【文章內(nèi)容簡介】 、東葛華都、嘉和自由空間、嶺南百變式公寓，無不銷售火爆，青年國際更是創(chuàng)造了在不到兩個月時間內(nèi)銷售了1000多套小戶型的神話。我們對這些樓盤作了調查，總結出了如下幾點：a) 都地處中心繁華城區(qū)，周邊配套成熟完善；b) 內(nèi)部功能齊全，配有衛(wèi)生間、廚房、電梯、寬帶等；c) 帶裝修，即買即住；d) 總價低、首付低、月供少；e) 投資回報率和增值潛力大；主要表現(xiàn)在，青年人可以滾動置業(yè)，現(xiàn)可暫時居住，日后可租或售，單位租金比大戶型要高，相對于投資股票、證券等風險小，收益穩(wěn)定，此外，地處市中心，其位置具有不可復制性，增值空間大。五） 、市場發(fā)育程度近兩年來，南寧市的房地產(chǎn)市場總體上運行情況良好，房地產(chǎn)投資、銷售等各項指標均有大幅增長，基本保持與國民經(jīng)濟各項指標的協(xié)調發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為南寧市經(jīng)濟增長和投資、消費的主要支柱產(chǎn)業(yè)。 2002年南寧市商品房成交總額為30億元左右，對購買力的消耗總量僅略高于GPD提供的自然增量（28億元），沒有對沉淀在市場上的原始購買力有效激活，對開發(fā)商而言是一個極大的利好。，％，同時南寧市商品房價格小幅上漲，平均銷售價格每平方米2516元，％。，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。業(yè)內(nèi)人士分析，“銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步”表明南寧市一季度商品房的空置率處于較低水平。在此利好消息影響下，今年一季度南寧市商品房價格隨即“水漲船高”。 今年一季度，同比增長約60％。其中，住宅施工面積約436萬平方米，占施工總面積的75％。由此可見，南寧市的房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向仍是住宅投資。今年一季度的竣工面積也大幅上升，總竣工面積約為55萬平方米，其中住宅竣工面積約45萬平方米。 六） 從開發(fā)規(guī)模上來看，由于瑯東土地資源的稀缺、珍貴，因此開發(fā)規(guī)模普遍偏小，在大家規(guī)模相當?shù)那闆r下，各項目之間只能比拼個性化的設計及配套的獨有性。七） 目前的項目開發(fā)多以純住宅或裙樓為商鋪、塔樓為住宅、寫字樓的開發(fā)模式，沒有進行多樣式、多角度的開發(fā)探索和研究，住宅產(chǎn)品功能單一，無論是產(chǎn)品或配套都同質化嚴重，因此有必要從產(chǎn)品和住宅理念上進行深一步的挖掘，提高自身產(chǎn)品的性價比。八） 2003年，南寧市人均收入已跨過860美元的門檻，向1000美元的目標逼近，按國際發(fā)展規(guī)律，人均收入達1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)將步入快速、平穩(wěn)的發(fā)展期，一般周期為20年時間。九） 一般認為，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)與東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)大約有著5年時間的差距，因此在開發(fā)高性價比的產(chǎn)品上有較大的潛力。六、 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測由上述分析可知，南寧市住宅需求每年保持12%的增幅穩(wěn)步上升，在不考慮二手房交易量擴大及其它因素影響的情況下，未來兩年市場規(guī)模預測曲線如下圖：七、瑯東區(qū)域房地產(chǎn)市場分析瑯東區(qū)位于南寧市行政區(qū)劃的新城區(qū)東部，新城區(qū)是自治區(qū)黨委、政軍首腦機關所在地，轄區(qū)面積108㎡公里，，城鎮(zhèn)人均收入7448元人民幣，是目前南寧市經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域。而瑯東區(qū)位于南湖橋頭，桂海高速公路的入口處，是南寧市重要的交通樞紐。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)四通八達，東行可入桂海高速公路、西行沿民族大道進入市中心，南行進入機場高速，北行進入快速環(huán)道。是南寧市未來的新都市中心。政府機構、金融、商業(yè)、文教、旅游等日益集中于此，投資潛力無以倫比，是南寧市乃至廣西發(fā)展標志性區(qū)域，對外開放的窗口，因此成為地產(chǎn)開發(fā)商以及代理商必爭之地?，槚|的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入理性階段，正逐步實現(xiàn)增長方式由速度規(guī)模型向質量效益型轉變，整個區(qū)域的發(fā)展機制也由過去的主要依靠行政措施和政策調控向市場機制自身調節(jié)轉變。針對目前瑯東房地產(chǎn)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)業(yè)外人士都有一個共識，價格高、檔次高、質量高、樓體高。這“四高”已經(jīng)成為瑯東房地產(chǎn)的生動寫照，特別是樓價高已經(jīng)成為不爭的事實。相對于其它區(qū)域中低檔的商品房而言，該區(qū)域商品房設施較為完善，戶型較為合理創(chuàng)造出較為好的居住環(huán)境。由于檔次高，發(fā)展商要實現(xiàn)利潤最大化，一方面依靠規(guī)劃設計和景觀配套取勝，建筑風格、環(huán)境配套從躁動趨于平實，榮和山水美地均價從開始2900元/㎡到現(xiàn)在3200元/㎡一路飆升，而且供不應求；另一方面，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質和可持續(xù)發(fā)展也是該區(qū)域發(fā)展商搶占市場制高點的尚方寶劍，為住戶量身打造科技、舒適、便捷、安全及人性化的現(xiàn)代化居家辦公環(huán)境也是各個發(fā)展商發(fā)展的重點。 南寧作為區(qū)域性的經(jīng)濟、政治、文化、金融等的中心城市，其兩小時經(jīng)濟圈基本涵蓋全區(qū)各主要城市，便捷的交通甚至輻射到全國各地乃至國外，而瑯東作為進入南寧的門戶近幾年來成為南寧房地產(chǎn)市場熱點之后，不斷扮演著領頭羊的角色。特別是南博會落址南寧這一利好勢頭，更堅定了南寧作為中心城市的位置，甚至躋身到國際性區(qū)域中心城市的行列?！暗囟握摗弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的金律，在瑯東再次得到了明證。占盡天時、地利、人和的瑯東區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了點、線、面的跨越性發(fā)展。“南博經(jīng)濟”效應也是瑯東樓市再次騰飛利好因素，為本地區(qū)、國內(nèi)甚至國際的資金流向該區(qū)域，也為該區(qū)域的房地產(chǎn)服務業(yè)與發(fā)達地區(qū)的同業(yè)進一步交流創(chuàng)造了理想的條件。從宏觀上看，當居民的GDP指標處于800~1500美元之間，居民家庭因格爾系數(shù)也由50%下降到40%，居民消費支出將得到有效提升，南寧市正處在住宅高速發(fā)展區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，南寧樓市的購房群體，非南寧居民已達三分之一左右的份額，特別是高檔樓盤，更是超出這一數(shù)字。無疑城市化進程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市場需求是瑯東房地產(chǎn)業(yè)獨領風騷的后備力量。瑯東區(qū)域在出現(xiàn)眾多的高價位項目，沒有出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的局面，也沒有出現(xiàn)像其他行業(yè)一樣的價格戰(zhàn)，反而一路飄紅，遍地開花，出現(xiàn)供需兩旺的局面。臺上三分鐘，臺下三年功，多年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的沉積功不可沒，各大開發(fā)商不再一味追求短期效益，而是更注重于長期的良性發(fā)展，堅持以市場為導向。在瑯東區(qū)域這個大舞臺上，各大發(fā)展商各自充當不同的角色，凈、旦、末、丑在這共同上演了一臺出色的房地產(chǎn)大戲，票房一路飆升。市場主導者堅持大眾化路線，積極維護其市場主導位置。如榮和山水美地、翡翠園等，市場利基者則避開沖突，努力尋找細小的利基位置以保持自身力量，如圣展獨立公社的產(chǎn)權式酒店以及各開發(fā)小戶型商務公寓、寫字樓的項目等。同時各個開發(fā)商業(yè)因地制宜,南湖沿線、金湖商圈、會展中心等一系列的賣點為瑯東區(qū)奉上一臺房地產(chǎn)盛世大戲。經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為南寧房地產(chǎn)市場注入新的活力，瑯東房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“高位運行”。林林總總，各種利好因素，一直領跑著南寧房地產(chǎn)業(yè)的瑯東房地產(chǎn)市場仍將以發(fā)展為主題、結構調整與規(guī)范為主線，繼續(xù)保持高位運行。同時還將以自己獨特的發(fā)展特點與模式，向南寧房地產(chǎn)市場發(fā)出莊重的宣言。一）、戶型的市場缺口分析 瑯東在售樓盤一覽表（瑯東、瑯西、南湖沿線）樓盤名稱地址開盤日期總套數(shù)起價最高價均價最小面積最大面積開發(fā)商銷售情況總建筑面積中天世紀花園長湖路2003726300034003100南寧中天房地產(chǎn)95%13萬㎡南湖國際廣場長湖路93030004200330087160南寧九鼎房地產(chǎn)