調查就是在一定區(qū)域當中高度集中，比如說朝陽、海淀、東城他們實現(xiàn)了79％的收入，實現(xiàn)了101％的利率，同樣的酒店其他的區(qū)域存在著虧損的可能性，但是唯獨在朝陽、海淀、東城實現(xiàn)了79％的收入和101％的利率和83％的稅收總額，另外集中在豐臺等等，這基本上實現(xiàn)了全市大部分的酒店營業(yè)收入，而君濠國際酒店的位置，我們可以看到北臨朝陽，西北臨海淀，西南臨西城，東臨東城，處于上述四個地方的核心地帶，具有優(yōu)越的地理位置。 【王利】高星級酒店是拉升酒店的品位，還有高星級酒店集中60％的收入和70％的利潤，截止到2004年底，僅占旅游酒店的16％的四星級、五星級酒店，％，占總量72％，實現(xiàn)利潤是13億。不不足四星級、五星級的酒店，6成營業(yè)收入和7成多的利潤總額，這是關于酒店的盈利收入。君濠國際周邊的商務氣氛濃厚，中關村科技園都有支持，另外就是大量的商務人士頻繁進入，還有亞運村、中關村、奧運村等等都遍布君濠國際的周邊。在處于君濠國際范圍之內，像四星級、五星級這種飯店的數(shù)量是比較少的。這是給君濠國際提供了一個比較大的市場空間?！就趵孔鳛榫﹪H酒店是產權式酒店，可能擁有300多個業(yè)主，會成為酒店潛在的消費者，這是其一。其二利用業(yè)主自己手邊一些資源優(yōu)勢，業(yè)主能成為我們酒店的業(yè)余推銷員，在業(yè)主推銷的過程中，酒店有酒店的運營方式，會給每一個所謂的兼職推銷員有一定的獎勵政策，這也是在酒店經營中一些常規(guī)做法，這是第一點；第二君濠國際作為產權式酒店，相對于傳統(tǒng)的酒店資金成本，我們都知道一家傳統(tǒng)的酒店是不能靠自有資金建設，大部分都是靠貸款取得的，貸款當中是要付比較高的貸款利率，而君濠國際作為產權式酒店幾乎不存在貸款的因素，減去了大量的財務費用，這是對今后運營起著至關重要的作用的。第三點就是我們都知道它既然作為一個產權酒店就沒有龐大的固定資產折舊，這就是說房產，房產不會攤到酒店固定資產的折舊率。再就是公共設施、公共設備、主體大改造不會列入酒店的經營費用，因為同樣是住宅的特性，是有維修基金的。以上是比較突出的優(yōu)勢。 【王利】再有對今后的市場做一下分析以及運營的前景做一下分析，我們都知道奧運效應這是有目共睹的因素，而奧運作為一個地區(qū)集聚號召力的地方，一般都會成為國際國內旅游地點，隨著2008年奧運會的臨近，到北京尋找商機的人越來越多。目前旅游市場入境人數(shù)已經提前達到旺季，奧運的效應已經開始顯現(xiàn)，這可能如果常住酒店的朋友都知道，尤其是在下午6點鐘給酒店打電話，房屋的設計量這也是因為進入到一個旺季的原因。還有一些上集體現(xiàn)出來，我們北京市政府旅游促銷已經漸有成效。2004年北京市政府加大旅游入境的力度地比如說巴黎舉辦法國文化周的活動，以及巴黎之夜大型活動，2005年1月1日在旅游文化區(qū)迎接首批入境者活動，春節(jié)期間市政府組織176人旅游團赴英國促銷。還有就是有目共睹周邊旅游市場受挫，由于受到東南亞地方的自然災害，有一些旅游者把目光投入到北京。再就是環(huán)境的提升，2004年1季度入境的人數(shù)是處于非典之后的恢復期，加上禽流感的影響，接待入境的人數(shù)相對緩慢，1至2月份接待了旅游入境79萬人次，同比增長了18％。再有就是2004年旅游市場恢復正常以后全年接待35萬旅游人次，比上一年增長了70％，從數(shù)字上我們已經看到了對于北京的旅游市場，這種人流的增加是毋庸置疑的，旅游市場的好轉也是毋庸置疑的。剛才主持人也提到2004年北京市經濟型飯店是613家，客房床位數(shù)是64萬張，奧組委要求奧運會期間800家酒店，創(chuàng)位數(shù)是80萬張，而現(xiàn)在市場缺口是存在200家酒店，酒店短缺的現(xiàn)象產生，這也是我們君濠國際的一個機會?！就趵吭倬褪蔷﹪H附近的中關村園區(qū)發(fā)展比較迅速，全年認定的高新技術產業(yè)有4000多家，比2003年增長10％左右，年末的時候高新技術產業(yè)總數(shù)已經達到2萬家，比上年增長了25％。這些都是我們君濠國際作為定位在這個區(qū)域里面，周邊企業(yè)、高科技的企業(yè)都是我們目標客戶群。還有剛才提到我們品牌運營。建國作為中外合資酒店在北京第一家積累了20幾年的經驗，希望把我們的經驗全部運用到君濠國際酒店里面，為在座的業(yè)主和將來的業(yè)主創(chuàng)造良好的效應，也為我們建國品牌創(chuàng)造一個更好的產權式酒店的典范，謝謝大家！ 【主持人（女）】今天推介會不僅看到君濠國際開發(fā)商，也見到經營者和設計公司，希望大家進一步到君濠國際走一走，看一看，進一步了解。 【主持人（男）】感謝大家的光臨。接下來我們推介會就要結束了，有問題的朋友在前臺的業(yè)務員會給大家做一一的解答。 【主持人（女）】再次感謝大家在這個炎炎的夏日來到我們推介會，謝謝大家！產權酒店營銷策劃項目簡況這個樓盤原來叫三星凈月潭分時度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況并不理想。三星度假村地處長春市旅游開發(fā)區(qū)凈月潭國家森林公園內。凈月風景區(qū)是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評為國家首批4A級旅游區(qū)，距長春市區(qū)18公里。度假村由長春三星集團開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個區(qū)。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標間共78間，實行三星級酒店管理，已成功經營一年多，是整個凈月潭度假村最火爆的，2000年營業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達38萬元，開房率達71%。B區(qū)位于公園邊緣，風景遜色于A區(qū)，在90年代初開始開發(fā)，由于當時房地產過熱，后來成了“半截子”工程，可以說成了一個死盤。隨著房地產業(yè)的回升，長春三星集團今年買下了這個“半截子”工程。B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設計是90年代初做的，非常落后，間距過近、采光私密性都很差，門窗設計都不太合理。長春三星集團股份有限公司是集房地產、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團化公司，公司創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學總裁的領導下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產2億9千萬元，下設四個分公司，是吉林省50強民營企業(yè)。“三星制冷”譽滿吉林。1999年開始開發(fā)房地產，首個項目即三星度假村。專業(yè)的漢橋漢橋地產策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設計、廣告制作等業(yè)務，公司在總經理候戈的領導下日新月異，業(yè)績卓越。進入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產全程策劃，成為長春市第一家本土房地產全程策劃公司。接手的第一個樓盤是享譽全國的國家金獎樓盤——長春明珠，使“漢橋地產策劃”成為長春地產策劃界的一顆明星。漢橋總經理候戈更是聲譽鵲起，被尊稱為長春地產策劃界的“老師”。因漢橋的業(yè)績和水平，早已被三星關注，同時候總認為度假村這個項目可以代理，雙方一拍即合。當時A區(qū)已成功運營，漢橋只代理B區(qū)的營銷策劃。市場調研我們拿到這個項目后，第一步工作是進行詳細的市場調查研究。1 產品調研三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經營1年多，非常成功，已成為經營典范。B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區(qū)有55棟別墅，規(guī)劃設計非常落后，漢橋接手后，重新請來了規(guī)劃設計師，對B區(qū)進行修改。三星很快接受了修改建議：降低建筑密度，特別是進口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤整體形象，將它炸掉，剩余54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會官及一些人造景觀等。2 消費者調研此時長春的住房消費市場已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著重調查了長春市民的旅游度假觀念，發(fā)現(xiàn)：隨著周未雙休日的實行，很多市民感到去外地旅游時間又不夠，而市區(qū)又沒有什么好的地方可去，并且隨著“三個長假”的實行，很多人希望能去一個近郊旅游區(qū)小住幾天。3 競爭市場調研 近一年來已有大量外地房地產開發(fā)商進駐長春，如深圳萬科、大連萬達、香港新鴻基等。在售樓盤已達100多個，競爭日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤滯銷。經調查分析發(fā)現(xiàn)市場上特別有特色，有個性并符合目標消費者需求的樓盤甚少。市場定位經過一系列的市場調研之后，進入全程策劃的核心工作——市場定位。我們策劃部成員開始思考，怎樣才能使度假村更富個性，能卓然出眾，并且有消費市場。在幾天的冥思苦想，激烈的討論后，候總做了總結：“這個項目地處國家森林公園，距市區(qū)十多公里，是度假的勝地。以前三星實行分時度假沒成功，主要是投資者沒有產權，投資觀念沒有成熟，投資人認為有很大風險，咱們樓盤就實行產權酒店經營管理。當時大家聽到這個陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產權酒店起源于歐洲20世紀70年代，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時度假網絡經營與管理，并獲取一定的投資回報，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權?！甭犕旰蚩偟闹v話，我們分頭去Internet、書店、圖書館搜集有關產權酒店的資料。為了操作好產權酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當?shù)禺a權酒店經營管理模式，并與南方的一些產權酒店組成分時度假網絡。例如冬天南