【正文】 目前，如下所提出的項目開發(fā)的三個參考方案，是經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)而又細致的市場調(diào)研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實用與美觀的兩個目的。目前平均售價在4500元左右。其實，在任何一個項目的開發(fā)銷售表象下，都有一股市場能量的運動在支撐與引導(dǎo)，有效地策劃即在于對此種市場能量認(rèn)識的基礎(chǔ)上，在可能的范圍內(nèi)，設(shè)定目標(biāo)客戶的階層、品位與檔次，設(shè)定產(chǎn)品的風(fēng)格、空間與檔次，再將經(jīng)過個性化、風(fēng)格化的產(chǎn)品傳達給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導(dǎo)市場能量。臺江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對應(yīng)的也形成了獨立的生活方式和居住文化。東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤推出。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場潛在消費者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個案。在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融機構(gòu)寫字樓、酒店賓館，現(xiàn)在，CBD雖然已易地規(guī)劃而建，但這些項目隨之遷移已是不現(xiàn)實，在今后的很長一段時間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著。福州各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2000年 ，％，％全市商品房空置面積106萬M2 ，％其中住宅空置面積48萬M2 ，％市區(qū)商品房平均價格2658元/M2 ，％1999年5月國務(wù)院正式批準(zhǔn)的“福州城市總?cè)?guī)劃（19952010年）”，福州將建成中國東南沿海經(jīng)貿(mào)中心，并向國際化大都市方向發(fā)展。五四路溫泉板塊：該板塊主要由五四路及溫泉公園周邊的溫泉高層電梯住宅組成，價格從38006200元，均價約在4700元左右。但由于板塊縱深的發(fā)展已被鐵路當(dāng)中隔斷，在消費心理上有“遠郊概念”而難以消除，二是省政府經(jīng)濟房在此大量開發(fā)的制約，將使該地區(qū)被定位在郊區(qū)低檔地段上，在短期內(nèi)價格將被制約而無法提升。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價格與規(guī)模首先從價格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內(nèi)，價格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價格與規(guī)模絕大多數(shù)消費者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進”的重點工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。月2002年福州市住宅消費市場需求預(yù)測分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，可以說是紅火的一年，通過對2001年福州市房地產(chǎn)市場的分析和透視，進一步把握2002年的房地產(chǎn)市場需求走勢。此外，居民對居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會成為樓盤的重要賣點。當(dāng)然，上述的需求分析并不是絕對分離，在一定程度上是相互滲透和互補的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進城一族外地企業(yè)駐榕機構(gòu)產(chǎn)生的需求本地投資需求綜合樓寫字樓 周邊縣進城族本市舊房改造戶外來人口定居郊區(qū)進城族家庭結(jié)構(gòu)分離組織新家庭換房族從市場總體分析，福州房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施與推進，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設(shè)，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴大，以及各項優(yōu)惠措施的實施，和國家對戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進城購房的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是中國目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。從以上分析可知，本案要將商場營銷獲得成功，必須突破一般的操作模式和思路，尋找市場的空白點，和產(chǎn)品的差異化。本案以面臨閩江為項目開發(fā)優(yōu)勢，江景是最大的賣點所在，因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上要突出景觀和觀景的作用與效果。飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動靜分離，自然采光、良好的通風(fēng)效果，均是好戶型不可缺少的構(gòu)成組件。SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場進行建模分析，所得出的結(jié)論是：本案若作為豪宅開發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺順百貨、貨物轉(zhuǎn)運站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關(guān)的配套設(shè)施的滯后，開發(fā)豪宅還欠缺理想。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主（如成本核算不是問題的前提下），以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和特性。特別是其以一期成功而典尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費階層，具有其絕對的資源優(yōu)勢。 臨臺江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內(nèi)很難導(dǎo)通并形成有效的商業(yè)格局由于臺江路屬于福州東西交通聯(lián)動的主干道，更是福州城市進出的交通樞紐，其外側(cè)沿江，內(nèi)側(cè)與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對較低。北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“藍山四季”“時代經(jīng)典”“錦繡文華”“米羅時代”等將對鼓樓區(qū)的機關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。④購房客戶群體來源分析 在福州市購房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購房群體的主力軍。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬M2，%，竣工面積118萬M2，其中完成住宅建設(shè)投資將近46億元