【文章內(nèi)容簡介】 限公司 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 板塊市場特征 ?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點(diǎn)； ?生活機(jī)能設(shè)施相對完善，人流比較充沛 。 ?臨近 204國道和太倉長途汽車站，對外交通便利 。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項(xiàng)目較多，但單個(gè)量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量??； 老城板塊特征描述 開發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開發(fā)區(qū)是目前太倉房地產(chǎn)市場集中區(qū)域 ?開發(fā)區(qū)是太倉十五期間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。 ?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化 。 ?區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價(jià)格為 60007000元 /m2； ?區(qū)域在售項(xiàng)目后期推出量體較大 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量大； 從板快市場特征、發(fā)展趨勢來看 ?規(guī)劃向東，隨著開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展逐漸成熟，市場接受度也愈發(fā)提高，為未來太倉居民購房臵業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?從板塊競合關(guān)系來看，未來開發(fā)區(qū)內(nèi)供應(yīng)體量較大，板塊內(nèi)競爭遠(yuǎn)大于板塊間競爭； 陸渡板塊特征描述 ?商品房市場剛剛起步，市場發(fā)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購買力相對較弱； ?區(qū)域供應(yīng)量較少，目前在售的僅有奧森尚東項(xiàng)目，公寓價(jià)格 3900元 /m2； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 市場概況 太倉公寓市場分析 板塊劃分 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 開盤時(shí)間 總量體 （萬 M2） 銷售率 開發(fā)區(qū)板塊 高爾夫湖濱 花苑 小高層、高層 2022年 1月 18 95% 錦繡新城 多層、小高層、高層 2022年 8月 75 40% 華源上海城 多層、小高層、高層 2022年 1月 40 51% 寶龍城市廣場 高層，小高層、多層 2022年 8月 30 98% 景瑞地塊 高層 未開盤 （公寓） / 老城區(qū)板塊 五洋廣場 高層 2022年 9月 （公寓） 40％ 上城國際 小高層 2022年 75％ 曼氏銀洲花園 多層、小高層、高層 2022年 7月 8 70% 上?；▓@ 小高層 2022年 6月 9 95% 君悅豪庭 小高層 2022年 1月 6 90% 金谷府邸 高層，小高層、多層 2022年 11月 11 97% 陸渡板塊 奧森尚東 小高層 （ 9層電梯洋房） 2022年 4月 70％ (公寓 ) ?公寓產(chǎn)品以小高層、高層為主，項(xiàng)目大多 04～ 05年推出，目前位于銷售的尾期 ?開發(fā)區(qū)目前在售項(xiàng)目后繼可售體量約 70萬平米 ?從后繼可售量的產(chǎn)品來看，產(chǎn)品大多同質(zhì)化； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型面積分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 （尾期銷售） 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項(xiàng)目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上海花園 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項(xiàng)目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 80100m2兩房 及110120m2三房 ；但大多無太大兩點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將明顯加??； 太倉公寓市場分析 ?太倉在售項(xiàng)目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢明顯； ?產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競爭； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 價(jià)格分析 主要在售項(xiàng)目價(jià)格分析 46006000470052005800 6200550001000202230004000500060007000高爾夫湖濱花苑錦繡新城華源上海城五洋廣場 君悅豪庭 金谷府邸曼氏銀洲花園價(jià)格(元/平方米)新區(qū)板快價(jià)格 老城區(qū)板快價(jià)格 從板快價(jià)格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價(jià)格在 45005500元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價(jià)格在 55006500元／平方米． 太倉公寓市場分析 從價(jià)格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時(shí)區(qū)域土地價(jià)格不斷上漲的情況下，其價(jià)格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價(jià)格體系不會(huì)有較大突破； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 總價(jià)分析 太倉公寓市場分析 各競爭個(gè)案總價(jià)區(qū)間分析6 1 . 37 1 . 34 4 . 64 4 . 80 10 20 30 40 50 60 70 80五洋廣場上城國際錦繡新城奧森尚東4 5 . 53 7 . 246 5 6 . 2 6 7 . 55 3 . 32 7 . 3 306 7 . 67 5 . 94 7 . 72 6 . 5 3 1 . 8?從競爭個(gè)案總價(jià)區(qū)間來看，1R集中在 26～ 37萬； 2R集中在 44～ 53萬； 3R集中在 56～75萬； 1R 2R 3R 從目前競爭個(gè)案總價(jià)來看，前期 60萬以上的改善類住宅供應(yīng)體量較大，而 35～ 60萬之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 戶型面積去化分析 項(xiàng)目 主力戶型面積 已推產(chǎn)品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 70％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 80％ 3Ｒ： 118122 60％ 五洋廣場 1R： 5060 30％ 2R： 90 50％ 3R： 118130 95％ 上城國際 LOFT： 4298 60％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 80％ 新區(qū)主要在售項(xiàng)目戶型面積去化情況 ?從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型 120130平方米為市場主力需求戶型 ?從近期的銷售速度來看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加 市場偏好主力為大戶型，同時(shí)對中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應(yīng)在追求舒適度的情況下，合理的控制總價(jià)，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨? 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 客戶分析 板塊 主力 /輔助 客戶類型 客戶描述 老城區(qū)板塊 主力 中高收入的老城區(qū)的居民 具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 為子女購臵婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資 輔助 以上海為主的少量外地客戶 投資、工作需要 開發(fā)區(qū)板塊 主力 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層 高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動(dòng)遷遷客戶 婚房需求、首次臵業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等 輔助 部分上海投資客戶 投資、工作需要 小部分太倉及附近區(qū)域 工作臺(tái)灣、日韓客戶 方便工作、投資 陸渡板塊 主力 陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首 次臵業(yè)需求為主 婚房、首次臵業(yè)需求 輔助 當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口 自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型 ?開發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復(fù)合性投資需求向首次臵業(yè)的自住需求逐漸過渡； ?隨著開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套等的不斷發(fā)展，工作在附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對開發(fā)區(qū)的臵業(yè)認(rèn)可度逐漸提高； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 市場總結(jié) ?住宅市場以 110120平方米 3R及 8090平米 2R為主，市場偏好主力 由大戶型逐漸過渡為經(jīng)濟(jì)型 2R、 3R； ?整體市場價(jià)格差別不大，集中在 45006500元 /平方米，由于新區(qū)公寓的供應(yīng)體量較大，短期內(nèi)價(jià)格體系很難有所突破； ?新區(qū)市場在售項(xiàng)目后期供應(yīng)量接近 70萬平方米 ，但從產(chǎn)品來看， 目前可售和預(yù)推項(xiàng)目大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且均往經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 ?土地供應(yīng)集中于新區(qū)，為太倉房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)方向； ?目前市場上已完成多層向小高層、高層過渡，且已經(jīng)出現(xiàn)酒店式公寓、挑高公寓等產(chǎn)品，市場對新產(chǎn)品的接受度較高； ?開發(fā)區(qū)為太倉近幾年住宅市場供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域于前期成功導(dǎo)入高端改善型需求之后，逐漸被更多客戶所認(rèn)知認(rèn)同，因此，首次臵業(yè)的自住型需求也逐漸被引導(dǎo)入市； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 別墅市場分析 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱 別墅形態(tài) 可售 /已售 面積段（平方米） 新區(qū) 景瑞項(xiàng)目 疊加、聯(lián)排 未開盤 套均： 187 未開盤 套均： 227 高爾夫湖濱花苑 聯(lián)排別墅 56/56 368380 疊加別墅 172/172 300320 獨(dú)棟別墅 20/20 498 華僑花園 聯(lián)排別墅 42/42 260268 獨(dú)棟別墅 51/51 345 華源上海城 聯(lián)排別墅 68/68 219 疊加別墅 8/8 249 雙拼別墅 10/10 275 陸渡板塊 奧森尚東 聯(lián)排別墅 32/24 225 雙拼別墅 32/15 303 獨(dú)棟別墅 18/8 470 老城區(qū) 尼盛花園 獨(dú)棟別墅 62/60 455480 城市華庭 獨(dú)棟別墅 14/14 348 西城樸墅 雙拼別墅 76/36 325 聯(lián)排別墅 20/15 261 市場概況 ?別墅基本分布在開發(fā)區(qū)板塊 ?涵蓋了聯(lián)排別墅、疊加別墅和獨(dú)棟別墅 ?聯(lián)排別墅的面積大都在 200300平方米，而雙拼別墅的面 積在 300平方米左右，獨(dú)棟別墅的面積則在 350500平方米 ?除高爾夫湖濱花園、景瑞項(xiàng)目外，大多體量偏小 ?基本為別墅公寓混合性社區(qū)，容積率一般在 1以上，目前市場上無純別墅社區(qū)； ?別墅物業(yè)隨著開發(fā)區(qū)的開拓逐漸走入市場，整體市場規(guī)模小，且品質(zhì)有待提升，別墅發(fā)展處于初步階段； ?銷售情況較好，目前市場在售項(xiàng)目剩余體量小，除景瑞外 可售共計(jì)約 90套； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 價(jià)格、去化分析 從銷售價(jià)格上來看： ?太倉市的別墅市場價(jià)格基本在 60009000元 /平方米之間， 聯(lián)排別墅價(jià)格在 60007500元 /平方米，獨(dú)棟別墅的價(jià)格在 75009000元 /平方米 。 ?位于陸渡的奧森尚東，雙拼別墅 7000元 /平方米，獨(dú)棟別墅 8500元 /平方米。 ?高爾夫湖濱花苑由于物業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)品檔次較高，且地理位臵優(yōu)越等利好因素，其銷售價(jià)格一路狂飚，目前推出的別墅已經(jīng)基本售罄， 聯(lián)排別墅價(jià)格 9000元 /平方米左右，獨(dú)棟別墅 11000元 /平方米左右 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于太倉市其他別墅項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 從銷售速度來看： ?高爾夫湖濱花園，別墅月均去化 710套 ， 其他項(xiàng)目規(guī)模偏小，月均去化在 35套 。 ?高品質(zhì)項(xiàng)目價(jià)格提升空間大，市場接受度高； ?在龐大的市場需求量的支撐下，整體別墅價(jià)格體系增長較快； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 客戶分析 太倉別墅市場客戶構(gòu)成 以私營業(yè)主為核心 企業(yè)高層管理人員結(jié)合部分政府公務(wù)員 私營業(yè)主 ?主要為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板 ?目前基本在市區(qū)擁有住宅 ?購買主要作為第一居所 ?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群 企業(yè)高管、政府公務(wù)員 ?外資企業(yè)的高管為主 ?高層政府公務(wù)員 ?購買主要作為第一居所 ?購買形態(tài)多為中檔聯(lián)排或疊加為主 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉別墅市場分析 市場總結(jié) ?目前市場在售項(xiàng)目后繼可售量約 90套 ，整體市場供應(yīng)量小 ?受土地供應(yīng)的影響，預(yù)期未來別墅上市量較少 ?項(xiàng)目多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質(zhì)項(xiàng)目市場接受度高 ?客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管為主 太倉別墅市場供應(yīng)量小，別墅產(chǎn)品市場接受度高 隨著未來景瑞項(xiàng)目的入市，聯(lián)排及疊加別墅的供應(yīng)量將有所提高，且產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項(xiàng)目本體分析 區(qū)位解析 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 用地四至 交通環(huán)境 周邊配套 地塊總結(jié) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 人民醫(yī)院 太倉市區(qū) 區(qū)位解析 本案 收費(fèi)站 地塊地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端