【文章內(nèi)容簡介】 年，房地產(chǎn)投資突飛猛進，總量超過 100 億元。 2021 年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)累計投資 億元，同比增長 %，開發(fā)供應(yīng)量充足 。我們從南寧市 房地產(chǎn)投資 增長率的軌跡可以看出，在 2021 年，投資增長率已經(jīng)攀到了一個頂峰。至 2021 年開始，南寧的 房地產(chǎn)投資增長速度 每年都是以高于 GDP 增長速度的 2 倍 以上遞增，投資增長速度已超出 正常范圍，局部過熱的現(xiàn)象已潛伏于供求性結(jié)構(gòu)矛盾中。而從 2021 年開始， 增長速度 基本回落到 GDP 增長速度的 2 倍 左右，是 2021 年開始五年來的谷底，已回歸正常范圍。 2021 年 12 月，南寧市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長%。商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，其中，住宅施工面積 萬㎡，同比增長 %，業(yè)績不俗。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律判斷， 2021 南寧房地產(chǎn)投資增長率將再次堅挺上揚，新一輪的投資周期在 2021 年拉開序幕。 （ 2） 南寧市土地供應(yīng)及發(fā)展趨勢分析 南 寧市 20212021 年土地市場供應(yīng)情況 050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年20212021年 土地供應(yīng)情況單位:畝 數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局 從 上圖 數(shù)據(jù)統(tǒng)計中可以看到，近幾年 的土地供應(yīng)隨著南寧市的發(fā)展，一直處于一個加速增長的態(tài)勢。 2021 年由于嘉和城 畝的地塊出讓，致使該年土地出讓面積遠高于其他年份。 2021 年 國家宏觀調(diào)控、匯率上調(diào)、七部委政策力度、銀行加息等一系列政策出臺 使得土地交易市場活躍度降低。 而 2021 年土地交易市場出現(xiàn)了一個井噴，土地供應(yīng)面積急劇放量。 2021 年，南寧市總計出讓土地 43 宗，其中成交地塊 42 宗，未成交 1 宗。 在 成交地塊中純住宅用地 4 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、商業(yè)用地 22 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、商業(yè)、辦公用地 14 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、辦公、商業(yè)、倉儲用地 和 商業(yè)、辦公用地供應(yīng) 各 1 宗，供應(yīng)面積分別為 畝、 畝 。合計供應(yīng)土地面積 畝， 可以預(yù)計，按照 06 年這樣龐大的土地放量，在今后的兩年內(nèi)，南寧的房地產(chǎn)市場將進入一個高速發(fā)展的新時期。 南寧市歷年土地價格走勢 2021 2021 2021 2021 2021 總成交金額 （萬元） 25702 47569 197826 137634 412422 平均價格（元 /平米） 1652 709 2396 2086 0200400600800100012001400各區(qū)域土地平均樓面地價單位: 元/ ㎡2021年 2021年 2021年2021年 02021年 0 02021年 0青秀區(qū) 江南區(qū) 西鄉(xiāng)塘區(qū) 興寧區(qū) 良慶區(qū) 數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局 注：其中青秀區(qū)剔除了東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)東盟各國聯(lián)絡(luò)部（辦事處）基地園區(qū)用地。因政府對這些用地開發(fā)有特別要求，成交價為 25 萬元 /畝，具有特殊性。 南寧市土地平均成交價格歷年來保持一個穩(wěn)定增長的態(tài)勢，2021年由于九曲灣嘉和城地塊的出讓將當年價格大幅下拉， 2021年，土地市場大幅放 量，成交總金額也達到歷史最高值。在各城區(qū)出讓的樓面地價方面， 2021 年的土地市場 價格與前兩年相比， 除了青秀區(qū)是略有上漲外， 江南、西鄉(xiāng)塘的價格都有小幅下滑 。 究其原因，青秀區(qū)是近年來發(fā)展的熱點區(qū)域， 區(qū)域地位已經(jīng)得到了廣泛的認同，特別是位于鳳嶺板塊的東盟商務(wù)區(qū)，已成為眾多開發(fā)商追求的“香餑餑”，土地價格也是節(jié)節(jié)攀升，拉動區(qū)域價格上漲 。 而江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 06 年以來出讓的大面積的單個地塊較多，且逐漸往區(qū)域外圍轉(zhuǎn)移，將整體價格小幅下拉。 南寧市土地供應(yīng)及發(fā)展趨勢分析 城市快速環(huán)道外圍地塊面積 畝 其中東盟商務(wù)區(qū)出讓 畝 城區(qū)中心出讓 畝 2021 年南寧市出讓土地位置標識圖 土地供應(yīng)大幅 放量，地價攀升 近年來，隨著南寧市 城鎮(zhèn)化進程的加快，土地供應(yīng)也逐年激增，特別是 2021 年，土地供應(yīng)出現(xiàn)大幅放量，雖然國家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，但面對日益升溫的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商投資熱情也分外高漲，成交地價屢創(chuàng)新高。 土地 供應(yīng)逐漸往外圍區(qū)域擴充，城市發(fā)展改變郊區(qū)價值 從近年南寧市出讓的地塊范圍來看， 城市中心的地塊已日益稀缺，逐漸往外圍擴張趨勢明顯。在 2021 年出讓的 3000 多畝地塊中，位于城市快速環(huán)道外圍的地塊面積達 2021 多畝，包括東盟、相思湖、安吉等板塊，特別是東盟商務(wù)區(qū)， 06 年整體供應(yīng) 面積達 1158 畝，占06 年全年供應(yīng)土地面積的三分之一。城市的快速發(fā)展，給郊區(qū)也帶來了新的發(fā)展機遇，區(qū)域價值也在不斷的提升。 住宅用地依然是熱點，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 均衡 南寧市近年供應(yīng)地塊的用地性質(zhì)上一直以城鎮(zhèn)混合住宅性質(zhì)用地占首位，出讓面積大，范圍廣，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡。從 20212021年南寧市住房建設(shè)規(guī)劃中可以看到，在 規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū) （六城區(qū)）將 新增住房用地供應(yīng)總量為 公頃 ， 可見，未來住房用地供應(yīng)仍將是主流。 土地市場大鱷角逐，外地實力企業(yè)成主角 隨著宏觀調(diào)控的深入，開發(fā)商在土地市場上正面臨著優(yōu)勝劣汰的激烈競爭，一些本地實力有限的中小型企業(yè)通過一級市場拿地的可能性逐步縮小，而大型開發(fā)商壟斷競爭的局 面正在形成，特別是外地的實力企業(yè)競相進軍南寧，使得南寧市土地價格水漲船高。 2021 年土地市場預(yù)測 在經(jīng)歷了 05 年房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮后，南寧市土地價值得到區(qū)內(nèi)外開發(fā)商的廣泛認可。土地成交量在 2021 年呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，在土地出讓市場，土地價格水漲船高亦擋不住群雄逐鹿。另外僅在 2021 年前三月，土地成交面積即達 1873 畝，占去年五成以上，熱度有增無減。 由于南寧土地市場還是處于一個不太健全的機制環(huán)境中，根據(jù)我們的監(jiān)測，政府前期修路擴建以“賣地”作為補償，因此在市場上囤積著相當一部分的隱性土地源。比如 2021 年藥用植物園通過內(nèi)部運作給航洋國際的 8000 畝等，遠遠大于目前官方提供的土地供應(yīng)面積?？梢灶A(yù)計，按照 06 年、 07 年這樣龐大的土地放量，為房地產(chǎn)市場的供應(yīng)充足定下了基調(diào)。在今后的兩年內(nèi)，南寧的房地產(chǎn)市場將進入一個高速發(fā)展的新時期， 住宅用地的供應(yīng)依然是熱點。 隨著南寧市區(qū)內(nèi)土地的日益稀缺，地價也水漲船高，許多開發(fā)商開始把眼光投向郊區(qū)，政府在土地供應(yīng)上也著重于推廣主城區(qū)外圍地塊，并加大力度對邊遠城區(qū)的交通配套的建設(shè)，在近期拍賣的相思湖的幾個商住性質(zhì)地塊中，均以高于起拍價 35%以上的價格成交，位于快環(huán)邊的魯班 路地塊更是炙手可熱。在 2021 年所有成交的地塊中，近 50%的地塊被外來開發(fā)商納入囊中，可以預(yù)見未來郊區(qū)化發(fā)展將形成熱點， 外來資金的介入將引發(fā)新的競爭 。 2021 年土地放量預(yù)計突破 4000 畝。 （ 3） 南寧市商品房供求分析 20212021年南 寧商品房供求關(guān)系（單位：萬㎡）0100200300400500600預(yù)售面積 備案面積 2021年 2021年 2021年 2021年 數(shù)據(jù)來源：南寧 房產(chǎn)局 分析： 南寧商品房供求關(guān)系一直比較平衡， 0405 年基本上都呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢 ， 2021 年 全年 ， 南寧市商品房供求面積均大幅增長，批準預(yù)售面積達到 550 萬平米，銷售面積約為 萬平米，整體呈現(xiàn)出供略大于求的 局面。隨著南寧市各大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對外來人口吸納力的不斷增強，由此而產(chǎn)生的住房需求也將逐步增加，預(yù)計2021 年，南寧市的商品房將還會呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但整體增幅放放緩。 （ 4） 南寧市商品房價格分析 南寧市歷年商品房成交均價（元／平方米）22282299225227682957 29773 1 9 5 . 805001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年1 月 5 .0 0 %0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %價格 增幅 數(shù)據(jù)來源：南寧 房產(chǎn)局 分析： 南寧市商品房價格自 2021 年以來一直呈現(xiàn)上揚的態(tài) 勢， 但是0 06 年 國家宏觀調(diào)控力度增大，供應(yīng)的 保障類住宅 不斷 融入市場， 致使商品房價格的 增幅逐年降低。 2021 年 1 月， 商品房均價出現(xiàn)反 彈，首次 超過 3000 元關(guān)口， 預(yù)示著 消費者對房 地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期依然看好， 2021 年，南寧市的商品房的均價仍將保持在平穩(wěn)的軌道運行。 房地產(chǎn)政策 分析 近年房地產(chǎn)政策 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年第一季度 土地 政策 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 部、監(jiān)察部 71 號令（ 大限） 《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知》 1.《 國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 2.《關(guān)于開展 2021 年度土地變更調(diào)查工作的通知》 3. 提高了土地有償使用費標準 —— 金融 政策 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，提高行業(yè)經(jīng)營門檻，抑制消費需求 10 年來首次加息 地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例 調(diào)存貸款基準利率 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》 房貸款利率 整首付比例 準利率 款準備金率 利率上調(diào) 上調(diào) 財稅 政策 —— —— 調(diào)整房地產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)讓稅 1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》 行政 法規(guī) 1.《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 2.《物業(yè)管理條例》 1.《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》 七部委《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 國六條，國十五條 —— 調(diào)控 控制投資過快增長，要求 控制投 資過快增長，控制信貸風(fēng)險 抑制投機，穩(wěn)定房 調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投機，穩(wěn)定 將以落實細化嚴目的 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù) 發(fā)展 價 房價 格執(zhí)行之前政策 近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點 ，調(diào)控范圍不斷擴大 從參與宏觀調(diào)控的國家行政部門的數(shù)量不斷增加可以看出， 全國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對房地 產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，過渡至多部門運用多種綜合手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴大。 國家宏觀調(diào)控政策 不斷出臺 ， 且調(diào)控的力度不斷增強，涉及到供給結(jié)構(gòu)、稅收、信貸甚至住房保障以及行政監(jiān) 管，房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的基調(diào)下進行了一場頗具聲勢的變革。 從早期的政策制定方式，即針對該年份出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的解決辦法，到后期認識到房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點，開始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長期性。 ，調(diào)控目的越發(fā)明確 針對國 家 宏 觀調(diào)控的目的