【正文】 、元洪小商品批發(fā)市場、元洪購物城等均座落于臺江區(qū)、臺江路，就臺江區(qū)而言，臺江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點。此外，居民對居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會成為樓盤的重要賣點。江濱板塊憑借其得天獨厚的自然和景觀優(yōu)勢，不但成為諸多開發(fā)商“搶灘”的焦點，而且也是眾多購房者的首選目標。月2002年福州市住宅消費市場需求預測分析回顧2001年福州市房地產市場發(fā)展態(tài)勢，可以說是紅火的一年，通過對2001年福州市房地產市場的分析和透視，進一步把握2002年的房地產市場需求走勢。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴南進”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺 福 東 倉 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域對消費者的吸引力已超過了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺江區(qū)的選擇率在中間水平，％。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價格與規(guī)模首先從價格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內，價格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價格與規(guī)模絕大多數(shù)消費者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進”的重點工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內配套設施完善，為大多數(shù)公務員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴南進”的全面實施，加大對新區(qū)基礎設施及工程配套設施項目的組織實施，為廣大房地產開發(fā)商營造良好的開發(fā)建設環(huán)境。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當中隔斷，在消費心理上有“遠郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟房在此大量開發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內價格將被制約而無法提升。代表樓盤有：陽光城、東方明珠、名人翠苑等。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價格從38006200元，均價約在4700元左右。一、福州房地產市場的構成與分布根據(jù)西方國家城市建設和房地產開發(fā)的經(jīng)驗，當城市化水平小于60％時，城市建設和房地產開發(fā)的地域方向主要是水平方向擴展，即向城市建成外圍的郊區(qū)或沿道路兩側帶狀擴展，或“攤大餅”式地向外環(huán)狀拓展，亦即所謂的“郊區(qū)城市化”。福州各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2000年 ，％，％全市商品房空置面積106萬M2 ，％其中住宅空置面積48萬M2 ，％市區(qū)商品房平均價格2658元/M2 ，％1999年5月國務院正式批準的“福州城市總全規(guī)劃（19952010年）”，福州將建成中國東南沿海經(jīng)貿中心，并向國際化大都市方向發(fā)展。按不同的市場要素，即土地資源、相關環(huán)境資源、開發(fā)規(guī)模、樓盤素質與整體價格水平等構成因素的不同，予以區(qū)分，福州的地產從政府規(guī)劃、商業(yè)價值、地理地段、生活配套、生活形態(tài)及民俗文化等綜合因素集合而成，并可劃分為8個板塊，分別是：西二環(huán)板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場板塊、市中心區(qū)板塊、北區(qū)板塊、東區(qū)板塊及西區(qū)板塊。在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融機構寫字樓、酒店賓館，現(xiàn)在，CBD雖然已易地規(guī)劃而建，但這些項目隨之遷移已是不現(xiàn)實，在今后的很長一段時間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著。而最為關鍵的是，江濱路作為福州的CBD發(fā)展規(guī)劃，已得到國務院的批準，屆時寫字樓、銀行、賓館、信息中心、展覽中心等將集中于此，福州亦得有“外灘”形象。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個案。4）、福州經(jīng)濟水平的持續(xù)增長，在相當程度上保證了居民的購房需求與購買承受能力。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產市場潛在消費者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。高層因其售價水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買得起此類型房子。東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤推出。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。臺江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來，均是福州市最為繁華的商貿中心，在舊時的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿人士，相對應的也形成了獨立的生活方式和居住文化。也因此，構成了臺江獨特的消費習性，即以實惠型的購房消費，主要體現(xiàn)在以價格為首要考量因素。其實，在任何一個項目的開發(fā)銷售表象下，都有一股市場能量的運動在支撐與引導，有效地策劃即在于對此種市場能量認識的基礎上，在可能的范圍內，設定目標客戶的階層、品位與檔次，設定產品的風格、空間與檔次，再將經(jīng)過個性化、風格化的產品傳達給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導市場能量。臺江區(qū)自福州有史以來，就因地域交通優(yōu)勢，而一直是福州的商貿中心，但在以前的福州，臺江的商貿發(fā)達，基本是以初級的工業(yè)農貿產品的批發(fā)交易市場。目前平均售價在4500元左右。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場差異性，以求達到一枝獨秀、花滿枝頭。建筑是內容和形式的統(tǒng)一體，融合實用與美觀的兩個目的。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個共同的缺點，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時，在戶型的通風采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。目前，如下所提出的項目開發(fā)的三個參考方案，是經(jīng)過嚴謹而又細致的市場調研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念