某路項目整體定位及產品研究課程(編輯修改稿)
2025-01-22 17:24 本頁面
【文章內容簡介】 特色規(guī)劃與產品創(chuàng)新是項目開發(fā)成功的重要構 成因素； 市場定位分析 項目總體定位 “ 兼具度假與自住的高級富人區(qū)” ? 項目的整體容積率達到 ，具有做高檔住宅的基礎； ? 客戶集中在中高收入者； ? 強大的商業(yè)配套和大佘山旅游度假區(qū)概念 項目資源條件基本具備構建低密度豪宅社區(qū)的核心價值（ 1） 原因一： 大佘山概念范圍那低密度別墅類產品未來市場競爭將比較激烈，項目在景觀、人文資源和技術經濟指標上雖無明顯優(yōu)勢，但本案處于真正的佘山腳下，這一點以佘山三號為代表的其他項目難以比肩。 原因二： 項目背對景觀資源為東西兩座佘山，“美”近在眼前，但由于面對老鎮(zhèn)原有雜亂環(huán)境，干擾了別墅相對孤立“隱”的特征，從而對產品價值產生抵沖。通過內部景觀的營造和外部商業(yè)布局處理，“隱”的標準完全可以實現。 項目資源條件基本具備構建低密度豪宅社區(qū)的核心價值（ 2） 產品概念設計 “ 佘山腳下的庭院生活” ? 在整個區(qū)域之中，稱得上佘山腳下的項目只有本項目 和紫園，通過強調 “ 佘山腳下 ” 這個元素，使本項目 的形象從區(qū)域中脫穎而出。 ? 中式文化逐漸走強，傳統居住觀念日益獲得客戶認同 產品組合模式分類 商業(yè)占地 容積率 商業(yè)面積 商業(yè)區(qū)域 容積率 （設定） 總占地 住宅占地 萬方 住宅的建筑面積 住宅區(qū)域 容積率 佘山 3號 容積率 住宅區(qū)域可以全部小面積獨棟。也可以考慮做成獨棟別墅和聯排別墅的混合體 物業(yè)選型 物業(yè)選型 如果做高端獨棟別墅的話，對單價要求高，并且總價對銷售壓力大，不利于快速去化。所以物業(yè)比選主要考慮小面積獨棟和混合型兩種物業(yè)形式進行比較。 物業(yè)組合模式之一：獨棟別墅 物業(yè)組合模式之二：獨棟別墅 +聯排別墅 產品類型 占地面積 建筑面積 容積率 所占比例 獨棟別墅 % 聯排別墅 % 商業(yè) % 合計 100% 單位：萬平方米 物業(yè)選型 物業(yè)選型 現在商業(yè)的位置和整體布局形勢的兩個特點 ： ? 總體體量大。 ? 沒有形成有效的核心 。 其一 ， 減小商業(yè)面積 ， 盡量壓縮商業(yè)的數量 ， 增加住宅的面積比例 ， 商業(yè)廣場基本保留 ， 引入一個賣場 ， 打造成周邊生活的核心 ，其它商業(yè) ， 壓縮到現在的一半以內； 物業(yè)選型 其二：現在的商業(yè)體量基本不變 ， 商業(yè)廣場按照區(qū)域生活中心進行打造 ， 減少桃源路商業(yè)面積 ， 在特色商業(yè)街位置增加產權式酒店類物業(yè) ， 依靠產權式物業(yè)投資 、 度假的特性進行去化 。 對商業(yè)布局的修改意見，分為兩個不同的方向： 規(guī)劃分析 獨棟別墅 聯排別墅 商 業(yè) 產權酒店 出入口 出入口 規(guī)劃詮釋 ： ? 桃園路出入口位置，沿街商業(yè)部分取消，避免商業(yè)
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