【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、東葛華都、嘉和自由空間、嶺南百變式公寓，無不銷售火爆，青年國(guó)際更是創(chuàng)造了在不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷售了1000多套小戶型的神話。我們對(duì)這些樓盤作了調(diào)查，總結(jié)出了如下幾點(diǎn)：a) 都地處中心繁華城區(qū)，周邊配套成熟完善；b) 內(nèi)部功能齊全，配有衛(wèi)生間、廚房、電梯、寬帶等；c) 帶裝修，即買即住；d) 總價(jià)低、首付低、月供少；e) 投資回報(bào)率和增值潛力大；主要表現(xiàn)在，青年人可以滾動(dòng)置業(yè)，現(xiàn)可暫時(shí)居住，日后可租或售，單位租金比大戶型要高，相對(duì)于投資股票、證券等風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，此外，地處市中心，其位置具有不可復(fù)制性，增值空間大。五） 、市場(chǎng)發(fā)育程度近兩年來，南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上運(yùn)行情況良好，房地產(chǎn)投資、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)，基本保持與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為南寧市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和投資、消費(fèi)的主要支柱產(chǎn)業(yè)。 2002年南寧市商品房成交總額為30億元左右，對(duì)購(gòu)買力的消耗總量?jī)H略高于GPD提供的自然增量（28億元），沒有對(duì)沉淀在市場(chǎng)上的原始購(gòu)買力有效激活，對(duì)開發(fā)商而言是一個(gè)極大的利好。，％，同時(shí)南寧市商品房?jī)r(jià)格小幅上漲，平均銷售價(jià)格每平方米2516元，％。，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。業(yè)內(nèi)人士分析，“銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步”表明南寧市一季度商品房的空置率處于較低水平。在此利好消息影響下，今年一季度南寧市商品房?jī)r(jià)格隨即“水漲船高”。 今年一季度，同比增長(zhǎng)約60％。其中，住宅施工面積約436萬平方米，占施工總面積的75％。由此可見，南寧市的房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向仍是住宅投資。今年一季度的竣工面積也大幅上升，總竣工面積約為55萬平方米，其中住宅竣工面積約45萬平方米。 六） 從開發(fā)規(guī)模上來看，由于瑯東土地資源的稀缺、珍貴，因此開發(fā)規(guī)模普遍偏小，在大家規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，各項(xiàng)目之間只能比拼個(gè)性化的設(shè)計(jì)及配套的獨(dú)有性。七） 目前的項(xiàng)目開發(fā)多以純住宅或裙樓為商鋪、塔樓為住宅、寫字樓的開發(fā)模式，沒有進(jìn)行多樣式、多角度的開發(fā)探索和研究，住宅產(chǎn)品功能單一，無論是產(chǎn)品或配套都同質(zhì)化嚴(yán)重，因此有必要從產(chǎn)品和住宅理念上進(jìn)行深一步的挖掘，提高自身產(chǎn)品的性價(jià)比。八） 2003年，南寧市人均收入已跨過860美元的門檻，向1000美元的目標(biāo)逼近，按國(guó)際發(fā)展規(guī)律，人均收入達(dá)1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將步入快速、平穩(wěn)的發(fā)展期，一般周期為20年時(shí)間。九） 一般認(rèn)為，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)與東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)大約有著5年時(shí)間的差距，因此在開發(fā)高性價(jià)比的產(chǎn)品上有較大的潛力。六、 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)由上述分析可知，南寧市住宅需求每年保持12%的增幅穩(wěn)步上升，在不考慮二手房交易量擴(kuò)大及其它因素影響的情況下，未來兩年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)曲線如下圖：七、瑯東區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析瑯東區(qū)位于南寧市行政區(qū)劃的新城區(qū)東部，新城區(qū)是自治區(qū)黨委、政軍首腦機(jī)關(guān)所在地，轄區(qū)面積108㎡公里，，城鎮(zhèn)人均收入7448元人民幣，是目前南寧市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。而瑯東區(qū)位于南湖橋頭，桂海高速公路的入口處，是南寧市重要的交通樞紐。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，東行可入桂海高速公路、西行沿民族大道進(jìn)入市中心，南行進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高速，北行進(jìn)入快速環(huán)道。是南寧市未來的新都市中心。政府機(jī)構(gòu)、金融、商業(yè)、文教、旅游等日益集中于此，投資潛力無以倫比，是南寧市乃至廣西發(fā)展標(biāo)志性區(qū)域，對(duì)外開放的窗口，因此成為地產(chǎn)開發(fā)商以及代理商必爭(zhēng)之地。瑯東的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入理性階段，正逐步實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)制也由過去的主要依靠行政措施和政策調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。針對(duì)目前瑯東房地產(chǎn)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)業(yè)外人士都有一個(gè)共識(shí)，價(jià)格高、檔次高、質(zhì)量高、樓體高。這“四高”已經(jīng)成為瑯東房地產(chǎn)的生動(dòng)寫照，特別是樓價(jià)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。相對(duì)于其它區(qū)域中低檔的商品房而言，該區(qū)域商品房設(shè)施較為完善，戶型較為合理創(chuàng)造出較為好的居住環(huán)境。由于檔次高，發(fā)展商要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，一方面依靠規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀配套取勝，建筑風(fēng)格、環(huán)境配套從躁動(dòng)趨于平實(shí)，榮和山水美地均價(jià)從開始2900元/㎡到現(xiàn)在3200元/㎡一路飆升，而且供不應(yīng)求；另一方面，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展也是該區(qū)域發(fā)展商搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)的尚方寶劍，為住戶量身打造科技、舒適、便捷、安全及人性化的現(xiàn)代化居家辦公環(huán)境也是各個(gè)發(fā)展商發(fā)展的重點(diǎn)。 南寧作為區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融等的中心城市，其兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈基本涵蓋全區(qū)各主要城市，便捷的交通甚至輻射到全國(guó)各地乃至國(guó)外，而瑯東作為進(jìn)入南寧的門戶近幾年來成為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)之后，不斷扮演著領(lǐng)頭羊的角色。特別是南博會(huì)落址南寧這一利好勢(shì)頭，更堅(jiān)定了南寧作為中心城市的位置，甚至躋身到國(guó)際性區(qū)域中心城市的行列?！暗囟握摗弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的金律，在瑯東再次得到了明證。占盡天時(shí)、地利、人和的瑯東區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了點(diǎn)、線、面的跨越性發(fā)展?！澳喜┙?jīng)濟(jì)”效應(yīng)也是瑯東樓市再次騰飛利好因素，為本地區(qū)、國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際的資金流向該區(qū)域，也為該區(qū)域的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)與發(fā)達(dá)地區(qū)的同業(yè)進(jìn)一步交流創(chuàng)造了理想的條件。從宏觀上看，當(dāng)居民的GDP指標(biāo)處于800~1500美元之間，居民家庭因格爾系數(shù)也由50%下降到40%，居民消費(fèi)支出將得到有效提升，南寧市正處在住宅高速發(fā)展區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧樓市的購(gòu)房群體，非南寧居民已達(dá)三分之一左右的份額，特別是高檔樓盤，更是超出這一數(shù)字。無疑城市化進(jìn)程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市場(chǎng)需求是瑯東房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的后備力量?，槚|區(qū)域在出現(xiàn)眾多的高價(jià)位項(xiàng)目，沒有出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的局面，也沒有出現(xiàn)像其他行業(yè)一樣的價(jià)格戰(zhàn)，反而一路飄紅，遍地開花，出現(xiàn)供需兩旺的局面。臺(tái)上三分鐘，臺(tái)下三年功，多年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的沉積功不可沒，各大開發(fā)商不再一味追求短期效益，而是更注重于長(zhǎng)期的良性發(fā)展，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向。在瑯東區(qū)域這個(gè)大舞臺(tái)上，各大發(fā)展商各自充當(dāng)不同的角色，凈、旦、末、丑在這共同上演了一臺(tái)出色的房地產(chǎn)大戲，票房一路飆升。市場(chǎng)主導(dǎo)者堅(jiān)持大眾化路線，積極維護(hù)其市場(chǎng)主導(dǎo)位置。如榮和山水美地、翡翠園等，市場(chǎng)利基者則避開沖突，努力尋找細(xì)小的利基位置以保持自身力量，如圣展獨(dú)立公社的產(chǎn)權(quán)式酒店以及各開發(fā)小戶型商務(wù)公寓、寫字樓的項(xiàng)目等。同時(shí)各個(gè)開發(fā)商業(yè)因地制宜,南湖沿線、金湖商圈、會(huì)展中心等一系列的賣點(diǎn)為瑯東區(qū)奉上一臺(tái)房地產(chǎn)盛世大戲。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，瑯東房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持“高位運(yùn)行”。林林總總，各種利好因素，一直領(lǐng)跑著南寧房地產(chǎn)業(yè)的瑯東房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以發(fā)展為主題、結(jié)構(gòu)調(diào)整與規(guī)范為主線，繼續(xù)保持高位運(yùn)行。同時(shí)還將以自己獨(dú)特的發(fā)展特點(diǎn)與模式，向南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出莊重的宣言。一）、戶型的市場(chǎng)缺口分析 瑯東在售樓盤一覽表（瑯東、瑯西、南湖沿線）樓盤名稱地址開盤日期總套數(shù)起價(jià)最高價(jià)均價(jià)最小面積最大面積開發(fā)商銷售情況總建筑面積中天世紀(jì)花園長(zhǎng)湖路2003726300034003100南寧中天房地產(chǎn)95%13萬㎡南湖國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)湖路93030004200330087160南寧九鼎房地產(chǎn)