【導(dǎo)讀】一個項目能夠成功運作取決于各種綜。為后期各階段的成功奠定基礎(chǔ)。品牌效益“多贏”的利益空間?！陙鞧DP增長趨勢明顯加快，進入高速發(fā)展期。%，增速比去年高個百分點。南寧城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動。供巨大的發(fā)展機會。從全社會固定資產(chǎn)投資與GDP的比重來看，南寧市全社會固定。資產(chǎn)投資占GDP的比重逐年上升，所占比重在2021年達到%，成為拉動經(jīng)濟增長的主要因素。均%增長率比，固定資產(chǎn)投資與GDP的增速不協(xié)調(diào)現(xiàn)象明顯，如此情況長期持續(xù)，這將產(chǎn)生一定的消費隱患。場處于啟動期；800-4000美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期；展速度逐漸回落。未來還具備較強的發(fā)展空間，發(fā)展前景看好。南寧的產(chǎn)業(yè)特征以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。南寧市經(jīng)濟增量繼2021年首次。突破100億元后，2021年又實現(xiàn)新的突破，經(jīng)濟增量達億元，全市財政收入達億元，增長。2021年南寧市工業(yè)發(fā)展速度非常之快，分點，工業(yè)推動全市經(jīng)濟發(fā)展的作用日漸增強。2021年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收。入突破萬元大關(guān)，

　　

【正文】 較大的城區(qū)。興寧區(qū) 作 為南寧市政治、經(jīng)濟文化中心，商業(yè)繁榮，文教發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，自然和社會環(huán)境優(yōu)佳。 2021 年 3 月行政區(qū)劃調(diào)整后興寧區(qū)總面積約 751 平方公里，總?cè)丝? 萬人。興寧區(qū)人民政府駐廂竹大道。管轄三塘、四塘、五塘、昆侖 4 個鎮(zhèn)，朝陽、民生 2 個街道。 市場分析 興寧區(qū) 朝陽板塊 明秀板塊 東溝嶺板塊 三塘板塊 在售樓盤 7 —— 5 1 新增項目 1 —— 2 1 樓盤規(guī)模 朝陽板塊樓盤總體規(guī)模小、 建筑密度高 東溝嶺板塊樓盤規(guī)模較大，建筑密度適中，樓盤以保障類住房為主，品質(zhì)一般 三塘板塊樓盤為 6000 畝超大規(guī)模項目，建筑密度低，樓盤品質(zhì)高 主要物業(yè)類型 朝陽板塊以高層住宅、公寓為主，出現(xiàn)大型商場物業(yè)； 明秀路板塊、東溝嶺 板塊以多層住宅為主，出現(xiàn)部分小高層住宅； 三塘板塊以別墅為主 目前均價 （ 元 /㎡ ） 朝陽板塊： 35003600 明秀路板塊： —— 東溝嶺板塊： 19002021（經(jīng)濟適用房）； 2500（商品房） 三塘板塊： 60 萬 /棟（ 45 房聯(lián)排別墅） 主力戶型 單間配套（ 3044 ㎡ ）、二房（ 7185 ㎡ ）、三房（ 90110 ㎡ ） 主要消費群 朝陽板塊： 住宅的主要消費群是周邊原住民、周邊單位工作人群及外地投資客。商鋪的主要消費群是符合項目商業(yè)定位的生意人。 明秀路板塊、東溝嶺板塊：原住民及在周邊工作的個體戶和單位職員，符合購買經(jīng)濟適用房資格 的中低收入人群。 住宅增量： 區(qū)域 06 年住宅增量集中于朝陽板塊“世貿(mào)廣場”、“華天國際”、“裕豐商廈”等小戶型項目， 07 年住宅增量集中于東溝嶺板塊。 住宅存量： 區(qū)域 06 年推售住宅存量主要集中東溝嶺板塊的“澳華花園”、“金禾灣”等經(jīng)濟適用房項目，商品房存量不多。 價格走勢： 國家近年出臺的一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場價格的過快增長起到一定的調(diào)控作用， 2021 年區(qū)域內(nèi)項目價格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。伴隨著區(qū)域內(nèi)各板塊的不斷開發(fā)和建設(shè)，將會有效拉動區(qū)域吸納能力 ，價格將存在一定上升空間。 銷售走 勢： 區(qū)域 06 年整體銷售情況良好，小戶型以及緊湊型二房、三房為興寧區(qū)通過市場速度較快的戶型。預(yù)計 07 年區(qū)域整體銷售情況保持良好狀態(tài)。 樓市特征 ? 特征一： 區(qū)域內(nèi)各板塊房地產(chǎn)發(fā)展進度差異較大。 ? 特征二： 區(qū)域內(nèi)保障類住房 所占 比例較大 ，個別板塊有別墅項目 。 ? 特征三： 區(qū)域內(nèi)商品房以 3050 ㎡單間及 7080 ㎡緊湊型二房 戶型為主 。 ? 特征四： 06 年 區(qū)域總體價格上浮不大，平均拉升 100 元 /㎡。 ? 特征五 ：區(qū)域土地儲備充裕，大盤 時代即將來臨 。 良慶區(qū) 區(qū)域描述 五象新 區(qū) 再造一個新南寧 城 區(qū)概況 ： 良慶區(qū)始于 2021 年 3 月 18 日籌建 ， 2021 年 4 月 30日正式掛牌成立。良慶區(qū)屬廣西自治區(qū)首府南寧市轄區(qū)，城區(qū)政府座落在邕江之畔的大沙田開發(fā)區(qū)。城區(qū)總面積為 1369 平方公里，轄良慶鎮(zhèn)、那馬鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)、南曉鎮(zhèn)、那陳鎮(zhèn)等 5 個鎮(zhèn)和大沙田、沿海經(jīng)濟走廊等二個開發(fā)區(qū) 。 總?cè)丝? 萬人 ， 人口密度每平方公里 151人，為南寧市面積最大、人口最少的城區(qū)。 市場分析 良慶區(qū) 大沙田板塊 在售樓盤 15 個 新增項目 5 個 樓盤規(guī)模 大沙田板塊樓盤有一個規(guī)模較大的項目和一規(guī) 模中等項目，其余大部分項目規(guī)模偏小 主要物業(yè)類型 板塊內(nèi)產(chǎn)品以住宅為主，有部分住宅配套商業(yè)；建筑形態(tài)包含 多層、小高層、高層等 目前均價 （元 /㎡） 多層住宅： 23002500 小高層： 2270 高層： 2600 江景高層： 3000 主力戶型 二房（ 7080 ㎡）、三房（ 100110 ㎡） 主要消費群 本區(qū)客戶群主要為中低收入人群，人員的構(gòu)成主要為個體戶、 南寧市外來務(wù)工人員、公司普通職員 住宅增量： 良慶區(qū)住宅的增量主要來源區(qū)域內(nèi)的大型項目：陽光新城、新加坡城，部分來源于新開發(fā)的小型項目。 住宅存量： 區(qū)域內(nèi)擁有住宅存量的樓盤數(shù)量多，但總體住宅存量不大。 價格走勢： 區(qū)域內(nèi)的消費群體對價格的敏感度較高，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化時間長，區(qū)域內(nèi)的價格上漲目前較為緩慢。但隨著五象新區(qū)的開發(fā)的推進，區(qū)域價格上漲空間較大。 銷售走勢： 隨著該區(qū)域各項配套的進一步完善，市政方面利好消息頻現(xiàn)，該區(qū)域房地產(chǎn)將會得到更好支持，銷售量得到提升。 樓市特征 ? 特征一： 房地產(chǎn)項目開發(fā)集中在大沙田板塊。 ? 特征二： 推貨活躍， 銷售量大幅增長。 ? 特征三： 以兩房、三房產(chǎn)品為主，消化速度較快。 ? 特征四： 五象新區(qū)方案推動樓市 大步 前進 ，前景看好 。 邕寧區(qū) 區(qū)域描述 名勝古跡多 民俗文化豐富 城區(qū)概況 :邕寧縣境位于廣西壯族自治區(qū)東南部。東接橫縣，西連扶綏，南毗上思、欽州、靈山，北與武鳴、賓陽接壤。邕寧縣本身區(qū)位優(yōu)勢明顯，農(nóng)業(yè)資源豐富。 2021 年 3 月行政區(qū)劃調(diào)整將原邕寧縣蒲廟（不含莫村）、新江、百濟、中和等 6 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)歸邕寧區(qū)管轄，調(diào)整后邕寧區(qū)總面積約 1295 平方公里，總?cè)丝? 萬人，邕寧區(qū)人民政府駐蒲廟鎮(zhèn)。 市場分析 邕寧區(qū)一直以來房地產(chǎn)形態(tài)都是以居民在宅基地上自建住宅為主。目前該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目極少，尚未形成市場，故在此不對其分析。 2021 年 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征總結(jié) 特點一： 房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加 在東盟經(jīng)濟的帶動下，南寧市城市化進程及舊城改造步伐不斷加快，房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加， 2021 年，南寧 市 房地產(chǎn)投資 累計完成 億元，同比增長 %。 特點二： 剛性需求依然強勁，向買方市場轉(zhuǎn)變 近兩年，在頻頻出臺的國 家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，剛性需求依然支撐市場上行，許多優(yōu)質(zhì)項目打入市場，消費者的選擇面不斷擴寬，理性消費成為趨勢，整體逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變。 特點三： 價格持穩(wěn) ，增幅回落 雖然南寧同全國各地的樓市一樣，經(jīng)歷了調(diào)控的 “急風驟雨 ”， 但南寧市的房價并未像預(yù)期一下驟降， 據(jù)南寧市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)反映， 2021年 南寧市 商品房平均銷售價格為 3003 元／平方米，同比增長 %，價格 依然保持平穩(wěn) 。 特點四： 中小戶型熱銷，市場向理性回歸 在近期宏觀政策牽引下，中小戶型的需求逐步得到正常釋放，與以往一味求大的現(xiàn)象不同，緊湊實用型 戶型成為人們新寵，供求關(guān)系向理性回歸。 特點五：品質(zhì)時代來臨， 營銷 競爭加劇 隨著 許多外地開發(fā)商的進駐，帶來了先進開發(fā)理念的同時也加劇了南寧市的產(chǎn)品市場的競爭，樓市迎來了的品質(zhì)時代，給做為產(chǎn)品與客戶溝通的橋梁的營銷提出了新的要求，普通的體驗式營銷、活動營銷已難以達成實效，營銷市場相互競爭越加激烈。 特點六： 土地供應(yīng)加大，外來軍團占主角 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年南寧市共 出讓土地 3280 畝，較 05 年有較大增長。其中有超過一半的地塊為外地開發(fā)商取得，紛紛看好南寧市房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，掀起了一輪外來軍團在南寧的投資熱潮。 特 點七：開發(fā)商面臨考驗， 實力者先行 隨著南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場競爭越發(fā)激烈，市場的優(yōu)勝劣汰，外加國家政策的外力作用，缺乏實力及經(jīng)驗的地產(chǎn)商逐漸被驅(qū)逐出市場，房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌的過程。一些本土的具有成長潛力的房地產(chǎn)開發(fā)商如榮和、金源、 嘉和 等，紛紛加強品牌建設(shè)以提升企業(yè)競爭力，而區(qū)外實力雄厚的品牌地產(chǎn)商的進駐，則成為南寧市房地產(chǎn)市場的弄潮兒，引導(dǎo)南寧市房地產(chǎn)開發(fā)朝向更高層次的發(fā)展。 特點八： 形成多熱點格局， 開發(fā)郊 區(qū)化明顯 自 2021 年南寧市行政區(qū)劃調(diào)整后，各城區(qū)地域擴增，房地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展契機，瑯東、 西鄉(xiāng)塘、江南區(qū)等等各區(qū)域亮彩紛呈，樓市形成了多熱點格局，隨著城市交通環(huán)道的不斷完善，房地產(chǎn)的發(fā)展正往外延伸，如位于城市快環(huán)以外的壯錦大道、三塘、相思湖等地，目前已集聚了不少配套齊全、素質(zhì)較好的大盤。 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 趨勢一： 2021 仍為地產(chǎn)調(diào)控年，政策的實施力度將增大 2021 年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控雖取得了一定成效，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好開端；住房保障工作力度逐步加大等；但是， 由于政策執(zhí)行的置后性以及執(zhí)行力度的問題，宏觀調(diào)控尚未取得預(yù)期效果，房價依然上漲，預(yù)計明年政策的調(diào)控仍然為市場的主旋 律，對于以剛性需求為主的南寧市房地產(chǎn)來說，供需兩旺的勢頭依然保持，但 隨著政策的深入執(zhí)行，將會對南寧市的市場供求結(jié)構(gòu)、土地市場、產(chǎn)品產(chǎn)生較大的影響。 趨勢二：營銷將步入精耕細作時代 隨著許多如陽光 100、萬通、龍光等大型品牌開發(fā)商的相繼進駐，帶來了許多更有實效、更有創(chuàng)造力的營銷理念，給南寧市營銷市場帶來不小的沖擊，從一定程度上促進營銷代理行業(yè)的發(fā)展，只有不斷創(chuàng)新突破，適應(yīng)市場變化才能立足于市場， 2021，新一輪精耕細作時代即將來臨。 趨勢三：中小戶型供應(yīng)量增加，激發(fā)戶型創(chuàng)新，消費者選擇面更廣 “70%、 90 ㎡ ”新政 落入實處 之后， 住宅市場將面臨中小戶型供應(yīng)放量，大量的相同面積的住宅供應(yīng)必定會產(chǎn)生一定程度上的“同質(zhì) ” ，這就要求開發(fā)商在戶型設(shè)計方面有所創(chuàng)新，具備差異化競爭優(yōu)勢方能占領(lǐng)市場份額 。 2021 年下半年，許多以大戶型占主導(dǎo)地位的鳳嶺、西鄉(xiāng)塘等區(qū)域的一些大型項目，不約而同地相繼推出許多中小緊湊型戶型，并取得良好的銷售業(yè)績，相信 2021 年，將會有更多的項目進入中小戶型主導(dǎo)時代，開啟 創(chuàng)新戶型元年 。 趨勢四：房價繼續(xù)持穩(wěn)，需求回歸理性 南寧市向來以剛性需求為主導(dǎo)，近年來，受國家宏觀調(diào)控政策的影響以及土地取得成本 的提升，房價雖持續(xù)穩(wěn)步上升，但增幅已開始回落，面對日益增長的房價以及五花八門的產(chǎn)品，消費者也日趨理性，國家出臺的諸多金融、稅收政策以及購房門檻的提高，讓許多消費者望而卻步，同時也帶動了需求的理性回歸。 趨勢五：房地產(chǎn)開發(fā)往外擴張，外來資金引領(lǐng)市場發(fā)展 隨著南寧市區(qū)內(nèi)土地的日益稀缺，地價也水漲船高，許多開發(fā)商開始把眼光投向郊區(qū)，政府在土地供應(yīng)上也著重于推廣主城區(qū)外圍地塊，并加大力度對邊遠城區(qū)的交通配套的建設(shè)，在近期拍賣的相思湖的幾個商住性質(zhì)地塊中，均以高于起拍價 35%以上的價格成交，位于快環(huán)邊的魯班 路地塊更是炙手可熱。在 2021 年所有成交的地塊中，有近一半的地塊被許多外來開發(fā)商納入囊中，可以預(yù)見未來郊區(qū)化發(fā)展將形成熱點，外來資金的介入將引發(fā)新的競爭。 第二部分 項目所在區(qū)域市場分析 一、青秀區(qū)市場概況 市場劃分 青秀區(qū)近年開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要在民族大道沿線分布。區(qū)域內(nèi)不同地段房地產(chǎn)發(fā)展各具有較大差異特征，現(xiàn) 將青秀區(qū)劃分為 新城板塊、南湖板塊、鳳嶺板塊、仙葫板塊、 半島板塊 五個市場進行分析。 板塊概況 鳳嶺板塊 鳳嶺片區(qū)位于南寧市 CBD 核心區(qū)的東部 ： 東以環(huán)城高速公路為界，北以 湘桂鐵路為界，西以竹溪大道為界，南以青秀山風景區(qū)與鳳嶺分區(qū)之間的道路為界。分區(qū)用地呈方格狀 ,東西向長約 公里 ,南北向?qū)捈s 公里。分區(qū)東面是邕寧縣仙葫開發(fā)區(qū)，北面是瑯東新區(qū)，南面是青秀山風景區(qū)。整個片區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公里，規(guī)劃人口為 萬人。 隨著南寧市建設(shè)“大南寧”戰(zhàn)略的實施 ， 它作為南寧對外發(fā)展的國際平臺，其所起的作用也越來越巨大。目前鳳嶺片區(qū)總體的交通道路設(shè)施已初具規(guī)模，以民族大道延長線為主干道的道路交通網(wǎng)絡(luò)已呈現(xiàn)在世人面前，與其緊密相連的南寧市 CBD 核心區(qū)良好的發(fā)展局面也對鳳 嶺片區(qū)的建設(shè)發(fā)展起到促進作用。 鳳嶺作為南寧市的中央形象區(qū)和中央風景區(qū)，良好的土地儲備、優(yōu)美的自然風光、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，使其成為南寧市 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。 南湖 板塊 南湖板塊 位于南湖以東區(qū)域及臨湖一帶，主要包括瑯東、瑯西以及快環(huán)邊緣的長湖路一帶。板塊內(nèi)聚集了南寧市地段價值最高的兩個區(qū)域 南湖、五象廣場。 依托于南湖獨特的景觀優(yōu)勢，南湖周邊高層景觀豪宅林立的。另外，處于板塊核心地帶為中心商務(wù)區(qū)五象廣場，以此為支撐形成了寫字樓、公寓為主的商務(wù)市場。 新城 板塊 新城區(qū)板塊位于青秀區(qū)的西部 ， 東 臨南湖 ， 南與江南區(qū)隔江相望，西 面和北面接興寧區(qū)， 是南寧市中心城區(qū)之一 。 新城區(qū)內(nèi) 城市道路和市政設(shè)施配套完善， 主要街道有民族大道、古城路、園湖路、七星路、星湖路、民主路、建政路、東葛路、新竹路、新民路、中山路、桃源路等， 交通暢達便利。 新城區(qū)是自治區(qū)、南寧市黨、政機關(guān)及經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育等部門和賓館飯店、旅游景點較為集中之地。自治區(qū)黨委、人大、政府、政協(xié)及多數(shù)廳、局機關(guān)都在轄區(qū)內(nèi)。 仙葫 板塊 南寧市仙葫開發(fā)區(qū)，位于南寧市青秀區(qū)東南部，連接南寧市鳳嶺片區(qū)，交通便利，直接受惠于南寧瑯東新區(qū)投資輻射，總規(guī)劃面積110 平方公里。距市區(qū)僅有 6 公里，規(guī)劃總面積為 18 平方公里。目前轄區(qū)常住人口 萬人，其中流動人口 9000 多人。 由仙葫西區(qū)、仙葫半島區(qū)、仙葫東區(qū) （五合大學(xué)城） 和仙葫南區(qū)組成。 自從南寧市重新分區(qū)后，青秀區(qū)政府設(shè)立在仙葫開發(fā)區(qū)，眾