某溫泉項目整體規(guī)劃及定位建議方案(編輯修改稿)
2025-02-14 00:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 體檔次偏低，事實上這也是港澳區(qū)域節(jié)假日回流量逐步降低的根本性原因之一。 缺乏中大型、高檔次、高品質(zhì)的綜合性商業(yè)廣場 (shopping more)。 缺乏高端品牌的集約經(jīng)營場所。 商業(yè)配置的整體水平尚屬“鎮(zhèn)級”區(qū)域的級別。 缺乏中、大型的娛樂性購物場所。 結(jié)論：綜上情況，三鄉(xiāng)的商業(yè)狀況缺乏主題式商業(yè)業(yè)態(tài)、概念型商業(yè)業(yè)態(tài)（如人文、 文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相關(guān)的以“文化 \養(yǎng)生”為主線的及娛樂、教育、休閑、觀賞、購物、餐飲于一體的綜合性商業(yè)。 項目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議 —— 商業(yè)定位 商業(yè)定位 主題文化情景餐飲街 以文化旅游為主題的業(yè)態(tài)商圈(高爾夫 \旅游 \紀(jì)念品類 ) 主題文化商業(yè)街 娛樂、休閑配套 養(yǎng)生醫(yī)療配套 綜合性商業(yè) 定位 以養(yǎng)生、文化為主的商業(yè)配套 方向 主題文化情景餐飲街 (案例參考 ) 北京特色主題餐飲街市場看好 主題文化商業(yè)街 (案例參考 ) 上海新天地成就高端文化商業(yè)典范 養(yǎng)生參考 (案例參考 ) 輻射珠三角 中高端 旅游 \文化 \養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模式 商業(yè) 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況 — 產(chǎn)品供應(yīng)情況 樓盤名稱 面積 戶型 東城藝墅 35－ 45平方 一房一廳 80平方 兩房兩廳 120140平方 三房兩廳 160平方左右 四房兩廳 中恒海暉園 37平方 一房一廳 71平方 兩房兩廳（ N＋ 1） 73－ 88平方 三房兩廳 140平方左右 四房兩廳 富和名都 48平方 一房復(fù)式公寓 8183平方 兩房兩廳（ N+1) 112122平方 三房兩廳 151155平方左右 四房兩廳 景觀 1品 150－ 170平方 三房（備注：一房酒店式公寓： 2期規(guī)劃中 兩房： 2期規(guī)劃中 ） 180250平方左右 四房－五房（帶入戶花園） ? 從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)情況來看，大致呈現(xiàn)出以下特征： 一房一廳基本在 3550平方，兩房兩廳基本在 7385平方左右，三房除 一些 N+1戶型之外，大部分面積在 110— 140平方，四房基本在 150— 170平方，五房單位供應(yīng)較少，景觀一品的五房單位大致在 200250 平方左右。 ? 目前各個樓盤銷售最為理想的戶型如下： 100120㎡ 的三房單位； 8095㎡ 的兩房或三房單位； 4555㎡ 小戶型產(chǎn)品三鄉(xiāng)區(qū)域供應(yīng)量有限，銷售情況均較好； ? 150200㎡ 的中大戶型銷售壓力較大，主要是因為戶型設(shè)計、配套、 裝修檔次等方面的投入不夠或整體檔次較低等原因； ? 中小戶型單位在面積方面基本以“偷面積”的方式增加戶型的附加值； ? 豪宅方面除別墅外，只有景觀一品供應(yīng)了較為純粹的豪宅單位，但品 質(zhì)及檔次均差強(qiáng)人意； ? 戶型設(shè)計基本為傳統(tǒng)戶型，前衛(wèi)及概念性產(chǎn)品尚屬空白區(qū)域。 三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場概況 — 產(chǎn)品供應(yīng)特征 結(jié)論： 三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)及熱銷的主力戶型以 80120㎡ 的兩房或三房的戶 型為主，但供應(yīng)過于集中； 從現(xiàn)狀來看， 150㎡ 以上的中大戶型單位銷售壓力大； 戶型設(shè)計過于傳統(tǒng)，創(chuàng)新型戶型供應(yīng)量偏少； 外立面方面歐式風(fēng)格的建筑比例超過 50%以上； 從以上供應(yīng)特征中可以發(fā)現(xiàn)，三項區(qū)域的洋房供應(yīng)方面“真正意義”的 高端品質(zhì)的綜合性住宅項目幾乎為“零供應(yīng)”，雅居樂新城的領(lǐng)峰組團(tuán)完全 可以成為三鄉(xiāng)區(qū)域的“高端洋房”代表，但體量偏小，未形成規(guī)模效應(yīng)，而 本案體量較大，同時又可與御龍山項目的銜接，加之旅游 +房地產(chǎn)的概念支 撐，完全具備建設(shè) “高端”住宅 的條件（環(huán)境、交通、配套 ) 項目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議 —— 住宅定位 住宅定位 中高端度假、養(yǎng)生型住宅
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