某區(qū)域市場調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議-免費(fèi)閱讀
【正文】 所謂的時(shí)機(jī)尚未成熟。四）戶型設(shè)計(jì)戶型是住宅產(chǎn)品的核心組成部分，好產(chǎn)品關(guān)鍵體現(xiàn)在戶型上，從市場發(fā)展和消費(fèi)需求的走勢(shì)來看，戶型朝著嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性，以及良好的觀景及采光、通風(fēng)的效果的方向發(fā)展。1） 立面作為建筑外在形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要的作用，因此在設(shè)計(jì)中可從局部進(jìn)行變化和處理，如：● 局部鏤空，可做景觀或觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果；● 局部連接，使樓棟之間在空中相通，形成整體；● 陽臺(tái)上進(jìn)行綠化，● 同一立面上施以不同的色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)感；● 將立面的直線變成曲線。好的規(guī)劃可提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。A、B尚待開發(fā)的地塊，是本案潛在的競爭個(gè)案A地塊在本案的對(duì)面，即五一南路與臺(tái)江路的交叉路口處，約在8畝左右已經(jīng)平整，項(xiàng)目待建；B地塊在臺(tái)江路與瀛洲路（美食街）的叉口處，面積在約6～7畝左右，該項(xiàng)目目前已平整，即將著手興建，是本案潛在的直接的競爭項(xiàng)目?，F(xiàn)在，又將面臨著中亭街這號(hào)稱東亞第一室內(nèi)步行街最為直接的沖擊和所謂的中國第一步行購物島，中洲島的潛在競爭。因此在實(shí)際的使用中，行人偏少，商業(yè)形態(tài)在短期內(nèi)還難以形成(視本路段江濱大道得到改造的時(shí)間)。而對(duì)于綜合樓或?qū)懽謽嵌?，其客源的分解則主要為：本地企業(yè)或企業(yè)主；周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族；外地企業(yè)（國內(nèi)、國外）駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求；本地投資需求?，F(xiàn)在，全區(qū)面積18平方公里，轄12個(gè)街道159個(gè)居民委員會(huì)，外來人口眾多，區(qū)域人文結(jié)構(gòu)多元化。（三）住宅市場價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤價(jià)格競爭已經(jīng)非常明顯，價(jià)位比以往有所上升，據(jù)了解，每平米均價(jià)超過3000元的樓盤有10多個(gè)，均價(jià)在2500～3000元/M2的樓盤占一半，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)成交額位于前三名的樓盤，其單價(jià)都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可見，大多數(shù)購房者主要關(guān)注的仍是價(jià)位問題，但由于我國已加入WTO，許多購房者正處于觀望態(tài)度。西區(qū)板塊的“美景良城”“閩賦苑”“中利佳園”“世紀(jì)佳園”等也蓄勢(shì)而發(fā)，對(duì)其周邊區(qū)域的客戶群體產(chǎn)生極大的吸引力。月，其次4050元/M2經(jīng)商階層的客戶群體也占相當(dāng)一部分，他們大多集中在臺(tái)江區(qū)，另外歸國華僑在福州也不少，他們大多選擇較高檔次的樓盤。（2）住宅的類型與結(jié)構(gòu)目前多層無電梯仍深受廣大消費(fèi)者的歡迎，也是福州房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力軍，據(jù)了解，%，%的消費(fèi)者選取小高層，這與福州房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)息息相關(guān)，在福州2001年市中心新推出的項(xiàng)目中，小高層、％、%％，由此可見，市中心區(qū)樓盤的高層時(shí)代呼之欲出。2001年福州房地產(chǎn)交易較為活躍，住宅市場穩(wěn)中有升，在房地產(chǎn)交易會(huì)的拉動(dòng)下，全力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易突破60億，商品房預(yù)售突破100億大關(guān)，據(jù)了解2001年11月份的福州房地產(chǎn)交易會(huì)，以成交額5億元的好成績拉下帷幕，由此可見，2001年福州房地產(chǎn)市場是紅火的一年。該板塊將有較大的發(fā)展空間，特別是福州三環(huán)路工程建設(shè)的推進(jìn)，在行政及地理概念上，已被納入福州市區(qū)，因此，房價(jià)將有望走高。板塊區(qū)域內(nèi)以中高檔樓盤為主，而以溫泉型樓盤（住宅）銷路看好，均價(jià)36003800元左右。目前，西二環(huán)板塊的開發(fā)已呈飽和狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)除了臨工業(yè)路段將隨著西二環(huán)三期工程而得到發(fā)展外，只有向著銅盤路與福飛路的縱深挖掘、發(fā)展。因此，而掀起一輪新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)高潮，那么福州的房市到底會(huì)朝什么方向發(fā)展，2002年的市場又將是如何呢。作為福州城市總體規(guī)劃的重要組成部份，福州將傾力打造CBD——即中央商務(wù)區(qū)。西二環(huán)板塊：指的是從五四北路與北二環(huán)路交叉點(diǎn)起，沿西二環(huán)路往南經(jīng)過工業(yè)路至江濱大道止的沿線兩側(cè)。現(xiàn)在，五四路的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“福州廣場”與“溫泉花園”板塊上，密密麻麻分布著許多高層建筑，如凱旋花園、信茂廣場、盛世名門、香謝麗舍等。作為政府東拓南移戰(zhàn)略的重要組成部份，江濱路已為眾多開發(fā)商所青睞，在江濱板塊上，可借助資源除了臺(tái)江區(qū)原本濃厚的商貿(mào)氛圍，還有獨(dú)一無二的閩江、江濱花園和江濱大道這三大資源。西區(qū)板塊：以楊橋西路為主體，東起白馬路，西接江濱路，由中檔小區(qū)構(gòu)成，板塊均價(jià)在2500元左右。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析1）、影響消費(fèi)者購房的主要考量因素（1）住宅的戶型與面積目前福州消費(fèi)者在戶型選擇上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。年家庭收入在3～5萬元，％，％，％，％。（3）品牌知名度福州居民知識(shí)文化水平較高，其消費(fèi)群體消費(fèi)檔次也相對(duì)較高，具有較強(qiáng)的品牌消費(fèi)意識(shí)，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤，即使在價(jià)位較高的情況下，也深受大多數(shù)消費(fèi)者青睞。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬平方米，號(hào)稱“福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū)，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身示范社區(qū)”。如用餐、聊天、娛樂、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。由于臺(tái)江交通優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長樂等商人）的自由商貿(mào)者來經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。但自2000年江濱大道的建設(shè)以后，以江濱路沿線為核心的“福州外灘”之概念成形并倍受業(yè)內(nèi)人士推崇與市場的高度認(rèn)可。一、 個(gè)案競爭分析本案的開發(fā)銷售將受到本區(qū)域板塊同類質(zhì)競爭項(xiàng)目的市場分流與客源爭奪，并且將是十分嚴(yán)峻而激烈的，具體表現(xiàn)在住宅和商業(yè)這兩個(gè)不同類型的產(chǎn)品定位及市場有效客源的發(fā)掘與整流上，以下將就本案兩個(gè)不同部分的產(chǎn)品作不同的競爭分析。但自從受榕城古街建立的促進(jìn)，元洪購物廣場的出現(xiàn)，以及現(xiàn)在中亭街這一福州百年老字號(hào)的改造后的重新投入使用，和江濱大道與七大公園開發(fā)建設(shè)，有效提升了區(qū)域板塊的商業(yè)形態(tài)與價(jià)值。于2002元月15日開盤，銷售進(jìn)程緩慢。而問題的關(guān)鍵則是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否建立在市場的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需求。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。那么，要避開高層住宅實(shí)用率不高，戶型采光通風(fēng)不好的通病，其具體的方式有：可在平面的設(shè)計(jì)上予以創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)的塔樓或點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，改為采用深圳較為先進(jìn)的“蝶形”或上海流行的“板式”結(jié)構(gòu)，配合時(shí)尚、流行的飄窗（突窗）和落地轉(zhuǎn)角窗，既可確保實(shí)用率的提高，又可達(dá)到戶戶景觀（觀江景）的良好效果。江景豪宅CBD觀江景七大公園富人區(qū)晶品名宅小戶型25 / 25。本案項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位將在獲得該項(xiàng)目具體的地塊信息和相關(guān)開發(fā)資料的情況下，提交確實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)方案，即準(zhǔn)確而詳盡的產(chǎn)品定位。作為以江景為本案行銷的主要賣點(diǎn)，在建筑內(nèi)涵即色彩的表現(xiàn)上，應(yīng)結(jié)合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調(diào)，著重表現(xiàn)出項(xiàng)目的內(nèi)涵與品
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