【正文】 ，增長47%，住宅施工面積957萬M2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動，標志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴大到170平方公里。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項目有：融僑錦江400畝，閩江世紀廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價上也保持在均高水平，多層均價2600元左右，高層均價約在3800元之間。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。臺江區(qū)樓盤價位一覽表：案 名層數(shù)超價（元/M2）均價（元/M2）樓層差價（元/M2）閩江世紀廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標個案周邊店面及商場售價租金（1）太陽都市商場均價20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購物中心。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會上，占參展樓盤的40％以上。以及，福州未來的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺江因江濱板塊而形象、價值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費者購房首選區(qū)域。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺江區(qū)一直是較為低級和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費結(jié)構(gòu)及人文特征所至。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個%點），脫穎而出取得項目開發(fā)的成功，重點在于市場的定位和產(chǎn)品設(shè)計這兩個環(huán)節(jié)。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。三、包裝與推廣（具體略）資源準備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報媒體投放費用控制認購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價格表模型四、銷售定價與資金回籠通行價格定價法評估外部因素評估內(nèi)部因素收集定價信息消費者需求市場動態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標確定單價確定總價確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型成本加成定價法目標定價法名聲價格定價法端數(shù)定價法市場定價法具體方案暫略。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達出一種風(fēng)格來。如何針對階層客戶的不同需求，設(shè)計出具有項目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機會。而臺江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街（購物廣場），本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺江路還有臺順百貨的阻擋，因此，如何改造地塊的不足，有效導(dǎo)通商業(yè)氛圍與人流，借助榕城古街與元洪購物廣場和步行街的大勢，則是本案商場經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨特的人居文化與生活環(huán)境。“融僑錦江”“水鄉(xiāng)溫泉別墅”“金山碧水”等大盤將深受歡迎。福州市房地產(chǎn)市場價格因素分析福州房地產(chǎn)市場價格差異較大，目前，其價格波動輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價格差異大，主要與以下幾個因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費高達70萬元/畝，因此市中心高層住宅價格較高，大多在3600元/M2以上。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競爭的土地招標拍賣制度，有效推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購房空間。五一廣場板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購物中心，板塊以五一廣場為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價值高于居住價值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價在4500元左右，代表樓盤有：世紀之光、廣場特區(qū)、金源大廈、正大廣場、烏山園景。當(dāng)城市化水平超過60％時，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應(yīng)的規(guī)模郊應(yīng)和集聚效應(yīng)，城市空間擴展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時期。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點有別傳統(tǒng)意義上的城市化進程，城市化空間的擴