某區(qū)域市場調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議-文庫吧在線文庫
【正文】 能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機會。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以江景為重點，以觀景為中心，展開項目的整體規(guī)劃和設(shè)計，強調(diào)建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長遠要求，及建筑本身在人居與時間上所具有的兼容性。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達出一種風格來。通常，一個項目的產(chǎn)品定位，要結(jié)合區(qū)域市場的有效需求和客戶群體的結(jié)構(gòu)，在細分市場，鎖定目標需求特征下，充分發(fā)掘目標客戶的潛在需求，打造個性產(chǎn)品，方能獲得市場的認可，進而達到營銷的成功。三、包裝與推廣（具體略）資源準備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報媒體投放費用控制認購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價格表模型四、銷售定價與資金回籠通行價格定價法評估外部因素評估內(nèi)部因素收集定價信息消費者需求市場動態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標確定單價確定總價確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型成本加成定價法目標定價法名聲價格定價法端數(shù)定價法市場定價法具體方案暫略。SOHOCBD投資商務(wù)自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。風格具有三個方面的作用：一從建筑本身而言，是通過風格來取得雙重效果：即美觀與識別；二是良好的建筑風格將對樓盤的銷售起到促進的作用；三，對特定的客戶階層，設(shè)定與目標客戶心理特征相符的建筑風格，能獲得他們心智的認同，并引致精神上愉悅，使建筑風格（可能）成為住戶的精神寄托之一。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個%點），脫穎而出取得項目開發(fā)的成功，重點在于市場的定位和產(chǎn)品設(shè)計這兩個環(huán)節(jié)。元洪錦江項目簡析：優(yōu)勢： 劣勢：● 品牌效應(yīng)優(yōu)勢 ◎戶型面積過大，市場有效需求不足● 1000M2的空中花園和走廊 ◎戶型結(jié)構(gòu)較差● 立體空間綠化 ◎建筑內(nèi)涵與項目定位未能有效耦合● 飄窗、落地轉(zhuǎn)角觀景窗● 優(yōu)美的立面及天際輪廓● 24小時溫泉供應(yīng)融僑錦江以400畝打造成熟、完善、高尚生活社區(qū)成為江濱板塊的“熱點”融僑錦江以占地400畝的大盤形象，打造成熟、完善、高尚的生活社區(qū)，并成功塑造了福州房地產(chǎn)業(yè)的強勁品牌，目前，其B區(qū)的平均售價約在4600元左右。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺江區(qū)一直是較為低級和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費結(jié)構(gòu)及人文特征所至。本案的商場部分，將是開發(fā)銷售中困難的最大所在，由于本案的地勢能量不足，加之競爭對手規(guī)模龐大且實力雄厚，在區(qū)位上已形成夾擊之勢。以及，福州未來的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺江因江濱板塊而形象、價值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費者購房首選區(qū)域。多數(shù)經(jīng)營者賺了錢之后在附近安居樂業(yè)，選擇臺江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會上，占參展樓盤的40％以上。據(jù)了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來源于鼓樓、臺江的居民和二市六縣的人士。臺江區(qū)樓盤價位一覽表：案 名層數(shù)超價（元/M2）均價（元/M2）樓層差價（元/M2）閩江世紀廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標個案周邊店面及商場售價租金（1）太陽都市商場均價20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購物中心。目前48％的消費者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會升溫。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。代表樓盤：世紀佳源、碧水源。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項目有：融僑錦江400畝，閩江世紀廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價上也保持在均高水平，多層均價2600元左右，高層均價約在3800元之間。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務(wù)區(qū)的三大資源優(yōu)勢的借助，但因五四路上的項目均屬高層，普通存在著產(chǎn)品設(shè)計年份久遠，建設(shè)工期過長的問題，這在產(chǎn)品時效性優(yōu)勢越來越短的今天，部份樓盤已感“落伍”的凄涼。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。所謂的中央商務(wù)區(qū)，
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