福州x地塊的行銷(xiāo)建議(編輯修改稿)
2025-07-24 16:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 門(mén)2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運(yùn)星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達(dá)富地829203100太陽(yáng)都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場(chǎng)售價(jià)租金（1）太陽(yáng)都市商場(chǎng)均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開(kāi)發(fā)商自售，商場(chǎng)已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購(gòu)物中心。（2）龍達(dá)富地店面：25000元/M27000元/M28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)租金，位置較佳：5060元/M2月，其次4050元/M2月2002年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是紅火的一年，通過(guò)對(duì)2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和透視，進(jìn)一步把握2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)。2002年我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持7%的穩(wěn)步增長(zhǎng)速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴(kuò)南進(jìn)”的加速推進(jìn)以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購(gòu)房能力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，2002年福州市房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2002年福州住宅消費(fèi)市場(chǎng)將有以下熱點(diǎn)： (一)各板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，新區(qū)的大盤(pán)將是購(gòu)房者的消費(fèi)熱點(diǎn)隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線(xiàn)以外的新樓盤(pán)競(jìng)相崛起，例如“世紀(jì)佳園”“融僑錦江”“美景良城”“海景花園”等樓盤(pán)新秀將大大擴(kuò)充福州市樓盤(pán)供應(yīng)量，增加居民購(gòu)房余地。東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤(pán)又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤(pán)推出。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)“福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū)，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身示范社區(qū)”。據(jù)了解東西板塊的主要客戶(hù)群體區(qū)域來(lái)源于鼓樓、臺(tái)江的居民和二市六縣的人士。北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤(pán)如“藍(lán)山四季”“時(shí)代經(jīng)典”“錦繡文華”“米羅時(shí)代”等將對(duì)鼓樓區(qū)的機(jī)關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對(duì)中心城區(qū)的樓盤(pán)造成較大威脅。西區(qū)板塊的“美景良城”“閩賦苑”“中利佳園”“世紀(jì)佳園”等也蓄勢(shì)而發(fā)，對(duì)其周邊區(qū)域的客戶(hù)群體產(chǎn)生極大的吸引力。江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開(kāi)發(fā)商“搶灘”的焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目標(biāo)?！叭趦S錦江”“水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅”“金山碧水”等大盤(pán)將深受歡迎。（二）充滿(mǎn)個(gè)性化的房型將會(huì)受購(gòu)房者的歡迎隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及生活層次的提升，過(guò)去40～50平方的套房已不受歡迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購(gòu)房者關(guān)注的主力戶(hù)型。在其居住面積基本滿(mǎn)足后，便要求空間功能的多樣化。如用餐、聊天、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤(pán)的應(yīng)運(yùn)而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會(huì)上，占參展樓盤(pán)的40％以上。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”主題，“米羅時(shí)代”體現(xiàn)“簡(jiǎn)約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購(gòu)房趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。（三）住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開(kāi)在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤(pán)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常明顯，價(jià)位比以往有所上升，據(jù)了解，每平米均價(jià)超過(guò)3000元的樓盤(pán)有10多個(gè)，均價(jià)在2500～3000元/M2的樓盤(pán)占一半，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)成交額位于前三名的樓盤(pán)，其單價(jià)都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可見(jiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者主要關(guān)注的仍是價(jià)位問(wèn)題，但由于我國(guó)已加入WTO，許多購(gòu)房者正處于觀望態(tài)度。此外，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)。 三、區(qū)域板塊與個(gè)案開(kāi)發(fā)個(gè)案區(qū)域簡(jiǎn)析個(gè)案 X地塊座落于臺(tái)江區(qū)五一南路與江濱路T字交叉的西側(cè)，緊鄰華聯(lián)商廈，與元洪城（購(gòu)物廣場(chǎng)）并排相列，榕城古街為鄰。地塊面積約8～9畝，呈 形分布，在與臺(tái)江路之間隔著臺(tái)順百貨，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。臺(tái)江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來(lái)，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時(shí)的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線(xiàn)的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺(tái)江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對(duì)應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。由于臺(tái)江交通優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長(zhǎng)樂(lè)等商人）的自由商貿(mào)者來(lái)經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。多數(shù)經(jīng)營(yíng)者賺了錢(qián)之后在附近安居樂(lè)業(yè)，選擇臺(tái)江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。據(jù)了解，到目前，上述類(lèi)型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對(duì)較低?，F(xiàn)在，全區(qū)面積18平方公里，轄12個(gè)街道159個(gè)居民委員會(huì)，外來(lái)人口眾多，區(qū)域人文結(jié)構(gòu)多元化。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)、元洪購(gòu)物城等均座落于臺(tái)江區(qū)、臺(tái)江路，就臺(tái)江區(qū)而言，臺(tái)江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點(diǎn)。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺(tái)江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境。在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺(tái)江區(qū)購(gòu)房，而主力客源為長(zhǎng)樂(lè)、福清、連江等周邊縣在福州（臺(tái)江）從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉(cāng)山和臺(tái)江本區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。也因此，構(gòu)成了臺(tái)江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購(gòu)房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以?xún)r(jià)格為首要考量因素。但自2000年江濱大道的建設(shè)以后，以江濱路沿線(xiàn)為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內(nèi)人士推崇與市場(chǎng)的高度認(rèn)可。
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