【正文】 福州某地塊市場調(diào)研分析和開發(fā)行銷建議福州是福建省省會和全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，現(xiàn)轄5區(qū)2市6縣，其中城區(qū)面積1043平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，，流動人口約50萬人。福州各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2000年 ，％，％全市商品房空置面積106萬M2 ，％其中住宅空置面積48萬M2 ，％市區(qū)商品房平均價格2658元/M2 ，％1999年5月國務院正式批準的“福州城市總?cè)?guī)劃（19952010年）”，福州將建成中國東南沿海經(jīng)貿(mào)中心，并向國際化大都市方向發(fā)展。作為福州城市總體規(guī)劃的重要組成部份，福州將傾力打造CBD——即中央商務區(qū)。所謂的中央商務區(qū)，是集金融、貿(mào)易、專業(yè)服務、會展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，并配備完善便捷的交通通訊等現(xiàn)代基礎(chǔ)設施和良好環(huán)境的城市商務活動的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運作特征，在布局上，它是城市空間形態(tài)的象征，能突出城市景觀和特有的識別性。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動，標志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴大到170平方公里。因此，而掀起一輪新的房地產(chǎn)開發(fā)建設高潮，那么福州的房市到底會朝什么方向發(fā)展，2002年的市場又將是如何呢。一、福州房地產(chǎn)市場的構(gòu)成與分布根據(jù)西方國家城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，當城市化水平小于60％時，城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)的地域方向主要是水平方向擴展，即向城市建成外圍的郊區(qū)或沿道路兩側(cè)帶狀擴展，或“攤大餅”式地向外環(huán)狀拓展，亦即所謂的“郊區(qū)城市化”。當城市化水平超過60％時，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應的規(guī)模郊應和集聚效應，城市空間擴展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時期。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點有別傳統(tǒng)意義上的城市化進程，城市化空間的擴展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進行的發(fā)展格局。按不同的市場要素，即土地資源、相關(guān)環(huán)境資源、開發(fā)規(guī)模、樓盤素質(zhì)與整體價格水平等構(gòu)成因素的不同，予以區(qū)分，福州的地產(chǎn)從政府規(guī)劃、商業(yè)價值、地理地段、生活配套、生活形態(tài)及民俗文化等綜合因素集合而成，并可劃分為8個板塊，分別是：西二環(huán)板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場板塊、市中心區(qū)板塊、北區(qū)板塊、東區(qū)板塊及西區(qū)板塊。西二環(huán)板塊：指的是從五四北路與北二環(huán)路交叉點起，沿西二環(huán)路往南經(jīng)過工業(yè)路至江濱大道止的沿線兩側(cè)。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。該板塊是99年福州樓市最具品牌號召力的高尚住宅區(qū)，當時均價高達2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。目前，西二環(huán)板塊的開發(fā)已呈飽和狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)除了臨工業(yè)路段將隨著西二環(huán)三期工程而得到發(fā)展外，只有向著銅盤路與福飛路的縱深挖掘、發(fā)展。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價格從38006200元，均價約在4700元左右。五四路溫泉公園路段在早期城市規(guī)劃中，即90年福州的城市規(guī)劃將五四路規(guī)劃為“公建區(qū)”（即CBD的一種不完全認識），因此，將五四路的土地使用控制起來，把寫字樓、銀行等的開發(fā)建設，全放在五四路上。92年后在大福州城市總體發(fā)展規(guī)劃中，綜合考慮到福州城市格局走向的體系上，五四路作為CBD來發(fā)展是不適宜的，因此，重新規(guī)劃在閩江沿岸，主要是為了能夠更好地貫徹“東擴南進”的發(fā)展戰(zhàn)略。在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融機構(gòu)寫字樓、酒店賓館，現(xiàn)在，CBD雖然已易地規(guī)劃而建，但這些項目隨之遷移已是不現(xiàn)實，在今后的很長一段時間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著?，F(xiàn)在，五四路的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“福州廣場”與“溫泉花園”板塊上，密密麻麻分布著許多高層建筑，如凱旋花園、信茂廣場、盛世名門、香謝麗舍等。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務區(qū)的三大資源優(yōu)勢的借助，但因五四路上的項目均屬高層，普通存在著產(chǎn)品設計年份久遠，建設工期過長的問題，這在產(chǎn)品時效性優(yōu)勢越來越短的今天，部份樓盤已感“落伍”的凄涼。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點。板塊區(qū)域內(nèi)以中高檔樓盤為主，而以溫泉型樓盤（住宅）銷路看好，均價36003800元左右。代表樓盤有：陽光城、東方明珠、名人翠苑等。五一廣場板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購物中心，板塊以五一廣場為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價值高于居住價值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價在4500元左右，代表樓盤有：世紀之光、廣場特區(qū)、金源大廈、正大廣場、烏山園景。江濱路板塊：是2000年市政規(guī)劃后迅速發(fā)展的新興板塊，沿閩江沿岸政府出資25億打造出50米的江濱大道，西起洪山橋、東接馬尾青洲大橋，沿江一側(cè)建成園林式綠色長廊，道路以北200米規(guī)劃為建設高級住宅區(qū)，中心商業(yè)區(qū)等。而最為關(guān)鍵的是，江濱路作為福州的CBD發(fā)展規(guī)劃，已得到國務院的批準，屆時寫字樓、銀行、賓館、信息中心、展覽中心等將集中于此，福州亦得有“外灘”形象。作為政府東拓南移戰(zhàn)略的重要組成部份，江濱路已為眾多開發(fā)商所青睞，在江濱板塊上，可借助資源除了臺江區(qū)原本濃厚的商貿(mào)氛圍，還有獨一無二的閩江、江濱花園和江濱大道這三大資源。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項目有：融僑錦江400畝，閩江世紀廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價上也保持在均高水平，多層均價2600元左右，高層均價約在3800元之間。北區(qū)板塊：二環(huán)路以北，以新店為主，從福飛北路開始一直過鐵路口，向新店縱深發(fā)展，該板塊是福州眾多地產(chǎn)板塊中，真正意義上的生活新區(qū)，其主要競爭優(yōu)勢在于低價，平均價格在1600元左右，代表樓盤有：湖前小區(qū)、金城小區(qū)、福日新城等。該板塊將有較大的發(fā)展空間，特別是福州三環(huán)路工程建設的推進，在行政及地理概念上，已被納入福州市區(qū)，因此，房價將有望走高。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當中隔斷，在消費心理上有“遠郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟房在此大量開發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內(nèi)價格將被制約而無法提升。東區(qū)板塊：是福州樓盤最集中的板塊，30余個中等樓盤集中該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。該板塊主要以晉安區(qū)為主，板塊內(nèi)樓盤以中低檔為主角，平均售價約在2300元左右，價格競爭是其主要特征，客戶群主要以王莊和臺江兩地居民購買為主。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個案。西區(qū)板塊：以楊橋西路為主體，東起白馬路，西接江濱路，由中檔小區(qū)構(gòu)成，板塊均價在2500元左右。代表樓盤：世紀佳源、碧水源。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設與交易需求情況分析目前福州