【正文】 向城市建成外圍的郊區(qū)或沿道路兩側(cè)帶狀擴(kuò)展，或“攤大餅”式地向外環(huán)狀拓展，亦即所謂的“郊區(qū)城市化”。作為福州城市總體規(guī)劃的重要組成部份，福州將傾力打造CBD——即中央商務(wù)區(qū)。福州各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2000年 ，％，％全市商品房空置面積106萬M2 ，％其中住宅空置面積48萬M2 ，％市區(qū)商品房平均價(jià)格2658元/M2 ，％1999年5月國務(wù)院正式批準(zhǔn)的“福州城市總?cè)?guī)劃（19952010年）”，福州將建成中國東南沿海經(jīng)貿(mào)中心，并向國際化大都市方向發(fā)展。因此，而掀起一輪新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)高潮，那么福州的房市到底會(huì)朝什么方向發(fā)展，2002年的市場又將是如何呢。按不同的市場要素，即土地資源、相關(guān)環(huán)境資源、開發(fā)規(guī)模、樓盤素質(zhì)與整體價(jià)格水平等構(gòu)成因素的不同，予以區(qū)分，福州的地產(chǎn)從政府規(guī)劃、商業(yè)價(jià)值、地理地段、生活配套、生活形態(tài)及民俗文化等綜合因素集合而成，并可劃分為8個(gè)板塊，分別是：西二環(huán)板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場板塊、市中心區(qū)板塊、北區(qū)板塊、東區(qū)板塊及西區(qū)板塊。目前，西二環(huán)板塊的開發(fā)已呈飽和狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)除了臨工業(yè)路段將隨著西二環(huán)三期工程而得到發(fā)展外，只有向著銅盤路與福飛路的縱深挖掘、發(fā)展。在“公建區(qū)”發(fā)展初期，五四路上就匯集了福州所有的金融機(jī)構(gòu)寫字樓、酒店賓館，現(xiàn)在，CBD雖然已易地規(guī)劃而建，但這些項(xiàng)目隨之遷移已是不現(xiàn)實(shí)，在今后的很長一段時(shí)間里，五四路將朝著“金融街”的方向發(fā)展著。板塊區(qū)域內(nèi)以中高檔樓盤為主，而以溫泉型樓盤（住宅）銷路看好，均價(jià)36003800元左右。而最為關(guān)鍵的是，江濱路作為福州的CBD發(fā)展規(guī)劃，已得到國務(wù)院的批準(zhǔn)，屆時(shí)寫字樓、銀行、賓館、信息中心、展覽中心等將集中于此，福州亦得有“外灘”形象。該板塊將有較大的發(fā)展空間，特別是福州三環(huán)路工程建設(shè)的推進(jìn)，在行政及地理概念上，已被納入福州市區(qū)，因此，房價(jià)將有望走高。代表樓盤有：融僑東區(qū)、三木花園、鼓山苑等個(gè)案。2001年福州房地產(chǎn)交易較為活躍，住宅市場穩(wěn)中有升，在房地產(chǎn)交易會(huì)的拉動(dòng)下，全力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易突破60億，商品房預(yù)售突破100億大關(guān)，據(jù)了解2001年11月份的福州房地產(chǎn)交易會(huì)，以成交額5億元的好成績拉下帷幕，由此可見，2001年福州房地產(chǎn)市場是紅火的一年。4）、福州經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增長，在相當(dāng)程度上保證了居民的購房需求與購買承受能力。（2）住宅的類型與結(jié)構(gòu)目前多層無電梯仍深受廣大消費(fèi)者的歡迎，也是福州房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力軍，據(jù)了解，%，%的消費(fèi)者選取小高層，這與福州房地產(chǎn)開發(fā)趨勢息息相關(guān)，在福州2001年市中心新推出的項(xiàng)目中，小高層、％、%％，由此可見，市中心區(qū)樓盤的高層時(shí)代呼之欲出。③年齡人口及收入狀況分析福州房地產(chǎn)市場潛在消費(fèi)者年齡集中在24～％，28～30歲占27％，31～％，41～％。經(jīng)商階層的客戶群體也占相當(dāng)一部分，他們大多集中在臺江區(qū)，另外歸國華僑在福州也不少，他們大多選擇較高檔次的樓盤。高層因其售價(jià)水平較高，也只有高收入水平的客戶群體才買得起此類型房子。月，其次4050元/M2東區(qū)板塊除了“永升城市花園”“鼓山苑”“融僑東區(qū)”外，新盤又有“大名城”“日出東方”“石鼓琴灣”等大盤推出。西區(qū)板塊的“美景良城”“閩賦苑”“中利佳園”“世紀(jì)佳園”等也蓄勢而發(fā)，對其周邊區(qū)域的客戶群體產(chǎn)生極大的吸引力。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。（三）住宅市場價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤價(jià)格競爭已經(jīng)非常明顯，價(jià)位比以往有所上升，據(jù)了解，每平米均價(jià)超過3000元的樓盤有10多個(gè)，均價(jià)在2500～3000元/M2的樓盤占一半，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)成交額位于前三名的樓盤，其單價(jià)都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可見，大多數(shù)購房者主要關(guān)注的仍是價(jià)位問題，但由于我國已加入WTO，許多購房者正處于觀望態(tài)度。臺江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時(shí)的福州，有兩大“富人區(qū)”，一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳階層的居集地；二是臺江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。現(xiàn)在，全區(qū)面積18平方公里，轄12個(gè)街道159個(gè)居民委員會(huì)，外來人口眾多，區(qū)域人文結(jié)構(gòu)多元化。也因此，構(gòu)成了臺江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以價(jià)格為首要考量因素。而對于綜合樓或?qū)懽謽嵌?，其客源的分解則主要為：本地企業(yè)或企業(yè)主；周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族；外地企業(yè)（國內(nèi)、國外）駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求；本地投資需求。其實(shí)，在任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售表象下，都有一股市場能量的運(yùn)動(dòng)在支撐與引導(dǎo)，有效地策劃即在于對此種市場能量認(rèn)識的基礎(chǔ)上，在可能的范圍內(nèi)，設(shè)定目標(biāo)客戶的階層、品位與檔次，設(shè)定產(chǎn)品的風(fēng)格、空間與檔次，再將經(jīng)過個(gè)性化、風(fēng)格化的產(chǎn)品傳達(dá)給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導(dǎo)市場能量。因此在實(shí)際的使用中，行人偏少，商業(yè)形態(tài)在短期內(nèi)還難以形成(視本路段江濱大道得到改造的時(shí)間)。臺江區(qū)自福州有史以來，就因地域交通優(yōu)勢，而一直是福州的商貿(mào)中心，但在以前的福州，臺江的商貿(mào)發(fā)達(dá)，基本是以初級的工業(yè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)交易市場?，F(xiàn)在，又將面臨著中亭街這號稱東亞第一室內(nèi)步行街最為直接的沖擊和所謂的中國第一步行購物島，中洲島的潛在競爭。目前平均售價(jià)在4500元左右。A、B尚待開發(fā)的地塊，是本案潛在的競爭個(gè)案A地塊在本案的對面，即五一南路與臺江路的交叉路口處，約在8畝左右已經(jīng)平整，項(xiàng)目待建；B地塊在臺江路與瀛洲路（美食街）的叉口處，面積在約6～7畝左右，該項(xiàng)目目前已平整，即將著手興建，是本案潛在的直接的競爭項(xiàng)目。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場差異性，以求達(dá)到一枝獨(dú)秀、花滿枝頭。好的規(guī)劃可提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實(shí)用與美觀的兩個(gè)目的。1） 立面作為建筑外在形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要的作用，因此在設(shè)計(jì)中可從局部進(jìn)行變化和處理，如：● 局部鏤空，可做景觀或觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果；● 局部連接，使樓棟之間在空中相通，形成整體；● 陽臺上進(jìn)行綠化，● 同一立面上施以不同的色彩，形成對比，增強(qiáng)動(dòng)感；● 將立面的直線變成曲線。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個(gè)共同的缺點(diǎn)，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時(shí)，在戶型的通風(fēng)采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。四）戶型設(shè)計(jì)戶型是住宅產(chǎn)品的核心組成部分，好產(chǎn)品關(guān)鍵體現(xiàn)在戶型上，從市場發(fā)展和消費(fèi)需求的走勢來看，戶型朝著嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性，以及良好的觀景及采光、通風(fēng)的效果的方向發(fā)展。目前，如下所提出的項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)參考方案，是經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)而又細(xì)致的市場調(diào)研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念。所謂的時(shí)機(jī)尚未成熟