【正文】 是集金融、貿易、專業(yè)服務、會展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，并配備完善便捷的交通通訊等現(xiàn)代基礎設施和良好環(huán)境的城市商務活動的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運作特征，在布局上，它是城市空間形態(tài)的象征，能突出城市景觀和特有的識別性。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動，標志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴大到170平方公里。該板塊是99年福州樓市最具品牌號召力的高尚住宅區(qū)，當時均價高達2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點。北區(qū)板塊：二環(huán)路以北，以新店為主，從福飛北路開始一直過鐵路口，向新店縱深發(fā)展，該板塊是福州眾多地產板塊中，真正意義上的生活新區(qū)，其主要競爭優(yōu)勢在于低價，平均價格在1600元左右，代表樓盤有：湖前小區(qū)、金城小區(qū)、福日新城等。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產開發(fā)建設與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據統(tǒng)計福州市2001年完成房地產建設投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬M2，%，竣工面積118萬M2，其中完成住宅建設投資將近46億元，增長47%，住宅施工面積957萬M2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。由此可見福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費市場的主流。④購房客戶群體來源分析 在福州市購房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購房群體的主力軍。（2）龍達富地店面：25000元/M27000元/M28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批發(fā)市場租金，位置較佳：5060元/M2北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“藍山四季”“時代經典”“錦繡文華”“米羅時代”等將對鼓樓區(qū)的機關單位、工商業(yè)主和白領工薪階層產生極大吸引力，也將對中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。一批迎合個性化消費的項目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運動與健康”主題，“米羅時代”體現(xiàn)“簡約、時尚、明快、年輕化”的個性，體現(xiàn)消費者對時尚居住理念的追求，求新求變的個性購房趨勢將越來越明顯。據了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺江區(qū)居民總數約40％左右，因此臺江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對較低。就一個城市的購房需求分解看，住宅主要需求有：本市舊房改造戶；換房族；家庭結構解析需求；周邊縣進城族；外來人口定居；郊區(qū)進城族。 臨臺江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內很難導通并形成有效的商業(yè)格局由于臺江路屬于福州東西交通聯(lián)動的主干道，更是福州城市進出的交通樞紐，其外側沿江，內側與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。如元洪錦江一期的商場做為皮箱鞋帽等的小商品批發(fā)市場，歷時一年余的招商，至今經營已近半年，但還是未見起色；而元洪城的生意亦只是一、二層較好，三樓以上生意明顯冷淡，缺乏足夠的人流和消費，而一樓的服裝等商品，亦屬于中低檔。特別是其以一期成功而典尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費階層，具有其絕對的資源優(yōu)勢。假若說，準確的市場定位已經是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產品的規(guī)劃和設計上。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運用上，應在圍繞江景的基礎上，結合未來江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結構，配以水性的色彩基礎，在用材上，應以新型建筑材料為主（如成本核算不是問題的前提下），以提高產品的品質和特性。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對房、衛(wèi)、廚、廳的四明設計，和廳房結構無梁柱的構造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設計理念。SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場進行建模分析，所得出的結論是：本案若作為豪宅開發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺順百貨、貨物轉運站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關的配套設施的滯后，開發(fā)豪宅還欠缺理想。至于有關本案詳細的戶型結構、面積配比及單價、總價策略的制定，此處暫略，具體將在本項目的全案策劃書里進行詳述。飄窗、轉角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動靜分離，自然采光、良好的通風效果，均是好戶型不可缺少的構成組件。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調動人的情感方面它具有重要作用。本案以面臨閩江為項目開發(fā)優(yōu)勢，江景是最大的賣點所在，因此，在產品規(guī)劃設計上要突出景觀和觀景的作用與效果。同時，本案在江景資源的借助上，比之近鄰的元洪錦江二期，又略遜一疇，在本案的正前方，恰好是臺江碼頭的所在，那高聳的水泥平臺和船只，阻礙了低層樓房的視線，同時也影響了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。從以上分析可知，本案要將商場營銷獲得成功，必須突破一般的操作模式和思路，尋找市場的空白點，和產品的差異化。 項目地勢區(qū)位的差異，無法吸引、分流步行街及臺江路旺盛的人流以及對商業(yè)氛圍的借助在地勢上，本案與元洪城、華聯(lián)商廈并排而立，東側隔五一南路即為元洪城，西側隔一約10米的車道，即為已將近“歇業(yè)”的華聯(lián)百貨，而北面即與臺江路之間尚有30余米的距離，中間夾雜著臺順百貨。當然，上述的需求分析并不是絕對分離，在一定程度上是相互滲透和互補的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進城一族外地企業(yè)駐榕機構產生的需求本地投資需求綜合樓寫字樓 周邊縣進城族本市舊房改造戶外來人口定居郊區(qū)進城族家庭結構分離組織新家庭換房族從市場總體分析，福州房地產的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施與推進，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴大，以及各項優(yōu)惠措施的實施，和國家對戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構成進城購房的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結構的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是中國目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場、元洪購物城等均座