某區(qū)域市場調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議-文庫吧在線文庫
【正文】 能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機(jī)會(huì)。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以江景為重點(diǎn)，以觀景為中心，展開項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長遠(yuǎn)要求，及建筑本身在人居與時(shí)間上所具有的兼容性。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來。通常，一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，要結(jié)合區(qū)域市場的有效需求和客戶群體的結(jié)構(gòu)，在細(xì)分市場，鎖定目標(biāo)需求特征下，充分發(fā)掘目標(biāo)客戶的潛在需求，打造個(gè)性產(chǎn)品，方能獲得市場的認(rèn)可，進(jìn)而達(dá)到營銷的成功。三、包裝與推廣（具體略）資源準(zhǔn)備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報(bào)道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報(bào)媒體投放費(fèi)用控制認(rèn)購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價(jià)格表模型四、銷售定價(jià)與資金回籠通行價(jià)格定價(jià)法評(píng)估外部因素評(píng)估內(nèi)部因素收集定價(jià)信息消費(fèi)者需求市場動(dòng)態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標(biāo)確定單價(jià)確定總價(jià)確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法名聲價(jià)格定價(jià)法端數(shù)定價(jià)法市場定價(jià)法具體方案暫略。SOHOCBD投資商務(wù)自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時(shí)又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。風(fēng)格具有三個(gè)方面的作用：一從建筑本身而言，是通過風(fēng)格來取得雙重效果：即美觀與識(shí)別；二是良好的建筑風(fēng)格將對(duì)樓盤的銷售起到促進(jìn)的作用；三，對(duì)特定的客戶階層，設(shè)定與目標(biāo)客戶心理特征相符的建筑風(fēng)格，能獲得他們心智的認(rèn)同，并引致精神上愉悅，使建筑風(fēng)格（可能）成為住戶的精神寄托之一。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價(jià)格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個(gè)%點(diǎn)），脫穎而出取得項(xiàng)目開發(fā)的成功，重點(diǎn)在于市場的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)。元洪錦江項(xiàng)目簡析：優(yōu)勢： 劣勢：● 品牌效應(yīng)優(yōu)勢 ◎戶型面積過大，市場有效需求不足● 1000M2的空中花園和走廊 ◎戶型結(jié)構(gòu)較差● 立體空間綠化 ◎建筑內(nèi)涵與項(xiàng)目定位未能有效耦合● 飄窗、落地轉(zhuǎn)角觀景窗● 優(yōu)美的立面及天際輪廓● 24小時(shí)溫泉供應(yīng)融僑錦江以400畝打造成熟、完善、高尚生活社區(qū)成為江濱板塊的“熱點(diǎn)”融僑錦江以占地400畝的大盤形象，打造成熟、完善、高尚的生活社區(qū)，并成功塑造了福州房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁品牌，目前，其B區(qū)的平均售價(jià)約在4600元左右。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺(tái)江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺(tái)江區(qū)一直是較為低級(jí)和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)及人文特征所至。本案的商場部分，將是開發(fā)銷售中困難的最大所在，由于本案的地勢能量不足，加之競爭對(duì)手規(guī)模龐大且實(shí)力雄厚，在區(qū)位上已形成夾擊之勢。以及，福州未來的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺(tái)江因江濱板塊而形象、價(jià)值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費(fèi)者購房首選區(qū)域。多數(shù)經(jīng)營者賺了錢之后在附近安居樂業(yè)，選擇臺(tái)江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運(yùn)而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會(huì)上，占參展樓盤的40％以上。據(jù)了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來源于鼓樓、臺(tái)江的居民和二市六縣的人士。臺(tái)江區(qū)樓盤價(jià)位一覽表：案 名層數(shù)超價(jià)（元/M2）均價(jià)（元/M2）樓層差價(jià)（元/M2）閩江世紀(jì)廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達(dá)豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運(yùn)星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達(dá)富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場售價(jià)租金（1）太陽都市商場均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購物中心。目前48％的消費(fèi)者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會(huì)升溫。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。代表樓盤：世紀(jì)佳源、碧水源。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項(xiàng)目有：融僑錦江400畝，閩江世紀(jì)廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價(jià)上也保持在均高水平，多層均價(jià)2600元左右，高層均價(jià)約在3800元之間。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務(wù)區(qū)的三大資源優(yōu)勢的借助，但因五四路上的項(xiàng)目均屬高層，普通存在著產(chǎn)品設(shè)計(jì)年份久遠(yuǎn)，建設(shè)工期過長的問題，這在產(chǎn)品時(shí)效性優(yōu)勢越來越短的今天，部份樓盤已感“落伍”的凄涼。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。所謂的中央商務(wù)區(qū)，
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