某路項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品研究課程(編輯修改稿)
2025-01-22 17:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 特色規(guī)劃與產(chǎn)品創(chuàng)新是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要構(gòu) 成因素； 市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目總體定位 “ 兼具度假與自住的高級(jí)富人區(qū)” ? 項(xiàng)目的整體容積率達(dá)到 ，具有做高檔住宅的基礎(chǔ)； ? 客戶集中在中高收入者； ? 強(qiáng)大的商業(yè)配套和大佘山旅游度假區(qū)概念 項(xiàng)目資源條件基本具備構(gòu)建低密度豪宅社區(qū)的核心價(jià)值（ 1） 原因一： 大佘山概念范圍那低密度別墅類產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈，項(xiàng)目在景觀、人文資源和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上雖無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但本案處于真正的佘山腳下，這一點(diǎn)以佘山三號(hào)為代表的其他項(xiàng)目難以比肩。 原因二： 項(xiàng)目背對(duì)景觀資源為東西兩座佘山，“美”近在眼前，但由于面對(duì)老鎮(zhèn)原有雜亂環(huán)境，干擾了別墅相對(duì)孤立“隱”的特征，從而對(duì)產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)生抵沖。通過(guò)內(nèi)部景觀的營(yíng)造和外部商業(yè)布局處理，“隱”的標(biāo)準(zhǔn)完全可以實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目資源條件基本具備構(gòu)建低密度豪宅社區(qū)的核心價(jià)值（ 2） 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) “ 佘山腳下的庭院生活” ? 在整個(gè)區(qū)域之中，稱得上佘山腳下的項(xiàng)目只有本項(xiàng)目 和紫園，通過(guò)強(qiáng)調(diào) “ 佘山腳下 ” 這個(gè)元素，使本項(xiàng)目 的形象從區(qū)域中脫穎而出。 ? 中式文化逐漸走強(qiáng)，傳統(tǒng)居住觀念日益獲得客戶認(rèn)同 產(chǎn)品組合模式分類 商業(yè)占地 容積率 商業(yè)面積 商業(yè)區(qū)域 容積率 （設(shè)定） 總占地 住宅占地 萬(wàn)方 住宅的建筑面積 住宅區(qū)域 容積率 佘山 3號(hào) 容積率 住宅區(qū)域可以全部小面積獨(dú)棟。也可以考慮做成獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅的混合體 物業(yè)選型 物業(yè)選型 如果做高端獨(dú)棟別墅的話，對(duì)單價(jià)要求高，并且總價(jià)對(duì)銷售壓力大，不利于快速去化。所以物業(yè)比選主要考慮小面積獨(dú)棟和混合型兩種物業(yè)形式進(jìn)行比較。 物業(yè)組合模式之一：獨(dú)棟別墅 物業(yè)組合模式之二：獨(dú)棟別墅 +聯(lián)排別墅 產(chǎn)品類型 占地面積 建筑面積 容積率 所占比例 獨(dú)棟別墅 % 聯(lián)排別墅 % 商業(yè) % 合計(jì) 100% 單位：萬(wàn)平方米 物業(yè)選型 物業(yè)選型 現(xiàn)在商業(yè)的位置和整體布局形勢(shì)的兩個(gè)特點(diǎn) ： ? 總體體量大。 ? 沒有形成有效的核心 。 其一 ， 減小商業(yè)面積 ， 盡量壓縮商業(yè)的數(shù)量 ， 增加住宅的面積比例 ， 商業(yè)廣場(chǎng)基本保留 ， 引入一個(gè)賣場(chǎng) ， 打造成周邊生活的核心 ，其它商業(yè) ， 壓縮到現(xiàn)在的一半以內(nèi)； 物業(yè)選型 其二：現(xiàn)在的商業(yè)體量基本不變 ， 商業(yè)廣場(chǎng)按照區(qū)域生活中心進(jìn)行打造 ， 減少桃源路商業(yè)面積 ， 在特色商業(yè)街位置增加產(chǎn)權(quán)式酒店類物業(yè) ， 依靠產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資 、 度假的特性進(jìn)行去化 。 對(duì)商業(yè)布局的修改意見，分為兩個(gè)不同的方向： 規(guī)劃分析 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 商 業(yè) 產(chǎn)權(quán)酒店 出入口 出入口 規(guī)劃詮釋 ： ? 桃園路出入口位置，沿街商業(yè)部分取消，避免商業(yè)
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