【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率僅做參考，具體明確需根據(jù)項(xiàng)目策略執(zhí)行時(shí)重新確定 【 商業(yè)眾籌 方式：承諾回購(gòu) 】 設(shè)置逆回購(gòu)政策，建議在基金起息日的第 5年，開放回購(gòu)窗口，份額持有者滿足一定的條件之后可提出申請(qǐng)： 一種是以原價(jià)加上 3年利息的金額購(gòu)回份額；另一種是投資者保留份額，一次性支付 3年的利息，隨后關(guān)閉回購(gòu)窗口； 在制定年回報(bào)率的過(guò)程中，第 45年的回報(bào)率略高于第 13年，以此鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有； 第 5年開放回購(gòu)窗口時(shí)，將只能選擇購(gòu)回全部份額； 回購(gòu)時(shí)無(wú)需認(rèn)定當(dāng)初購(gòu)買者，只認(rèn)定現(xiàn)份額持有者，以此鼓勵(lì)投資者之間相互流通； 活動(dòng)細(xì)則 假設(shè)投資者 A購(gòu)買了 1份理財(cái)產(chǎn)品，份額金額為 10萬(wàn)元，前三年回報(bào)率 8%，第 45年回報(bào)率 9% 第三年 第五年 投資者 A選擇回購(gòu)，則回購(gòu)并支付： 10萬(wàn)元 +10萬(wàn)元 *8%*3=124000元 投資者 A選擇繼續(xù)持有，則支付 3年利息，金額為： 10萬(wàn)元 *8%*3=24000元 此后關(guān)閉回購(gòu)窗口，投資者 A繼續(xù)持有份額 投資者 A選擇回購(gòu)，則回購(gòu)并支付： 10萬(wàn)元 +10萬(wàn)元 *9%*2=118000元 + 商業(yè)策略 —— 招商先行 針對(duì)周邊消費(fèi)客群特征，年輕、有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 業(yè)態(tài)主題滿足其需求 針對(duì)購(gòu)買商業(yè)的潛在客戶，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)良好的商業(yè)招商氛圍及業(yè)態(tài)主題規(guī)劃， 給予更大的投資信心 針對(duì)租戶，招商先行， 有利于主力店的前期設(shè)計(jì)及規(guī)劃，避免商業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺陷 活動(dòng)地點(diǎn)： 無(wú)錫高端酒店 活動(dòng)目的 ：提升區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值、樹立投資信以及心商業(yè)眾籌宣布 邀請(qǐng)人員： 無(wú)錫當(dāng)?shù)孛襟w、商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士、前期積累客戶、企業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)層人員以及周邊居民 活動(dòng)主題：新區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展論壇、投資理財(cái)觀、眾籌概念灌輸 【 商業(yè)銷售：樹立信心 —— 開展論壇峰會(huì) 】 要建造一個(gè)充滿活力的市場(chǎng)，一個(gè)生命力旺盛的商業(yè)綜合體，招商一定要先行！ 【 商業(yè)銷售：樹立信心 —— 招商發(fā)布會(huì) 】 活動(dòng)地點(diǎn)： 無(wú)錫高端酒店 活動(dòng)目的 ：宣傳項(xiàng)目，構(gòu)建一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)，獲取意向招商客戶 邀請(qǐng)人員： 無(wú)錫當(dāng)?shù)孛襟w、無(wú)錫各大品牌商家，尤其是以年輕人為主力客群的品牌商家為主，以及富有特色主題的品牌商家 活動(dòng)主題：項(xiàng)目發(fā)布會(huì) +招商大會(huì) 4 PART. 4 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 此種方法以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)， 充分考慮市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。是市場(chǎng)較為常用的定價(jià)方法， 對(duì)保持市場(chǎng)價(jià)格的平衡起到一定作用。 比較對(duì)象 比較因素 比較方法 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品在售項(xiàng)目較少，故選取市場(chǎng)口碑好、銷售情況良好的辦公項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，目前選取項(xiàng)目有 融僑觀邸、美新玫瑰大道、華宇觀瀾、花樣年花郡 針對(duì)住宅產(chǎn)品定價(jià)，對(duì)比因素主要有以下幾方面： 地段、規(guī)劃配套、物業(yè)形態(tài)、園林規(guī)劃、規(guī)模狀況、會(huì)所配套、建筑檔次、戶型特點(diǎn)、物業(yè)管理等 以本案為準(zhǔn)，對(duì)其它樓盤打分，并結(jié)合權(quán)重進(jìn)行系數(shù)累加 ? 本案住宅部分選取市場(chǎng)上主要與本案有參考性的同類產(chǎn)品，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格測(cè)算 我司將以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)，采取市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià) 住宅定價(jià) 區(qū)域售價(jià) 按照現(xiàn)階段“以價(jià)換量去庫(kù)存”的背景來(lái)看，目前市場(chǎng)情況下區(qū)域內(nèi)高層合理售價(jià)是 68006900元 /平米 權(quán)重 比對(duì)因素 本案 融僑觀邸 美新玫瑰大道 華宇觀瀾 花樣年花郡 30% 地段因素 評(píng)分 100 105 105 105 105 20% 規(guī)劃 配套 評(píng)分 100 90 85 95 95 10% 物業(yè)形態(tài) 評(píng)分 100 95 95 95 95 10% 園林規(guī)劃 評(píng)分 100 95 90 100 100 10% 規(guī)模狀況 評(píng)分 100 95 90 100 100 5% 會(huì)所配套 評(píng)分 100 95 90 100 100 5% 建筑檔次 評(píng)分 100 100 90 100 100 5% 戶型特點(diǎn) 評(píng)分 100 100 100 100 100 5% 物業(yè)管理 評(píng)分 100 100 90 110 110 累加系數(shù) 參考權(quán)重 20% 30% 30% 20% 修正價(jià)格 成交價(jià)格 本案高層住宅價(jià)格 6900元 /平米 綜合考慮市場(chǎng)實(shí)際行情及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判，建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略采 取以價(jià)換量 的模式， 極限售價(jià)不超過(guò) 7000元 /平米 住宅極限價(jià)格 本案開發(fā)體量巨大，為后期項(xiàng)目考慮，價(jià)格難以上漲過(guò)多 周邊項(xiàng)目共享配套，無(wú)法是本案有明顯提升 現(xiàn)階段內(nèi)，仍以以價(jià)換量去庫(kù)存為主旋律，預(yù)計(jì)未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，難以改變 現(xiàn)階段區(qū)域住宅市場(chǎng)合理售價(jià) 高層： 68006900元 /平米 極限價(jià)格 靜態(tài)評(píng)估 商業(yè)定價(jià) 比較對(duì)象 比較因素 選取寶山區(qū)在售綜合體項(xiàng)目：新城樂(lè)天街、潤(rùn)澤 18區(qū)、恒盛第一國(guó)際、金科米蘭廣場(chǎng)作為類比樓盤進(jìn)行參考 針對(duì)商業(yè)定價(jià)，所對(duì)比因素主要有以下幾方面： 地段因素、規(guī)劃與配套、物業(yè)形態(tài)、規(guī)劃、規(guī)模狀況、建筑檔次、車位數(shù)量、物業(yè)管理 等 它是將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法 本案商業(yè)部分選取市場(chǎng)上主要在售商業(yè)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格測(cè)算 與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不直接相關(guān)，定價(jià)不利于競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 我司將以周邊商業(yè)的價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)，采取市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià) 區(qū)域售價(jià) 目前市場(chǎng)情況下區(qū)域內(nèi)商鋪合理售價(jià)（均價(jià)）是 20239元 /平米，但考慮周邊項(xiàng)目實(shí)際難以去化，預(yù)計(jì)售價(jià)仍將下調(diào) 項(xiàng)目指標(biāo) 權(quán)重 本項(xiàng)目 新城樂(lè)天街 潤(rùn)澤 18區(qū) 恒盛第一國(guó)際 金科米蘭廣場(chǎng) 地理位置 12% 100 100 120 80 100 交通情況 9% 100 90 110 85 95 商業(yè)氛圍 14% 100 90 115 80 90 人流量情況 11% 100 95 120 80 95 車流量情況 7% 100 95 120 80 95 建筑外觀 6% 100 90 100 95 95 項(xiàng)目規(guī)模 6% 100 90 100 90 90 停車位 6% 100 95 100 90 95 經(jīng)營(yíng)管理 8% 100 95 105 90 95 經(jīng)營(yíng)商實(shí)力信譽(yù) 8% 100 95 110 95 95 未來(lái)發(fā)展 13% 100 100 100 100 100 系數(shù)累加 100% 100 項(xiàng)目權(quán)重 1 30% 20% 20% 30% 項(xiàng)目單價(jià)（元 /㎡ ） 20230 20230 18