【正文】 對(duì)商業(yè)氛圍的借助在地勢(shì)上，本案與元洪城、華聯(lián)商廈并排而立，東側(cè)隔五一南路即為元洪城，西側(cè)隔一約10米的車(chē)道，即為已將近“歇業(yè)”的華聯(lián)百貨，而北面即與臺(tái)江路之間尚有30余米的距離，中間夾雜著臺(tái)順百貨。一、 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析本案的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售將受到本區(qū)域板塊同類(lèi)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)分流與客源爭(zhēng)奪，并且將是十分嚴(yán)峻而激烈的，具體表現(xiàn)在住宅和商業(yè)這兩個(gè)不同類(lèi)型的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)有效客源的發(fā)掘與整流上，以下將就本案兩個(gè)不同部分的產(chǎn)品作不同的競(jìng)爭(zhēng)分析。當(dāng)然，上述的需求分析并不是絕對(duì)分離，在一定程度上是相互滲透和互補(bǔ)的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族外地企業(yè)駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求本地投資需求綜合樓寫(xiě)字樓 周邊縣進(jìn)城族本市舊房改造戶外來(lái)人口定居郊區(qū)進(jìn)城族家庭結(jié)構(gòu)分離組織新家庭換房族從市場(chǎng)總體分析，福州房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施與推進(jìn)，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設(shè)，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴(kuò)大，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的實(shí)施，和國(guó)家對(duì)戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進(jìn)城購(gòu)房的有效需求；二是人口的自然增長(zhǎng)與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購(gòu)房與二次購(gòu)房將同比持續(xù)增長(zhǎng)；三是中國(guó)目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。但自2000年江濱大道的建設(shè)以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內(nèi)人士推崇與市場(chǎng)的高度認(rèn)可。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)、元洪購(gòu)物城等均座落于臺(tái)江區(qū)、臺(tái)江路，就臺(tái)江區(qū)而言，臺(tái)江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點(diǎn)。由于臺(tái)江交通優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長(zhǎng)樂(lè)等商人）的自由商貿(mào)者來(lái)經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。此外，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)。如用餐、聊天、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開(kāi)發(fā)商“搶灘”的焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目標(biāo)。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬(wàn)平方米，號(hào)稱“福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū)，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身示范社區(qū)”。月2002年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是紅火的一年，通過(guò)對(duì)2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和透視，進(jìn)一步把握2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)。（3）品牌知名度福州居民知識(shí)文化水平較高，其消費(fèi)群體消費(fèi)檔次也相對(duì)較高，具有較強(qiáng)的品牌消費(fèi)意識(shí)，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，即使在價(jià)位較高的情況下，也深受大多數(shù)消費(fèi)者青睞。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對(duì)自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應(yīng)的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺(tái) 福 東 倉(cāng) 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域?qū)οM(fèi)者的吸引力已超過(guò)了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺(tái)江區(qū)的選擇率在中間水平，％。年家庭收入在3～5萬(wàn)元，％，％，％，％。福州市住宅類(lèi)型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無(wú)電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價(jià)格與規(guī)模首先從價(jià)格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內(nèi)，價(jià)格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價(jià)格與規(guī)模絕大多數(shù)消費(fèi)者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進(jìn)”的重點(diǎn)工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價(jià)在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷(xiāo)局面。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析1）、影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要考量因素（1）住宅的戶型與面積目前福州消費(fèi)者在戶型選擇上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。2001年福州樓市之所以呈旺銷(xiāo)局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴(kuò)南進(jìn)”的全面實(shí)施，加大對(duì)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及工程配套設(shè)施項(xiàng)目的組織實(shí)施，為廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)造良好的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境。西區(qū)板塊：以楊橋西路為主體，東起白馬路，西接江濱路，由中檔小區(qū)構(gòu)成，板塊均價(jià)在2500元左右。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當(dāng)中隔斷，在消費(fèi)心理上有“遠(yuǎn)郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟(jì)房在此大量開(kāi)發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內(nèi)價(jià)格將被制約而無(wú)法提升。作為政府東拓南移戰(zhàn)略的重要組成部份，江濱路已為眾多開(kāi)發(fā)商所青睞，在江濱板塊上，可借助資源除了臺(tái)江區(qū)原本濃厚的商貿(mào)氛圍，還有獨(dú)一無(wú)二的閩江、江濱花園和江濱大道這三大資源。代表樓盤(pán)有：陽(yáng)光城、東方明珠、名人翠苑等?，F(xiàn)在，五四路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在“福州廣場(chǎng)”與“溫泉花園”板塊上，密密麻麻分布著許多高層建筑，如凱旋花園、信茂廣場(chǎng)、盛世名門(mén)、香謝麗舍等。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價(jià)格從38006200元，均價(jià)約在4700元左右。西二環(huán)板塊：指的是從五四北路與北二環(huán)路交叉點(diǎn)起，沿西二環(huán)路往南經(jīng)過(guò)工業(yè)路至江濱大道止的沿線兩側(cè)。一、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成與分布根據(jù)西方國(guó)家城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化水平小于60％時(shí)，城市建設(shè)和房地