【正文】 落于臺(tái)江區(qū)、臺(tái)江路，就臺(tái)江區(qū)而言，臺(tái)江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點(diǎn)。此外，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤的重要賣點(diǎn)。江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開發(fā)商“搶灘”的焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目標(biāo)。月2002年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是紅火的一年，通過(guò)對(duì)2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和透視，進(jìn)一步把握2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對(duì)自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應(yīng)的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺(tái) 福 東 倉(cāng) 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域?qū)οM(fèi)者的吸引力已超過(guò)了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺(tái)江區(qū)的選擇率在中間水平，％。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無(wú)電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價(jià)格與規(guī)模首先從價(jià)格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內(nèi)，價(jià)格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價(jià)格與規(guī)模絕大多數(shù)消費(fèi)者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進(jìn)”的重點(diǎn)工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價(jià)在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴(kuò)南進(jìn)”的全面實(shí)施，加大對(duì)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及工程配套設(shè)施項(xiàng)目的組織實(shí)施，為廣大房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當(dāng)中隔斷，在消費(fèi)心理上有“遠(yuǎn)郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟(jì)房在此大量開發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內(nèi)價(jià)格將被制約而無(wú)法提升。代表樓盤有：陽(yáng)光城、東方明珠、名人翠苑等。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價(jià)格從38006200元，均價(jià)約在4700元左右。一、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成與分布根據(jù)西方國(guó)家城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化水平小于60％時(shí)，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的地域方向主要是水平方向擴(kuò)展，即向城市建成外圍的郊區(qū)或沿道路兩側(cè)帶狀擴(kuò)展，或“攤大餅”式地向外環(huán)狀拓展，亦即所謂的“郊區(qū)城市化”。福州各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2000年 ，％，％全市商品房空置面積106萬(wàn)M2 ，％其中住宅空置面積48萬(wàn)M2 ，％市區(qū)商品房平均價(jià)格2658元/M2 ，％1999年5月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)的“福州城市總?cè)?guī)劃（19952010年）”，福州將建成中國(guó)東南沿海經(jīng)貿(mào)中心，并向國(guó)際化大都市方向發(fā)展。按不同的市場(chǎng)要素，即土地資源、相關(guān)環(huán)境資源、開發(fā)規(guī)模、樓盤素質(zhì)與整體價(jià)格水平等構(gòu)成因素的不同，予以區(qū)分，福州的地產(chǎn)從政府規(guī)劃、商業(yè)價(jià)值、地理地段、生活配套、生活形態(tài)及民俗文化等綜合因素集合而成，并可劃分為8個(gè)板塊，分別是：西二環(huán)板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場(chǎng)板塊、市中心區(qū)板塊、北區(qū)板塊、東區(qū)板塊及西區(qū)板塊。在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融機(jī)構(gòu)寫字樓、酒店賓館，現(xiàn)在，CBD雖然已易地規(guī)劃而建，但這些項(xiàng)目隨之遷移已是不現(xiàn)實(shí)，在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著。而最為關(guān)鍵的是，江濱路作為福州的CBD發(fā)展規(guī)劃，已得到國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，屆時(shí)寫字樓、銀行、賓館、信息中心、展覽中心等將集中于此，福州亦得有“外灘”形象。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個(gè)案。4）、福州經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增長(zhǎng)，在相當(dāng)程度上保證了居民的購(gòu)房需求與購(gòu)買承受能力。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。高層因其售價(jià)水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買得起此類型房子。東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤推出。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。臺(tái)江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來(lái)，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時(shí)的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺(tái)江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對(duì)應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。也因此，構(gòu)成了臺(tái)江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購(gòu)房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以價(jià)格為首要考量因素。其實(shí)，在任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售表象下，都有一股市場(chǎng)能量的運(yùn)動(dòng)在支撐與引導(dǎo)，有效地策劃即在于對(duì)此種市場(chǎng)能量認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在可能的范圍內(nèi)，設(shè)定目標(biāo)客戶的階層、品位與檔次，設(shè)定產(chǎn)品的風(fēng)格、空間與檔次，再將經(jīng)過(guò)個(gè)性化、風(fēng)格化的產(chǎn)品傳達(dá)給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導(dǎo)市場(chǎng)能量。臺(tái)江區(qū)自福州有史以來(lái)，就因地域交通優(yōu)勢(shì)，而一直是福州的商貿(mào)中心，但在以前的福州，臺(tái)江的商貿(mào)發(fā)達(dá)，基本是以初級(jí)的工業(yè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)交易市場(chǎng)。目前平均售價(jià)在4500元左右。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場(chǎng)差異性，以求達(dá)到一枝獨(dú)秀、花滿枝頭。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實(shí)用與美觀的兩個(gè)目的。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個(gè)共同的缺點(diǎn)，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時(shí)，在戶型的通風(fēng)采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。目前，如下所提出的項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)參考方案，是經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)而又細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念