某區(qū)域市場調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 質(zhì)。二）建筑立面與風(fēng)格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識(shí)別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂章，是藝術(shù)、是美的升華。二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來的CBD核心發(fā)展之大勢，以起提升本案開發(fā)的市場營銷勢能，則將是以下將要探討的內(nèi)容。與本案并列的元洪錦江二期是最直接的競爭對手元洪錦江二期以全面詮釋二十一世紀(jì)的尊貴為口號(hào)，突出境界、視野、品質(zhì)、財(cái)富的概念打造江景豪宅，其主力戶型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，面積145～166平方米為主，在總戶數(shù)的476個(gè)單元戶型中占了340個(gè)單元，%的比例。 經(jīng)營定位將是商場營銷成功的主要因素如何在元洪購物廣場及中亭街商業(yè)巨艦的左右夾擊下，尋找經(jīng)營差異化，是本案商場銷售的有力借助點(diǎn)，亦是商場銷售和今后實(shí)際經(jīng)營成功的保障。四、本案的行銷與策劃真正的策劃是對“結(jié)構(gòu)”與“勢”的把握，即對市場能量結(jié)構(gòu)、狀態(tài)與趨勢的了解和介入。在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺(tái)江區(qū)購房，而主力客源為長樂、福清、連江等周邊縣在福州（臺(tái)江）從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉山和臺(tái)江本區(qū)域的購買客戶。地塊面積約8～9畝，呈 形分布，在與臺(tái)江路之間隔著臺(tái)順百貨，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。（二）充滿個(gè)性化的房型將會(huì)受購房者的歡迎隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及生活層次的提升，過去40～50平方的套房已不受歡迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購房者關(guān)注的主力戶型。據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2002年福州住宅消費(fèi)市場將有以下熱點(diǎn)： (一)各板塊競爭激烈，新區(qū)的大盤將是購房者的消費(fèi)熱點(diǎn)隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線以外的新樓盤競相崛起，例如“世紀(jì)佳園”“融僑錦江”“美景良城”“海景花園”等樓盤新秀將大大擴(kuò)充福州市樓盤供應(yīng)量，增加居民購房余地。（2）樓盤的類型在福州高層住宅售價(jià)要比小高層售價(jià)高，小高層售價(jià)要比多層售價(jià)高，目前，福州的多層與小高層由于售價(jià)水平相對較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費(fèi)的主流，占主導(dǎo)地位。②中高學(xué)歷占較大比例福州市為省會(huì)城市，人文環(huán)境較為高尚、成熟，％，％，％，％，說明當(dāng)前購房人群中以中高學(xué)歷為主。3）、住宅消費(fèi)政策的配套完善和市場服務(wù)體系的提升，如購房落戶政策、住宅置業(yè)擔(dān)保辦法、住宅公積金貸款額度的擴(kuò)大等，都極大地增強(qiáng)了購房者的投資信心。該板塊主要以晉安區(qū)為主，板塊內(nèi)樓盤以中低檔為主角，平均售價(jià)約在2300元左右，價(jià)格競爭是其主要特征，客戶群主要以王莊和臺(tái)江兩地居民購買為主。江濱路板塊：是2000年市政規(guī)劃后迅速發(fā)展的新興板塊，沿閩江沿岸政府出資25億打造出50米的江濱大道，西起洪山橋、東接馬尾青洲大橋，沿江一側(cè)建成園林式綠色長廊，道路以北200米規(guī)劃為建設(shè)高級住宅區(qū)，中心商業(yè)區(qū)等。92年后在大福州城市總體發(fā)展規(guī)劃中，綜合考慮到福州城市格局走向的體系上，五四路作為CBD來發(fā)展是不適宜的，因此，重新規(guī)劃在閩江沿岸，主要是為了能夠更好地貫徹“東擴(kuò)南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點(diǎn)有別傳統(tǒng)意義上的城市化進(jìn)程，城市化空間的擴(kuò)展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進(jìn)行的發(fā)展格局。福州某地塊市場調(diào)研分析和開發(fā)行銷建議福州是福建省省會(huì)和全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)轄5區(qū)2市6縣，其中城區(qū)面積1043平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，流動(dòng)人口約50萬人。當(dāng)城市化水平超過60％時(shí)，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴(kuò)大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應(yīng)的規(guī)模郊應(yīng)和集聚效應(yīng)，城市空間擴(kuò)展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時(shí)期。五四路溫泉公園路段在早期城市規(guī)劃中，即90年福州的城市規(guī)劃將五四路規(guī)劃為“公建區(qū)”（即CBD的一種不完全認(rèn)識(shí)），因此，將五四路的土地使用控制起來，把寫字樓、銀行等的開發(fā)建設(shè)，全放在五四路上。五一廣場板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購物中心，板塊以五一廣場為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價(jià)值高于居住價(jià)值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價(jià)在4500元左右，代表樓盤有：世紀(jì)之光、廣場特區(qū)、金源大廈、正大廣場、烏山園景。東區(qū)板塊：是福州樓盤最集中的板塊，30余個(gè)中等樓盤集中該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競爭的土地招標(biāo)拍賣制度，有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購房空間。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析（1）潛在消費(fèi)者特征分析①％，％目前，％是租借房屋居住，23％是自購商品住宅，％是住單位宿舍，％是自購政府福利房和經(jīng)濟(jì)適用房，已有物業(yè)（含完全產(chǎn)權(quán)）％，表明福州市當(dāng)前二次、多次置業(yè)者的比例較大。福州市房地產(chǎn)市場價(jià)格因素分析福州房地產(chǎn)市場價(jià)格差異較大，目前，其價(jià)格波動(dòng)輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價(jià)主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價(jià)格差異大，主要與以下幾個(gè)因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費(fèi)高達(dá)70萬元/畝，因此市中心高層住宅價(jià)格較高，大多在3600元/M2以上。2002年我國的國民經(jīng)濟(jì)將保持7%的穩(wěn)步增長速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴(kuò)南進(jìn)”的加速推進(jìn)以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購房能力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，2002年福州市房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放?！叭趦S錦江”“水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅”“金山碧水”等大盤將深受歡迎。 三、區(qū)域板塊與個(gè)案開發(fā)個(gè)案區(qū)域簡析個(gè)案 X地塊座落于臺(tái)江區(qū)五一南路與江濱路T字交叉的西側(cè)，緊鄰華聯(lián)商廈，與元洪城（購物廣場）并排相列，榕城古街為鄰。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺(tái)江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境。市場潛在需求雖然巨大，但針對具體產(chǎn)品的有效需求卻表現(xiàn)出明顯的不足，因此，細(xì)分目標(biāo)市場，尋找產(chǎn)品與需求的差距，則成了項(xiàng)目開發(fā)前的關(guān)鍵。而臺(tái)江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街（購物廣場），本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺(tái)江路還有臺(tái)順百貨的阻擋，因此，如何改造地塊的不足，有效導(dǎo)通商業(yè)氛圍與人流，借助榕城古街與元洪購物廣場和步行街的大勢，則是本案商場經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。而對于住宅，本案的競爭個(gè)案主要為元洪錦江二期、融僑錦江以及尚待開發(fā)的A、B地塊之潛在威脅。如何針對階層客戶的不同需求，設(shè)計(jì)出具有項(xiàng)目特色且
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