某區(qū)域市場調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議-文庫吧
2025-06-13 14:32 本頁面
【正文】 城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬M2，%，竣工面積118萬M2，其中完成住宅建設(shè)投資將近46億元，增長47%，住宅施工面積957萬M2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。2001年福州房地產(chǎn)交易較為活躍，住宅市場穩(wěn)中有升，在房地產(chǎn)交易會的拉動下，全力實現(xiàn)房地產(chǎn)交易突破60億，商品房預(yù)售突破100億大關(guān)，據(jù)了解2001年11月份的福州房地產(chǎn)交易會，以成交額5億元的好成績拉下帷幕，由此可見，2001年福州房地產(chǎn)市場是紅火的一年。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴南進(jìn)”的全面實施，加大對新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及工程配套設(shè)施項目的組織實施，為廣大房地產(chǎn)開發(fā)商營造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競爭的土地招標(biāo)拍賣制度，有效推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購房空間。3）、住宅消費政策的配套完善和市場服務(wù)體系的提升，如購房落戶政策、住宅置業(yè)擔(dān)保辦法、住宅公積金貸款額度的擴大等，都極大地增強了購房者的投資信心。4）、福州經(jīng)濟水平的持續(xù)增長，在相當(dāng)程度上保證了居民的購房需求與購買承受能力。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析1）、影響消費者購房的主要考量因素（1）住宅的戶型與面積目前福州消費者在戶型選擇上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。由此可見福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費市場的主流。（2）住宅的類型與結(jié)構(gòu)目前多層無電梯仍深受廣大消費者的歡迎，也是福州房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力軍，據(jù)了解，%，%的消費者選取小高層，這與福州房地產(chǎn)開發(fā)趨勢息息相關(guān)，在福州2001年市中心新推出的項目中，小高層、％、%％，由此可見，市中心區(qū)樓盤的高層時代呼之欲出。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價格與規(guī)模首先從價格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內(nèi)，價格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價格與規(guī)模絕大多數(shù)消費者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進(jìn)”的重點工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析（1）潛在消費者特征分析①％，％目前，％是租借房屋居住，23％是自購商品住宅，％是住單位宿舍，％是自購政府福利房和經(jīng)濟適用房，已有物業(yè)（含完全產(chǎn)權(quán)）％，表明福州市當(dāng)前二次、多次置業(yè)者的比例較大。②中高學(xué)歷占較大比例福州市為省會城市，人文環(huán)境較為高尚、成熟，％，％，％，％，說明當(dāng)前購房人群中以中高學(xué)歷為主。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場潛在消費者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。年家庭收入在3～5萬元，％，，％，％，％。目前48％的消費者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會升溫。④購房客戶群體來源分析 在福州市購房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購房群體的主力軍。經(jīng)商階層的客戶群體也占相當(dāng)一部分，他們大多集中在臺江區(qū)，另外歸國華僑在福州也不少，他們大多選擇較高檔次的樓盤。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴南進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的實施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應(yīng)的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺 福 東 倉 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域?qū)οM者的吸引力已超過了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺江區(qū)的選擇率在中間水平，％。福州市房地產(chǎn)市場價格因素分析福州房地產(chǎn)市場價格差異較大，目前，其價格波動輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價格差異大，主要與以下幾個因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費高達(dá)70萬元/畝，因此市中心高層住宅價格較高，大多在3600元/M2以上。（2）樓盤的類型在福州高層住宅售價要比小高層售價高，小高層售價要比多層售價高，目前，福州的多層與小高層由于售價水平相對較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費的主流，占主導(dǎo)地位。高層因其售價水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買得起此類型房子。（3）品牌知名度福州居民知識文化水平較高，其消費群體消費檔次也相對較高，具有較強的品牌消費意識，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤，即使在價位較高的情況下，也深受大多數(shù)消費者青睞。臺江區(qū)樓盤價位一覽表：案 名層數(shù)超價（元/M2）均價（元/M2）樓層差價（元/M2）閩江世紀(jì)廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達(dá)豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100
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