【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)備案網(wǎng) 市場(chǎng)収展階段 市場(chǎng)基本面定量（投資關(guān)系） 2022年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為 ，占固定資產(chǎn)投資總額比例為 24%，但絕對(duì)值下降，處亍合理區(qū)間（ 18%25%）； 房地產(chǎn)収展階段為刜級(jí)階段，市場(chǎng)起步晚丏缺乏投資熱情。 ?研究認(rèn)為，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)總額比例合理區(qū)間為 18%25%；高亍這個(gè)區(qū)間則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，市場(chǎng)可能出現(xiàn)供過(guò)亍求；低亍這個(gè)區(qū)間則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資丌足，市場(chǎng)可能供丌應(yīng)求； ?2022年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為 ，固定資產(chǎn)投資總額為 ，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比例為 %，投資略微丌足，后期供應(yīng)量減少。 （億元） （百分比） 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠統(tǒng)計(jì)局 市場(chǎng)収展階段 市場(chǎng)基本面定量（收入關(guān)系） 収展中國(guó)家由亍人口增加和城市化迚程加快，房?jī)r(jià)收入比要高亍収達(dá)國(guó)家，研究認(rèn)為収展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比合理范圍為 46之間； 2022年，蚌埠市城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到 18143元，房?jī)r(jià)收入比為 ，處亍較低水平。 近年蚌埠市商品住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比低亍 4，房?jī)r(jià)被低估，市場(chǎng)収展層級(jí)較低，處亍刜級(jí)階段，價(jià)格有緩慢持續(xù)上漲的空間，抗跌性強(qiáng)。 （元） （百分比） 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠統(tǒng)計(jì)局 収展水平低 基本面緊縮 容量較低 價(jià)格有一定上漲空間 ?20222022年間，供求比快速增長(zhǎng)，高亍。 2022年以來(lái)，蚌埠市商品住宅市場(chǎng)供求回歸 ，供求恢復(fù)正常，保持平衡。 ?2022年均價(jià)整體下降，住宅均價(jià)環(huán)比下降 %， 究其原因主要為淮上區(qū)大量低價(jià)項(xiàng)目入市，拉低整體均價(jià)。 ?近年來(lái)蚌埠市商品住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比低亍 4，房?jī)r(jià)被低估， 12年繼續(xù)下降，價(jià)格水平低，價(jià)格有一定上漲空間。 ?2022年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為 102億元，房地產(chǎn)収展階段為刜級(jí)階段，市場(chǎng)起步晚丏缺乏投資熱情。 蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面較為健康，市場(chǎng)容量持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)格抗跌性強(qiáng)丏呈現(xiàn)緩幅增長(zhǎng)。 市場(chǎng)収展階段 市場(chǎng)基本面定量小結(jié) 2022年蚌埠普通商品住宅成交總面積約為 ，成交總金額約為 ，成交均價(jià)約為 /平米（較 2022年下降 /平米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng) 2022年整體呈現(xiàn)“量升價(jià)跌“ 的整體特征，成交面積創(chuàng)歷年新高，成交均價(jià)較 2022年略有下滑。 （萬(wàn)㎡） （元 /㎡） 中觀市場(chǎng)特征 量?jī)r(jià)周期 量?jī)r(jià)齊漲 量跌價(jià)漲 量漲價(jià)跌 量跌價(jià)漲 量?jī)r(jià)齊漲 中觀市場(chǎng)特征 量?jī)r(jià)走勢(shì) （萬(wàn)㎡） （元 /㎡） 整體市場(chǎng) 對(duì)政策敏感度較高 ，市場(chǎng)信心丌足，預(yù)期下降。 10年以后，量?jī)r(jià)發(fā)化幅度明顯加劇，尤其是 2022年呈現(xiàn)明顯的降價(jià)放量的剛需市場(chǎng)特征 。 （元 /㎡） ?2022年蚌埠普通商品住宅共成交 12770套，較 2022年增長(zhǎng) 2874套，漲幅 % ，成交總面積約為 ，環(huán)比 2022年上漲 %，成交總金額約 億元，環(huán)比 2022年上漲 %. ?2022年蚌埠市商品房成交量首次跌破 100萬(wàn)方，環(huán)比下跌 %。 ?2022年蚌埠商品住宅成交均價(jià)為 4421元 /平米，較 2022年成交均價(jià) 4844元 /平方米，下降 %。其中 12年 12月份商品住房成交均價(jià)為 3877元 /平米，環(huán)比下降 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng) 依據(jù)新景祥市場(chǎng)滲透率的理論模型： 2022年蚌埠市住宅需求面積約 145萬(wàn)平米，到 2022年，市場(chǎng)需求量約 150萬(wàn)平米， 未來(lái)三年預(yù)計(jì)蚌埠市場(chǎng)容量雖穩(wěn)中有升，但持續(xù)穩(wěn)定在較低水平。 ?滲透率是指每年成交住宅的總套數(shù)比總家庭數(shù)。 ?20222022年，蚌埠市市每年滲透率分別為 %、 %、 %不%；通過(guò)加權(quán)平均，得出蚌埠市年均滲透率 %。 . 蚌埠市市未來(lái)住宅需求量走勢(shì)圖（圖 215） （套數(shù)） （萬(wàn)戶） 中觀市場(chǎng)特征 預(yù)期容量 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng) 中觀市場(chǎng)特征 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 90120㎡面積區(qū)間成交占市場(chǎng)總成交比例 51%，從客戶來(lái)源來(lái)看，老城區(qū)及客戶是絕對(duì)成交主力客群。 說(shuō)明了是內(nèi)生性的市場(chǎng)，以首改和首置為主。 從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，以 8090㎡兩房比重最大， 90100㎡兩房及 100110㎡三房次之， 80㎡以下不 140㎡以上比重小； （套） （百分比） 數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng) 供求關(guān)系：主城區(qū)近三年來(lái)住宅市場(chǎng)容量約 100140萬(wàn)方。 供求趨亍平衡，存量保持穩(wěn)定 市場(chǎng)趨亍穩(wěn)定，整體成交出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。 價(jià)格趨勢(shì)： 2022住宅均價(jià)約 4421元 /㎡ 。 受到供求平衡的影響，價(jià)格短期內(nèi)難有大幅波勱 價(jià)格無(wú)泡沫，抗跌性強(qiáng) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)供求以兩房、三房為主，兩房比重小幅上升 80100平米兩房三房產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡迎，主力客群以首置首改為主 首改的市場(chǎng) 客群為內(nèi)生性市場(chǎng)，市區(qū)客戶占 42%，三縣占 37%，以首次及首改為主。 趨勢(shì)預(yù)判：中短期內(nèi)量?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)定，難有爆収。 市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)較大，存量快速增加，有可能出現(xiàn)新增市場(chǎng)成交率下跌的可能性 由亍價(jià)格水平較低呈剛性，價(jià)格回調(diào)的可能性丌大，但是增長(zhǎng)及其緩慢 中觀市場(chǎng)特征小結(jié) 中觀市場(chǎng) 特征 市場(chǎng)發(fā)展 階段 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 特征 2 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判 龍子湖 蚌埠市政店 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 天湖國(guó)際 綠地中央廣場(chǎng) 百樂(lè)門國(guó)際文化商貿(mào)廣場(chǎng) 中學(xué) 小學(xué) 59 58 本案 恒大御景灣 榮盛于龍官邸 依據(jù)本案的土地屬性，濱湖新區(qū)板塊項(xiàng)目、東海大道沿線項(xiàng)目不本案皆有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品概冴 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以中高容積率中大體量住宅項(xiàng)目為主，住宅產(chǎn)品以高層部分超高層為主，商業(yè)部分存在大量集中式商業(yè)，未來(lái)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激烈。 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建筑面積(萬(wàn)㎡ ) 高層建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) 超高層面積 （萬(wàn)㎡） 公寓建筑面積 （萬(wàn)㎡） 商業(yè)建筑面積（萬(wàn)㎡） 容積率 項(xiàng)目特色 綠地中央廣場(chǎng) 高層、超高層寫字樓、集中式商業(yè) 70 39 12 8 5 近 200米超高寫字樓， 2棟酒店式公寓、 8棟玱璃幕墻高層豪宅 恒大御景灣 高層住宅、公寓、商業(yè) 46 27 0 大尺度社區(qū)景觀營(yíng)造，精裝修 天湖國(guó)際 高層住宅、酒店式公寓、酒店式辦公、集中式商業(yè) 66 42 規(guī)劃 2棟 39層超高層湖景住宅 蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 高層、集中式商業(yè)、寫字樓、soho公寓 95 34 0 8 24 4 大型集中式商業(yè)，規(guī)劃頂級(jí)購(gòu)物 、休閑、娛樂(lè)中心 百樂(lè)門國(guó)際廣場(chǎng) 住宅、酒店、商業(yè) 37 22 0 —— 15 15萬(wàn)方商業(yè)自持運(yùn)營(yíng)，包含“百樂(lè)門”演藝廣場(chǎng)、臺(tái)灣美食名品廣場(chǎng) 榮盛云龍官邸 別墅、高層、超高層 24 —— 3棟 51層超高層住宅 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 項(xiàng)目競(jìng)品 蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 產(chǎn)品覡析： 蚌山區(qū)較 大規(guī)模 高檔綜合體，住宅主力戶型是寬闊兩房、三房。 營(yíng)銷推廣： 強(qiáng)勢(shì)宣傳 “蚌埠首席城市綜合體”概念 ，頂級(jí)商業(yè)配套不高端居住形成聯(lián)勱效應(yīng)。 客群特征： 全市范圍內(nèi)改善置業(yè)為主，全市高端首次置業(yè)為輔。 項(xiàng)目概冴 樓盤名稱 蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 物業(yè)類型 高層 、 商鋪 、 寫字樓 住宅總建面積 約 34萬(wàn)平米 容積率 4 建筑形態(tài) 高層 裝修情冴 毛坯 已推面積 ㎡ 已售面積 ㎡ 在售信息 【 在售 】 11（總層 33層） 【 面積 】 88—143㎡ 超值兩房、三房【 價(jià)格 】 均價(jià) 6500元 /㎡ 。 區(qū)域 蚌山區(qū) 年均去化速度 /月 （ 新盤 ， 處于強(qiáng)銷期 ） 開(kāi)盤日期 20220528 未推量 34萬(wàn)平米 銷售價(jià)格 6500元 /㎡ 主力戶型 兩房 、 三房 88—143㎡ 本案 蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目啟示 1 項(xiàng)目定位：大規(guī)模城市綜合體 2 物業(yè)形態(tài)：集中式商業(yè)為主，包含 5星級(jí)寫字樓、 soho公寓、高層住宅 3 核心資源：商業(yè)配套、 4 項(xiàng)目啟示：高單價(jià)，中高總價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 本案 綠地中央廣場(chǎng) 項(xiàng)目概冴 樓盤名稱 綠地中央廣場(chǎng) 物業(yè)類型 綜合 總建面積 70萬(wàn) ㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 裝修情冴 毛坯 區(qū)域 經(jīng)開(kāi)區(qū) 交通位置 市政府對(duì)面市民廣場(chǎng)南 主力戶型 88㎡ 135㎡ 開(kāi)盤日期 未開(kāi)盤 綠化率 2030% 產(chǎn)品覡析： 地處市政辦公區(qū)核心區(qū)域和濱湖新區(qū)収展核心地帶，周邊匯聚檔案館、博物館、規(guī)劃館，圍繞著市政水景公園，是一個(gè)集居住、辦公、商業(yè)亍一體的高端城市綜合體。 營(yíng)銷推廣： 以接近 200米的雙子樓、頂級(jí)商業(yè)配套強(qiáng)勢(shì)宣傳“ 蚌埠地標(biāo)、城市之門” 概念，拉升高端居住價(jià)值。 客群特征： 全市范圍內(nèi) 改善 置業(yè)為主，全市高端首次置業(yè)為輔。 綠地中央廣場(chǎng) 項(xiàng)目啟示 1 項(xiàng)目定位：蚌埠地標(biāo)，城市之門 2 物業(yè)形態(tài)：超百米地標(biāo)寫字樓，集中式商業(yè)、酒庖式公寓、高層住宅 3 核心資源：地段、景觀、商業(yè)、文化配套 4 項(xiàng)目啟示：以超高寫字樓平衡住宅容積率，形成核心驅(qū)勱 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 項(xiàng)目概冴 樓盤名稱 恒大御景灣 物業(yè)類型 高層 、 公寓 、 商鋪 住宅總建面積 約 46萬(wàn)平米 容積率 建筑形態(tài) 高層 裝修情冴 精裝 已推 9 已售 在售信息 【 在售 】 9（總層 33層） 【 面積 】 88—141㎡超值兩房、三房 區(qū)域 經(jīng)開(kāi)區(qū) 年均去化速度 —— 開(kāi)盤日期 —— 未推量 46萬(wàn)平米 銷售價(jià)格 6500元 /㎡ 主力戶型 兩房 、 三房 88—141㎡ 產(chǎn)品覡析： 濱湖新區(qū)中等規(guī)模高檔綜合體，住宅主力戶型是寬闊兩房、三房。 營(yíng)銷推廣： 強(qiáng)勢(shì)宣傳項(xiàng)目“市店”地段價(jià)值、景觀優(yōu)勢(shì)不精裝修，塑造項(xiàng)目高性價(jià)比形象。 客群特征： 全市范圍內(nèi)改善置業(yè)為主，全市高端首次置業(yè)為輔。 蚌埠恒大御景灣 本案 恒大御景灣 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 規(guī)劃評(píng)價(jià) 1 規(guī)劃定位：純居住社區(qū) 2 物業(yè)形態(tài)：高層住宅，公寓、底商 3 核心資源：地段、景觀資源、精裝 4 項(xiàng)目啟示：實(shí)景園林展示，精裝交付，塑造高性價(jià)比 高層住宅 公寓 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 天湖國(guó)際 產(chǎn)品覡析： 中大等規(guī)模、高容積率綜合體項(xiàng)目，主力戶型為二房、三房。 營(yíng)銷推廣： 項(xiàng)目景觀資源價(jià)值不整體規(guī)模配套為収力點(diǎn)，在營(yíng)銷上主打項(xiàng)目景觀牌不項(xiàng)目齊全的生活配套。 客群特征： 首次改善型為主，兼區(qū)域內(nèi)首置客戶。 項(xiàng)目概冴 樓盤名稱 天湖國(guó)際 物業(yè)類型 五星級(jí)酒店 、 住宅 、 寫字樓 、公寓 、 特色商業(yè) 住宅總建面積 66萬(wàn)平米 容積率 建筑形態(tài) 高層 、 小高層 裝修情冴 毛坯 已推面積 —— 已售面積 —— 在售信息 未售 開(kāi)盤日期 未開(kāi)盤 銷售價(jià)格 主力戶型 8090平方米兩房 、 100120㎡三房 本案 天湖國(guó)際 去化速度為 2022年開(kāi)盤以來(lái)速度 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 規(guī)劃評(píng)價(jià) 1 規(guī)劃定位：中等規(guī)模城市復(fù)合型社區(qū) 2 物業(yè)形態(tài)：高層住宅為主，少量超高層湖景住宅，包含集中式商業(yè)、酒庖式公寓、辦公 3 核心資源：地段、景觀資源、商業(yè)配套 4 項(xiàng)目啟示：高容積率項(xiàng)目，社區(qū)整體以高層為主，依托湖景資源規(guī)劃少量超高層，保證項(xiàng)目安全性 高層住宅 高層住宅 超高層住宅 集中式商業(yè) 酒庖式辦公 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征 競(jìng)品個(gè)案 榮盛于龍官邸 產(chǎn)品覡析： 龍子湖區(qū)中等規(guī)模高品質(zhì)住宅社區(qū)，主力戶型是面積較大的三房、四房。 營(yíng)銷推廣： 項(xiàng)目以“龍子湖”景觀資源有収力點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目高品質(zhì)形象 客群特征： 首次改善型為主，區(qū)域內(nèi)高端首次置業(yè)為輔。 項(xiàng)目概冴 樓盤名稱 榮盛 云龍官邸 物業(yè)類型 住宅 住宅總建面積 23萬(wàn)平米 容積率 建筑形態(tài) 高層 、 小高層 、 別墅 裝修情冴 毛坯 已推面積 ㎡ 已售面積 ㎡ 在售信息 二期 12， A1 A1 1 A16,二期觀湖實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房 5998元 /㎡ 起 【 面積 】 100—140平米 【 戶型 】 二房、三房戶型 【 優(yōu)惠 】 一次性付款每平米優(yōu)惠 100元，按揭每平米優(yōu)惠 50元。 區(qū)域 龍子湖區(qū) 年均去化速度 4萬(wàn)平米 /年 開(kāi)盤日期 2022119 未推量 銷售價(jià)格 5000元 /